Juiz relator: Mádson ottoni de almeida rodrigues ementa : Recurso inominado. Ação de cobrança. Cotas condominiais. Obrigação propter rem. Ilegitimidade passiva

Ementa

JUIZ RELATOR: MÁDSON OTTONI DE ALMEIDA RODRIGUES Ementa : RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ILEGITIMIDADE PASSIVA. ACOLHIMENTO. VÍNCULO COM A UNIDADE AUTÔNOMA NÃO SUFICIENTEMENTE DEMONSTRADO. CONSULTA CADASTRAL E CONTRATO DE LOCAÇÃO QUE NÃO COMPROVAM, POR SI SÓS, RELAÇÃO JURÍDICA APTA A ATRIBUIR RESPONSABILIDADE PELAS COTAS CONDOMINIAIS. EXCLUSÃO DA RECORRENTE DO POLO PASSIVO. PRETENSÃO DE REDUÇÃO DA CONDENAÇÃO. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO CONCRETA DE EXCESSO. COTAS VENCIDAS NO CURSO DA DEMANDA. PRESTAÇÕES SUCESSIVAS. DIFICULDADE FINANCEIRA. PARCELAMENTO COMPULSÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso Inominado interposto por Zenilda Lino de Lima e Cintia Ramos de Lima contra sentença que julgou procedente ação de cobrança ajuizada pelo Residencial Felipe Camarão, condenando as demandadas ao pagamento de R$ 11.389,05 , acrescido de multa de 2% e das cotas condominiais vencidas no curso da demanda. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão consistem em: (i) definir se Cintia Ramos de Lima possui legitimidade para responder pela obrigação condominial; (ii) verificar se a condenação deve ser limitada aos valores reputados pelas recorrentes como efetivamente comprovados e individualizados, inclusive quanto às cotas vencidas no curso da demanda; e (iii) estabelecer se a situação econômico-financeira das recorrentes autoriza a imposição judicial de parcelamento do débito. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A alegação de ilegitimidade passiva de Cintia Ramos de Lima merece acolhimento. Embora a consulta cadastral (Id. TR 38961741) associe seu nome e CPF ao endereço da unidade, tal elemento não comprova, por si só, titularidade, posse ou outra relação jurídica qualificada com o imóvel. O instrumento de locação (Id. TR 38961773), além de não conter a assinatura da recorrente, apenas a indica como locadora, não sendo suficiente para demonstrar vínculo jurídico apto a lhe atribuir responsabilidade pelas cotas condominiais. 4. Não merece acolhimento a preliminar de irregularidade da representação processual. A alegada ausência de documentos para conferência das assinaturas das procurações não demonstra, por si só, inexistência de poderes de representação ou prejuízo processual, sendo eventual vício sanável. 5. As cotas condominiais consubstanciam obrigação de natureza propter rem, vinculada à unidade autônoma, impondo o art. 1.336, I, do Código Civil o dever de contribuição para as despesas comuns do condomínio. Dificuldades financeiras de ordem pessoal não afastam a exigibilidade da obrigação regularmente constituída. 6. A natureza propter rem da obrigação exige a demonstração de relação jurídica qualificada com a unidade autônoma que justifique a responsabilização pelo débito. No caso, não há elemento probatório suficiente a demonstrar que Cintia ostentasse a condição de proprietária, possuidora ou outra posição jurídica apta a fundamentar sua responsabilidade pelas obrigações condominiais. A mera vinculação cadastral e a condição de locadora, desacompanhadas de outros elementos, não bastam para afastar a ilegitimidade arguida. 7. Quanto à pretensão de limitação da condenação, não prospera a insurgência. A recorrente não indica, de forma analítica, quais competências, parcelas ou rubricas reputa indevidas, tampouco demonstra pagamento, duplicidade, inexigibilidade ou outro fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito reconhecido, ônus que lhe incumbia, nos termos do art. 373, II, do CPC. A impugnação genérica ao quantum debeatur, desacompanhada da demonstração concreta do excesso e da indicação do montante reputado correto, não justifica a redução da condenação. 8. As cotas condominiais vencidas no curso da demanda, por constituírem prestações periódicas e sucessivas decorrentes da mesma relação jurídica continuativa, integram a condenação na forma do art. 323 do CPC. A ausência de prévia expressão nominal de cada prestação superveniente não acarreta iliquidez do título quando os respectivos valores são objetivamente determináveis segundo os parâmetros da obrigação reconhecida. 9. A dificuldade econômico-financeira da recorrente não constitui causa de exoneração, redução ou modificação da dívida. Nos termos dos arts. 313 e 314 do Código Civil, o credor não pode ser compelido a receber prestação diversa ou parcelada quando assim não ajustado. Ausentes anuência do condomínio ou fundamento legal específico, inexiste direito potestativo da devedora à alteração unilateral da forma de adimplemento, mostrando-se inviável o parcelamento compulsório pretendido. IV. DISPOSITIVO E TESES 10. Recurso conhecido e parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A mera vinculação cadastral ao endereço da unidade e a condição de locadora, desacompanhadas de outros elementos aptos a demonstrar relação jurídica qualificada com o imóvel, não são suficientes para atribuir à demandada responsabilidade por cotas condominiais de natureza propter rem. 2. A redução da condenação exige demonstração concreta do alegado excesso, e as cotas condominiais vencidas no curso da demanda integram o débito por constituírem prestações sucessivas decorrentes da mesma relação jurídica. 3. A dificuldade econômico-financeira do devedor não afasta a exigibilidade da obrigação condominial nem autoriza a imposição judicial de parcelamento compulsório, ausentes previsão legal específica ou anuência do credor. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os autos do recurso acima identificado, ACORDAM os Juízes da Primeira Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis, Criminais e da Fazenda Pública do Estado do Rio Grande do Norte, por unanimidade de votos, em conhecer e dar provimento parcial ao recurso interposto por Zenilda Lino de Lima e Cintia Ramos de Lima, para acolher a preliminar de ilegitimidade passiva de Cintia Ramos de Lima, determinando sua exclusão do polo passivo, confirmados os demais termos da sentença recorrida. Sem condenação em custas e honorários advocatícios de sucumbência, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/1995. Natal/RN, dat a conforme o registro do sistema. MÁDSON OTTONI DE ALMEIDA RODRIGUES Juiz Relator

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