10ª Câmara de Direito Privado

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL RURAL. ALEGAÇÃO DE PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO E DOLO POR OMISSÃO. AUSÊNCIA DE PROVA. CONTRATO COM DESCRIÇÃO EXPRESSA DO OBJETO. INDISPONIBILIDADE REGISTRAL POSTERIOR À CONTRATAÇÃO. RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA NÃO CONFIGURADA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta pela autora contra sentença de improcedência proferida em ação de nulidade de ato jurídico cumulada com restituição de valores e indenização por danos materiais e morais. 2. A autora celebrou instrumento particular de promessa de compra e venda de fração ideal correspondente a 1/8 de imóvel rural, pelo preço de R$ 80.000,00, e pagou R$ 40.000,00 a título de sinal. 3. A apelante alegou a nulidade absoluta do negócio por suposto parcelamento irregular do solo rural. Subsidiariamente, pediu a anulação do contrato por dolo decorrente da omissão de informações sobre a impossibilidade de regularização do empreendimento e os riscos relacionados ao imóvel. Atribuiu à imobiliária intermediadora violação dos deveres de diligência e informação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO As questões em discussão consistem em definir: a) se a compra e venda de fração ideal indivisa configurou parcelamento irregular do solo rural e tornou ilícito o objeto do negócio jurídico; b) se os apelados omitiram dolosamente informações relevantes, aptas a justificar a anulação do contrato; e c) se estão presentes os pressupostos para a restituição dos valores e a condenação dos apelados ao pagamento de indenização por danos materiais e morais. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. Incumbia à autora comprovar os fatos constitutivos do direito alegado, nos termos do Artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil. 2. O instrumento contratual descreveu a aquisição de fração ideal indivisa correspondente a 1/8 do imóvel rural e indicou a participação de outros adquirentes. A redação contratual não ampara a alegação de aquisição de lote individualizado ou unidade autônoma destacada da matrícula originária. 3. A alegação de parcelamento irregular não recebeu suporte probatório mínimo. Não foram apresentados planta de loteamento, projeto de subdivisão física, abertura de vias internas, demarcação de lotes, cercamento individualizado ou outros elementos demonstrativos do efetivo fracionamento do imóvel em unidades autônomas destinadas à comercialização irregular. 4. A copropriedade de imóvel rural em regime de condomínio pro indiviso é juridicamente admissível e não se presume fraudulenta sem prova concreta de desvio de finalidade. 5. A indisponibilidade registral foi averbada em junho de 2021, vários meses após a celebração do contrato em novembro de 2020. Não houve prova de conhecimento prévio dos apelados sobre a futura restrição judicial nem de ocultação deliberada de fato existente no momento da contratação. 6. A responsabilidade da imobiliária pressupõe a demonstração de irregularidade do negócio ou de omissão de informação relevante. Ausente prova dessas circunstâncias, não se configura falha atribuível à intermediadora. 7. A inexistência de ato ilícito afasta os pressupostos da responsabilidade civil previstos no Artigo 186 e no Artigo 927 do Código Civil. Eventual dificuldade posterior na concretização do negócio não basta para caracterizar dano material ou moral indenizável. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido, com majoração dos honorários advocatícios para 15% sobre o valor atualizado da causa, mantida a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça. TESE DE JULGAMENTO: "1. A compra e venda de fração ideal indivisa de imóvel rural não configura, por si só, parcelamento irregular do solo, cuja ocorrência depende de prova concreta do fracionamento físico do imóvel em unidades autônomas destinadas à comercialização. 2. A anulação do negócio jurídico por dolo decorrente de omissão exige prova do conhecimento e da ocultação deliberada de fato relevante existente ao tempo da contratação. 3. Ausente prova de irregularidade do negócio ou de omissão de informação relevante, não se caracteriza a responsabilidade civil da imobiliária intermediadora." Legislação relevante citada: Código Civil, Artigo 186 e Artigo 927; Código de Processo Civil, Artigo 85, § 11, Artigo 98, § 3º, e Artigo 373, inciso I.

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