Execução hipotecária. Exceção de pré-executividade. Fiança. Título executivo extrajudicial. Interesse processual. Hipoteca. Alienação posterior do imóvel

Ementa

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. FIANÇA. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. INTERESSE PROCESSUAL. HIPOTECA. ALIENAÇÃO POSTERIOR DO IMÓVEL. COISA JULGADA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto contra decisão que rejeitou exceção de pré-executividade e determinou o prosseguimento de execução hipotecária ajuizada pela Caixa Econômica Federal. Os agravantes sustentam ilegitimidade passiva dos fiadores, inexistência de título executivo extrajudicial, necessidade de instauração de incidente de desconsideração da personalidade jurídica, ausência de interesse processual da exequente em razão da retomada do empreendimento e da alegada satisfação parcial do crédito, bem como a nulidade da constrição de unidades imobiliárias alienadas a terceiro. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se é possível conhecer, em sede de agravo de instrumento, da alegação de compensação, reestruturação ou satisfação parcial do crédito não apreciada pelo Juízo de origem; (ii) estabelecer se os fiadores são partes legítimas e se o contrato constitui título executivo extrajudicial apto a embasar a execução, independentemente de incidente de desconsideração da personalidade jurídica; (iii) determinar se a retomada da posse e da administração do empreendimento pela credora afasta seu interesse processual no prosseguimento da execução; e (iv) definir se é possível afastar a constrição de unidades imobiliárias alienadas a terceiro após o registro da hipoteca. III. RAZÕES DE DECIDIR O Tribunal não conhece da alegação de compensação, reestruturação ou satisfação parcial do crédito, por ausência de apreciação da matéria pelo Juízo de origem e por demandar análise de documentos e eventual apuração contábil, sob pena de supressão de instância. A exceção de pré-executividade admite o exame de matérias cognoscíveis de ofício demonstráveis por prova pré-constituída, hipótese em que podem ser analisadas as alegações de ilegitimidade passiva e inexistência de título executivo. Os agravantes assumem obrigação contratual na qualidade de fiadores, principais pagadores e devedores solidários, com renúncia expressa aos benefícios legais, de modo que sua responsabilidade decorre diretamente da fiança e não da condição de sócios da devedora. A cobrança dos fiadores dispensa a instauração do incidente de desconsideração da personalidade jurídica, pois a execução recai sobre obrigação assumida pelos próprios garantidores. A ausência de prova de exoneração da fiança, novação liberatória, quitação ou anuência da credora impede o reconhecimento da extinção da responsabilidade dos fiadores. O contrato de abertura de crédito e mútuo para construção, subscrito pelas partes e por duas testemunhas e garantido por hipoteca, constitui título executivo extrajudicial, sendo a planilha de débito mero demonstrativo da evolução da obrigação. A retomada da posse e da administração do empreendimento pela credora não extingue nem modifica o crédito exequendo, pois a ação possessória possui objeto distinto da execução hipotecária e inexiste prova pré-constituída de imputação dos valores obtidos ao pagamento da dívida. A hipoteca regularmente registrada antes da alienação das unidades imobiliárias subsiste perante adquirente posterior e autoriza a excussão da garantia. A pretensão de afastar a constrição das unidades não pode ser rediscutida, pois a matéria foi definitivamente decidida em embargos de terceiro ajuizados pela adquirente, nos quais se reconheceu a inaplicabilidade da Súmula nº 308 do STJ diante da natureza empresarial da aquisição e do conhecimento da garantia hipotecária. Os agravantes não possuem legitimidade para defender, em nome próprio, direito pertencente à adquirente dos imóveis. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido. Tese de julgamento: Não se conhece, em agravo de instrumento, de matéria não apreciada pelo Juízo de origem cuja análise demande exame de provas, sob pena de supressão de instância. O fiador que assume obrigação como principal pagador e devedor solidário responde diretamente pela dívida exequenda, sendo desnecessária a instauração de incidente de desconsideração da personalidade jurídica. O contrato particular subscrito pelas partes e por duas testemunhas, garantido por hipoteca, constitui título executivo extrajudicial, e o demonstrativo de débito não lhe retira a liquidez, certeza e exigibilidade. A retomada da posse do empreendimento pela credora não afasta, por si só, o interesse processual na execução hipotecária, ausente prova de imputação dos valores ao pagamento da dívida. A alienação posterior de imóvel gravado por hipoteca não extingue a garantia real, e a matéria decidida com trânsito em julgado em embargos de terceiro não pode ser rediscutida em execução diversa. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 18, 133 e seguintes, 784, III e V; CC, arts. 827 e 835. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 308. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5030490-21.2025.4.03.0000 RELATOR: NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS AGRAVANTE: RESIDENCIAL JARDIM BOTANICO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, J C MORAIS ASSESSORIA E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, JOSE CARLOS MORAIS ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: MARCONI HOLANDA MENDES - SP111301-A AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL RELATÓRIO O Senhor Desembargador Federal Nelton dos Santos (Relator): Trata-se de agravo de instrumento interposto por Residencial Jardim Botânico Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., J C Morais Assessoria e Empreendimentos Imobiliários Ltda. e José Carlos Morais contra decisão proferida pelo Juízo da 3ª Vara Federal de Sorocaba, nos autos da execução hipotecária nº 5005263-76.2018.4.03.6110, ajuizada pela Caixa Econômica Federal. A decisão agravada rejeitou a exceção de pré-executividade apresentada pelos executados e determinou o regular prosseguimento da execução. O Juízo de origem afastou as alegações de ilegitimidade passiva, ausência de título executivo e falta de interesse processual da exequente. Reconheceu, ainda, a ineficácia, perante a credora hipotecária, da alienação posterior de unidades imobiliárias e admitiu a continuidade dos atos de constrição. Os agravantes sustentam, em síntese, que J C Morais Assessoria e Empreendimentos Imobiliários Ltda. e José Carlos Morais não assumiram obrigação no contrato exequendo, razão pela qual seriam partes ilegítimas para a execução. Afirmam que não existe título executivo extrajudicial válido contra eles e que a responsabilização dos sócios dependeria da instauração do incidente de desconsideração da personalidade jurídica. Alegam, também, que a Caixa Econômica Federal retomou a posse e a administração do empreendimento, circunstância que afastaria o interesse no prosseguimento da execução, pois o crédito teria sido compensado, reestruturado e parcialmente satisfeito. Por fim, defendem a impossibilidade de penhora das unidades alienadas a terceiro, requerendo a declaração de nulidade da constrição e da averbação da ineficácia da alienação. O pedido de efeito suspensivo foi indeferido (ID 345011288). Após o indeferimento do pedido de gratuidade da justiça no processo originário, os agravantes recolheram o preparo recursal (ID 388861798). Não houve apresentação de contraminuta. É o relatório. VOTO O Senhor Desembargador Federal Nelton dos Santos (Relator): Inicialmente, os agravantes afirmam que o crédito executado teria sido compensado, reestruturado e parcialmente satisfeito em razão da retomada do empreendimento e da comercialização das unidades pela Caixa Econômica Federal. Ocorre que essa matéria não foi examinada na decisão agravada. As alegações de compensação, reestruturação ou pagamento parcial, além de não terem sido decididas pelo Juízo da execução, dependem da análise dos documentos posteriormente apresentados e, eventualmente, de apuração contábil. Seu exame diretamente por este Tribunal importaria supressão de instância. Não conheço, portanto, do recurso nesse ponto, sem prejuízo de que a questão seja apreciada pelo Juízo de origem, após o contraditório e mediante a utilização da via processual adequada. Quanto ao mais, o agravo não merece provimento. A exceção de pré-executividade é admissível para o exame de matérias cognoscíveis de ofício e que possam ser demonstradas por prova documental previamente constituída, sem necessidade de dilação probatória. No caso, as alegações de ilegitimidade passiva e de inexistência de título executivo podem ser examinadas nessa via, porém, não lhes assiste razão. O contrato de abertura de crédito e mútuo para construção de empreendimento imobiliário com garantia hipotecária qualifica a Residencial Jardim Botânico Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. como devedora e identifica J C Morais Assessoria e Empreendimentos Imobiliários Ltda. e José Carlos Morais como fiadores. A cláusula décima primeira estabelece que os fiadores se constituíram principais pagadores e solidariamente responsáveis pelo cumprimento das obrigações principais e acessórias assumidas pela devedora, até a integral liquidação da dívida. O instrumento contém, ainda, renúncia expressa aos benefícios previstos nos artigos 827 e 835 do Código Civil. Não procede, portanto, a afirmação de que J C Morais e José Carlos Morais não assumiram obrigação contratual. A responsabilidade desses agravantes não decorre da mera condição de sócios, nem de desconsideração da personalidade jurídica da devedora, mas resulta diretamente da fiança prestada no contrato exequendo. Por essa razão, não há necessidade de instauração do incidente previsto nos artigos 133 e seguintes do Código de Processo Civil. A exequente não pretende alcançar o patrimônio de terceiros por dívida exclusivamente imputável à sociedade, mas exigir obrigação assumida pelos próprios fiadores. A posterior dissolução da parceria empresarial ou o afastamento dos agravantes da administração do empreendimento também não extingue a garantia contratual, à míngua de prova de exoneração da fiança, novação liberatória, quitação ou anuência da credora. Também não prospera a alegação de ausência de título executivo. O contrato exequendo é documento particular subscrito pelos devedores e por duas testemunhas, além de estar garantido por hipoteca. Enquadra-se, assim, nas hipóteses previstas no art. 784, III e V, do Código de Processo Civil. A execução foi instruída com o contrato e com os demonstrativos destinados à discriminação e à atualização do débito. A planilha elaborada pela credora não constitui, isoladamente, o título executivo. Sua finalidade é demonstrar a evolução da dívida decorrente da obrigação assumida no contrato. Eventual discordância quanto ao saldo, aos pagamentos realizados ou aos critérios de atualização exige demonstração concreta do erro alegado. A afirmação genérica de que o demonstrativo foi produzido unilateralmente não retira a liquidez, a certeza e a exigibilidade do título. De outra parte, a reintegração da Caixa Econômica Federal na posse do empreendimento não afasta seu interesse processual. A ação possessória e a execução hipotecária têm objetos distintos. A primeira destinou-se à retomada da posse e da gestão do empreendimento em razão do inadimplemento e da paralisação das obras. A execução, por sua vez, busca a satisfação da obrigação pecuniária e a excussão da garantia hipotecária. A retomada da posse não equivale, por si só, a pagamento, compensação ou dação em pagamento. Para que produzisse efeito extintivo ou modificativo sobre o crédito, seria necessária a demonstração de que o imóvel ou os valores obtidos com sua exploração foram efetivamente imputados ao pagamento da dívida, mas não há prova pré-constituída nesse sentido. Subsiste, portanto, o interesse da Caixa Econômica Federal no prosseguimento da execução, sem prejuízo da consideração, pelo Juízo de origem, de pagamentos ou valores que venham a ser devidamente comprovados. Por fim, não há fundamento para afastar a constrição das unidades alienadas à AS Participações e Negócios Ltda. A hipoteca foi constituída e registrada antes da transferência dos imóveis. A alienação posterior não extingue o direito real de garantia nem impede, por si, a excussão dos bens. Além disso, a própria adquirente ajuizou os embargos de terceiro nº 5004756-81.2019.4.03.6110, buscando afastar a hipoteca e impedir a constrição das unidades. O pedido foi julgado improcedente, tendo esta 1ª Turma mantido a sentença, com posterior trânsito em julgado. Naquele processo, concluiu-se que a aquisição possuía natureza empresarial e finalidade comercial, além de ter ocorrido com conhecimento do financiamento e da garantia hipotecária, circunstâncias incompatíveis com a proteção pretendida com fundamento na Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça. Não se pode reabrir, nestes autos, questão já decidida em demanda própria ajuizada pela titular dos imóveis. Ademais, os agravantes não possuem legitimidade para defender, em nome próprio, eventual direito pertencente à adquirente, nos termos do art. 18 do Código de Processo Civil. A decisão agravada deve, assim, ser mantida. Ante o exposto, CONHEÇO EM PARTE do agravo de instrumento e, na parte conhecida, NEGO-LHE PROVIMENTO. É como voto. EMENTA DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. FIANÇA. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. INTERESSE PROCESSUAL. HIPOTECA. ALIENAÇÃO POSTERIOR DO IMÓVEL. COISA JULGADA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto contra decisão que rejeitou exceção de pré-executividade e determinou o prosseguimento de execução hipotecária ajuizada pela Caixa Econômica Federal. Os agravantes sustentam ilegitimidade passiva dos fiadores, inexistência de título executivo extrajudicial, necessidade de instauração de incidente de desconsideração da personalidade jurídica, ausência de interesse processual da exequente em razão da retomada do empreendimento e da alegada satisfação parcial do crédito, bem como a nulidade da constrição de unidades imobiliárias alienadas a terceiro. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se é possível conhecer, em sede de agravo de instrumento, da alegação de compensação, reestruturação ou satisfação parcial do crédito não apreciada pelo Juízo de origem; (ii) estabelecer se os fiadores são partes legítimas e se o contrato constitui título executivo extrajudicial apto a embasar a execução, independentemente de incidente de desconsideração da personalidade jurídica; (iii) determinar se a retomada da posse e da administração do empreendimento pela credora afasta seu interesse processual no prosseguimento da execução; e (iv) definir se é possível afastar a constrição de unidades imobiliárias alienadas a terceiro após o registro da hipoteca. III. RAZÕES DE DECIDIR O Tribunal não conhece da alegação de compensação, reestruturação ou satisfação parcial do crédito, por ausência de apreciação da matéria pelo Juízo de origem e por demandar análise de documentos e eventual apuração contábil, sob pena de supressão de instância. A exceção de pré-executividade admite o exame de matérias cognoscíveis de ofício demonstráveis por prova pré-constituída, hipótese em que podem ser analisadas as alegações de ilegitimidade passiva e inexistência de título executivo. Os agravantes assumem obrigação contratual na qualidade de fiadores, principais pagadores e devedores solidários, com renúncia expressa aos benefícios legais, de modo que sua responsabilidade decorre diretamente da fiança e não da condição de sócios da devedora. A cobrança dos fiadores dispensa a instauração do incidente de desconsideração da personalidade jurídica, pois a execução recai sobre obrigação assumida pelos próprios garantidores. A ausência de prova de exoneração da fiança, novação liberatória, quitação ou anuência da credora impede o reconhecimento da extinção da responsabilidade dos fiadores. O contrato de abertura de crédito e mútuo para construção, subscrito pelas partes e por duas testemunhas e garantido por hipoteca, constitui título executivo extrajudicial, sendo a planilha de débito mero demonstrativo da evolução da obrigação. A retomada da posse e da administração do empreendimento pela credora não extingue nem modifica o crédito exequendo, pois a ação possessória possui objeto distinto da execução hipotecária e inexiste prova pré-constituída de imputação dos valores obtidos ao pagamento da dívida. A hipoteca regularmente registrada antes da alienação das unidades imobiliárias subsiste perante adquirente posterior e autoriza a excussão da garantia. A pretensão de afastar a constrição das unidades não pode ser rediscutida, pois a matéria foi definitivamente decidida em embargos de terceiro ajuizados pela adquirente, nos quais se reconheceu a inaplicabilidade da Súmula nº 308 do STJ diante da natureza empresarial da aquisição e do conhecimento da garantia hipotecária. Os agravantes não possuem legitimidade para defender, em nome próprio, direito pertencente à adquirente dos imóveis. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido. Tese de julgamento: Não se conhece, em agravo de instrumento, de matéria não apreciada pelo Juízo de origem cuja análise demande exame de provas, sob pena de supressão de instância. O fiador que assume obrigação como principal pagador e devedor solidário responde diretamente pela dívida exequenda, sendo desnecessária a instauração de incidente de desconsideração da personalidade jurídica. O contrato particular subscrito pelas partes e por duas testemunhas, garantido por hipoteca, constitui título executivo extrajudicial, e o demonstrativo de débito não lhe retira a liquidez, certeza e exigibilidade. A retomada da posse do empreendimento pela credora não afasta, por si só, o interesse processual na execução hipotecária, ausente prova de imputação dos valores ao pagamento da dívida. A alienação posterior de imóvel gravado por hipoteca não extingue a garantia real, e a matéria decidida com trânsito em julgado em embargos de terceiro não pode ser rediscutida em execução diversa. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 18, 133 e seguintes, 784, III e V; CC, arts. 827 e 835. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 308. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, conheceu, em parte, do agravo de instrumento e, na parte conhecida, negou-lhe provimento, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. NELTON DOS SANTOS Relator do Acórdão