Décima Nona Câmara Cível

Ementa

DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. IMISSÃO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. TEMA 886 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME:1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que acolheu exceção de pré-executividade apresentada pela executada e reconheceu sua ilegitimidade passiva em execução de título extrajudicial ajuizada pelo condomínio agravante para cobrança de cotas condominiais vencidas a partir de janeiro de 2019, condenando o exequente ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da execução. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:1. A questão em discussão consiste em saber se a promitente vendedora e proprietária registral do imóvel responde pelas cotas condominiais vencidas após a imissão do promissário comprador na posse direta, quando o condomínio possuía ciência inequívoca da transferência da posse. III. RAZÕES DE DECIDIR:1. A obrigação de custeio das despesas condominiais possui natureza propter rem e vincula aquele que mantém relação jurídica de direito material com o imóvel, não necessariamente o proprietário registral.2. O Tema 886 do STJ estabelece que, comprovada a imissão do promissário comprador na posse e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder pelas despesas condominiais relativas ao período em que a posse foi exercida pelo adquirente.3. Os dois requisitos cumulativos do Tema 886 do STJ estão preenchidos, pois o adquirente foi imitido na posse em 26 de outubro de 2018, antes do vencimento das cotas executadas, e os boletos de cobrança emitidos pela administradora do condomínio indicavam nominalmente o adquirente como condômino e pagador responsável, evidenciando a ciência inequívoca do condomínio sobre a transferência da posse.4. O ajuizamento de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse pela incorporadora contra o adquirente reforça que a posse direta permanecia com este, sendo necessária a intervenção jurisdicional para que a promitente vendedora pudesse recuperar a posse física, sem notícia de efetiva reintegração anterior ao vencimento das cotas executadas.5. A matéria foi apreciada com base em prova documental incontroversa, o que autoriza o conhecimento da questão de ordem pública por meio da exceção de pré-executividade, sendo devida a condenação do exequente em honorários advocatícios nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. IV. DISPOSITIVO:1. Recurso desprovido, mantida a decisão que acolheu a exceção de pré-executividade e reconheceu a ilegitimidade passiva da executada, com a fixação de honorários advocatícios em 10% sobre o valor atualizado da execução. ___________Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 85, § 2º.Jurisprudência relevante citada: TJRS, Apelação Cível n. 50075854520228210015, 19ª Câmara Cível, Rel. Alexandre Fernandes Gastal, j. 27.11.2025.(Agravo de Instrumento, Nº 53321790820268217000, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Sergio Fusquine Goncalves, Julgado em: 21-09-2026)

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