10ª Câmara de Direito Privado

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RECONVENÇÃO COM PEDIDO DE IMISSÃO NA POSSE. DUPLA ALIENAÇÃO DE IMÓVEL. COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. ESCRITURA PÚBLICA POSTERIOR REGISTRADA. PRIORIDADE REGISTRAL. EXCEÇÃO DE USUCAPIÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NA PARTE CONHECIDA, NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente pedido em reconvenção para determinar a imissão da ré/reconvinte na posse de imóvel, com ordem de desocupação no prazo de 30 dias. A apelante alegou nulidade da sentença por cerceamento de defesa e deficiência de fundamentação, sustentou a oponibilidade da posse derivada de compromisso particular de compra e venda quitado, má-fé da adquirente registral e articulou exceção de usucapião. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Avaliar (i) se houve cerceamento de defesa ou nulidade por deficiência de fundamentação, (ii) se a exceção de usucapião pode ser conhecida em grau recursal e (iii) se compromisso particular de compra e venda não registrado prevalece sobre escritura pública posteriormente registrada por terceiro adquirente. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. Não há cerceamento de defesa quando a parte, intimada para especificar as provas que pretendia produzir, permanece inerte, operando-se a preclusão quanto à alegação posterior de necessidade de dilação probatória. 2. O julgamento contrário aos interesses da parte não se confunde com ausência de fundamentação, sobretudo quando a sentença reconhece os fatos relevantes e adota fundamento jurídico autônomo para conceder a pretensão deduzida. 3. A exceção de usucapião não arguida na fase postulatória configura inovação recursal, vedada pelo Artigo 1.014 do Código de Processo Civil, pois sua apreciação originária em segundo grau implicaria supressão de instância e ofensa ao contraditório. 4. A propriedade imobiliária transmite-se, entre vivos, mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis competente. Enquanto não registrado o título, o alienante permanece juridicamente proprietário da coisa, nos termos dos Artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil. 5. Em caso de dupla alienação do mesmo imóvel, prevalece, na via petitória, o direito do adquirente que primeiro registra o título no fólio real. O compromisso particular de compra e venda não registrado produz efeitos obrigacionais entre os contratantes originários, mas não tem eficácia real erga omnes apta a suplantar a escritura pública registrada por terceiro adquirente. 6. A Súmula nº 84 do C. STJ protege o adquirente possuidor contra atos constritivos de credores do promitente vendedor, mas não afasta, automaticamente, a eficácia dominial decorrente do registro imobiliário promovido por terceiro adquirente. 7. A má-fé da adquirente registral exige prova cabal e contemporânea ao negócio jurídico, não basta o conhecimento posterior da ocupação do imóvel ou tentativas extrajudiciais de desocupação. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido em parte e, na parte conhecida, não provido. Tese de julgamento: "1. Em ação petitória de imissão na posse, o compromisso particular de compra e venda não registrado não prevalece sobre escritura pública posteriormente registrada por terceiro adquirente, cuja boa-fé se presume, observada a prioridade registral; 2. A exceção de usucapião não arguida na fase postulatória configura inovação recursal e não pode ser conhecida em apelação". Legislação Citada: Código de Processo Civil, Artigos 336, 489, § 1º, inciso IV, 1.014 e 85, § 11; Código Civil, Artigos 1.227, 1.238, 1.242 e 1.245, caput e § 1º; Constituição Federal, Artigo 5º, incisos XXII e XXIII. Jurisprudência Citada: Súmula nº 84 do C. STJ; Súmula nº 237 do C. STF; TJSP; TJSP, Apelação Cível 1000630-37.2021.8.26.0185, Rel. Des. Maria do Carmo Honorio, 6ª Câmara de Direito Privado, j. 30/08/2024; TJSP, Apelação Cível 1009861-33.2020.8.26.0344, Rel. Des. Marcus Vinicius Rios Gonçalves; 6ª Câmara de Direito Privado, j. 21/10/2021.

Temas relacionados

• Foro de Ribeirão Preto - 3ª Vara Cível