Financiamento habitacional. Contrato de construção. Alegado abandono de obra. Suspensão de cobranças. Tutela de urgência

Ementa

EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. CONTRATO DE CONSTRUÇÃO. ALEGADO ABANDONO DE OBRA. SUSPENSÃO DE COBRANÇAS. TUTELA DE URGÊNCIA. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DA RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. RECURSO DESPROVIDO. 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por RHANDSSON ALCANTARA em face de decisão proferida pelo Juízo da 28ª Vara Federal da Seção Judiciária de Pernambuco que, em ação de procedimento comum, indeferiu o pedido de tutela de urgência destinado à suspensão das cobranças das parcelas de financiamento habitacional. 2. Em suas razões recursais, argumentou a parte agravante, em síntese, que: 1) firmou, em 21/12/2022, contrato de financiamento habitacional para aquisição de terreno e construção de imóvel residencial, tendo ocorrido abandono da construção ainda na fase de alvenaria, com descumprimento do prazo contratual, permanecendo, contudo, a exigência de pagamento das prestações pela instituição financeira; 2) a decisão agravada incorreu em equívoco ao considerar a Caixa Econômica Federal como mera agente financeira, desconsiderando sua atuação como fiscalizadora e gestora do contrato de financiamento, responsável pela liberação dos recursos conforme a evolução da obra; 3) o abandono da construção pelo engenheiro responsável é fato comprovado por documentos, fotografias e boletim de ocorrência, evidenciando o inadimplemento contratual; 4) a manutenção da cobrança das parcelas e dos chamados "juros de obra" configura prática abusiva, sobretudo após o término do prazo contratual de entrega do imóvel; 5) a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, especialmente no Tema 996, reconhece a responsabilidade da instituição financeira em situações de atraso ou descumprimento na entrega de imóveis financiados, bem como a ilegalidade da cobrança de encargos após o prazo de entrega; 6) aplica-se ao caso a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil), uma vez que não se pode exigir do consumidor o pagamento integral quando a contraprestação não foi satisfeita; 7) a probabilidade do direito decorre da demonstração de abandono da obra, do descumprimento do cronograma físico-financeiro e da atuação da CEF além da função de mero agente financeiro; 8) o perigo de dano é evidente, pois o agravante está simultaneamente arcando com despesas de aluguel e com parcelas de financiamento de imóvel inexistente, comprometendo sua subsistência; 9) há risco concreto de inscrição em cadastros de inadimplentes, diante do término da suspensão administrativa das cobranças em fevereiro de 2026; 10) a suspensão das cobranças não acarreta prejuízo irreversível à instituição financeira, que poderá reaver os valores em caso de improcedência da demanda. 3. O cerne da controvérsia consiste em analisar a presença dos requisitos autorizadores da tutela de urgência, notadamente a probabilidade do direito e o perigo de dano, para fins de suspensão das cobranças decorrentes de contrato de financiamento habitacional firmado com a Caixa Econômica Federal, diante da alegação de abandono da obra e descumprimento do cronograma físico-financeiro da construção do imóvel objeto do financiamento. 4. Na origem, trata-se de ação ordinária ajuizada por Rhandsson Alcantara em desfavor da Caixa Econômica Federal e de José Edson Ramos dos Santos, objetivando a resolução do contrato de construção e do financiamento habitacional nº 844442849333-6, com restituição integral dos valores pagos, indenização por perdas e danos, danos materiais e danos morais, bem como, em sede liminar, a suspensão da exigibilidade das parcelas/juros vinculados ao financiamento até o julgamento final da demanda. Subsidiariamente, requereu a condenação dos réus à finalização da construção e entrega do imóvel em condições de moradia. Narra a inicial que o autor firmou, em 21/12/2022, contrato destinado à construção de imóvel residencial, mediante financiamento habitacional. Sustenta que o prazo previsto para conclusão era 21/06/2023, mas a construção não foi entregue, encontrando-se abandonada, inacabada e inabitável, apesar de o autor ter continuado a suportar parcelas do financiamento e despesas com aluguel. Alega, ainda, que a Caixa Econômica Federal não atuou como mera agente financeira, pois teria assumido dever contratual de fiscalização da obra para liberação dos recursos, razão pela qual deveria responder solidariamente pelos prejuízos decorrentes do inadimplemento contratual. Diante deste contexto, o juízo a quo entendeu que, embora a parte autora tenha apresentado elementos indicativos da paralisação da obra e de possíveis falhas em sua execução, não restou demonstrada, em sede de cognição sumária, a probabilidade do direito alegado especificamente em face da Caixa Econômica Federal. Assentou que a documentação acostada aos autos aponta, em princípio, que a responsabilidade técnica pela execução da obra incumbia ao engenheiro responsável, José Edson Ramos dos Santos, não sendo possível inferir, neste momento processual, ingerência direta da instituição financeira na condução do empreendimento. Ressaltou, ainda, que a controvérsia demanda dilação probatória apta a esclarecer a natureza da atuação da CEF no contrato firmado - se limitada à condição de agente financeiro ou se revestida de efetiva ingerência sobre a execução da obra -, circunstância que recomenda a prévia formação do contraditório e a adequada instrução processual. Por tais fundamentos, indeferiu, por ora, o pedido de tutela de urgência destinado à suspensão das cobranças das parcelas do financiamento, sem prejuízo de posterior reanálise após a manifestação das partes rés. Irresignada, a parte interpõe recurso desta decisão 5. No caso concreto, embora os elementos apresentados pela parte agravante indiquem, em tese, a paralisação da obra e possíveis falhas na execução contratual, não se verifica, ao menos neste momento processual, demonstração suficiente da probabilidade do direito especificamente em face da Caixa Econômica Federal, apta a justificar a suspensão imediata das cobranças decorrentes do contrato de financiamento. Com efeito, da análise da documentação acostada aos autos, verifica-se que a responsabilidade técnica pela execução da obra foi atribuída ao profissional responsável técnico, José Edson Ramos dos Santos, havendo, inclusive, assinatura do próprio mutuário em documentos relacionados à evolução do empreendimento. 6. Nesse contexto, a controvérsia acerca da natureza da atuação da Caixa Econômica Federal - se limitada à condição de agente financeiro ou se dotada de ingerência efetiva na execução da obra - demanda dilação probatória e regular instrução processual, não sendo possível, neste momento, concluir de forma inequívoca pela responsabilidade da instituição financeira pelos fatos narrados na inicial. Isso porque o Superior Tribunal de Justiça e este Tribunal vêm se posicionando no sentido de que, nos casos em que a atuação da Caixa Econômica Federal ocorre exclusivamente na qualidade de agente operador do financiamento para fim de aquisição de unidade habitacional, não detém ela legitimidade para responder pelo descumprimento contratual relativo ao atraso na entrega do imóvel adquirido com recursos destinados ao Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV). (STJ: AGINT NO RESP 1.644.884/PB, REL. MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, JULGADO EM 01/04/2019, DJE 9/4/2019; AGINT NO RESP 1.609.473/RN, REL. MINISTRA NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, JULGADO EM 11/02/2019, DJE 13/2/2019; PROCESSO: 08007225620154058000, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL CID MARCONI GURGEL DE SOUZA, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 10/12/2020). 7. Ressalte-se que, embora o agravante tenha acostado aos autos o documento denominado "Proposta de Construção Individual", verifica-se que nele consta apenas a identificação do responsável técnico pela execução da obra, inexistindo qualquer previsão ou elemento que evidencie responsabilidade direta da Caixa Econômica Federal pela condução ou execução do empreendimento. Registra-se, ainda, que não foi acostado nos autos originários, tampouco neste agravo de instrumento o Contrato de Compra e Venda, a fim de verificar a responsabilidade de cada parte. Verifica-se que o único contrato acostado aos autos foi o de id. 150262192 dos autos originários, em que demonstra a celebração de Termo Aditivo ao Contrato de Crédito Imobiliário nº 844442849333-6 para Renegociação, firmado em 09 de setembro de 2025, entre o devedor Rhandsson Alcantara e a Caixa Econômica Federal, no qual restou pactuada a suspensão do pagamento de 06 (seis) prestações no período de setembro de 2025 a fevereiro de 2026, com incorporação dos valores ao saldo devedor e diluição no prazo remanescente da operação. Todavia, tal contrato não prevê qualquer responsabilidade da Caixa Econômica Federal quanto à execução da obra, limitando-se a regular as condições de renegociação da dívida, sem estabelecer obrigações atinentes ao andamento, fiscalização ou conclusão do empreendimento imobiliário financiado.Assim, ainda que os elementos constantes dos autos permitam identificar, em análise preliminar, possível paralisação das obras, não se mostra viável, neste momento, autorizar a suspensão do pagamento das parcelas do financiamento em relação à CEF, sobretudo porque a apuração acerca da extensão de sua atuação e eventual responsabilidade demanda regular instrução probatória. 8. Por fim, ressalta-se que não se desconhece a tese firmada no Tema 996 do STJ. Todavia, sua incidência, no caso concreto, pressupõe demonstração mais robusta acerca da efetiva atuação da instituição financeira para além da condição de mera agente financiadora, especialmente no tocante à condução, fiscalização ou ingerência direta sobre a execução do empreendimento. Desse modo, a manutenção da decisão agravada é medida que se impõe. 9. Agravo de instrumento improvido.