Tutela de urgência. Hipoteca de imóvel. Desconstituição da garantia real e adjudicação de escritura definitiva. Provimento satisfativo. Supressão de instância

Ementa

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. HIPOTECA DE IMÓVEL. DESCONSTITUIÇÃO DA GARANTIA REAL E ADJUDICAÇÃO DE ESCRITURA DEFINITIVA. PROVIMENTO SATISFATIVO. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. PERIGO DE IRREVERSIBILIDADE. SÚMULA 308 DO STJ. TUTELA INIBITÓRIA. INOVAÇÃO RECURSAL. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto pela parte adquirente de imóvel, que apresentou termo de quitação fornecido pela construtora RIFORMATIO ESTRUTURALLE e matrícula do imóvel com averbação de hipoteca constituída pela então proprietária em favor da CEF, como garantia de dívida contraída para financiamento da construção do empreendimento imobiliário. A parte agravante pretende a desconstituição da hipoteca e a adjudicação da escritura definitiva do imóvel, bem como, subsidiariamente, tutela inibitória para impedir novas averbações de indisponibilidade ou penhoras decorrentes de dívidas das agravadas sobre a matrícula do bem.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se é possível conceder, em sede de tutela de urgência recursal, a desconstituição da hipoteca e a adjudicação da escritura definitiva do imóvel; e (ii) estabelecer se o pedido subsidiário de tutela inibitória para impedir novas averbações de indisponibilidade ou penhoras pode ser apreciado diretamente pelo Tribunal.III. RAZÕES DE DECIDIR A determinação de desconstituição da hipoteca e de adjudicação da escritura definitiva constitui provimento satisfativo que se confunde com o mérito final da ação, razão pela qual o juízo de origem deve se manifestar previamente sobre a matéria, sob pena de supressão de instância. A tutela pretendida apresenta perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão, circunstância que impede sua concessão, nos termos do art. 300, § 3º, do CPC. A alegação de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, fundada na possibilidade de penhora do imóvel em razão das ações ajuizadas contra as agravadas, não demonstra que essas demandas estejam em fase de execução com ordens de constrição incidentes sobre o bem que justifiquem a urgência da outorga da escritura definitiva. A hipoteca constituída pela construtora em favor da instituição financeira não produz efeitos perante os adquirentes do imóvel, conforme a Súmula 308 do STJ, de modo que a manutenção temporária da garantia não expõe o agravante ao risco de perder o imóvel para a CEF, ainda que a corré incorporadora deixe de adimplir a dívida perante a instituição financeira. O pedido subsidiário de tutela inibitória para proibir novas averbações de indisponibilidade ou penhoras oriundas de dívidas das agravadas constitui inovação recursal e não pode ser apreciado diretamente pelo Tribunal, devendo ser previamente formulado perante o juízo de Primeiro Grau, sob pena de supressão de instância.IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido. Tese de julgamento: 1. A tutela de urgência que determina a desconstituição de hipoteca e a adjudicação de escritura definitiva, por possuir caráter satisfativo e coincidir com o mérito final da ação, não pode ser concedida diretamente pelo Tribunal quando ausente prévia manifestação do juízo de origem. 2. O perigo de irreversibilidade dos efeitos da tutela impede sua concessão, nos termos do art. 300, § 3º, do CPC. 3. A hipoteca firmada entre construtora e instituição financeira não tem eficácia perante o adquirente do imóvel, conforme a Súmula 308 do STJ. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300, § 3º e 1026, §2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5015218-50.2026.4.03.0000 RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR AGRAVANTE: WINSTON DONA ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: DANILO FERREIRA DE SOUZA - SP305989-A ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: FABIO PALASON BOREGGIO - SP338012-A ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: SUZANA MORAES SILVA OLIVEIRA AGRAVADO: RIFORMATO & ESTRUTURALLE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL RELATÓRIO O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR): Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por WINSTON DONA contra a decisão que indeferiu pedido liminar de baixa de hipoteca da escritura do imóvel matriculado sob o nº 262.458 junto ao 6º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo – SP. Fundamentou o juízo a quo, em síntese, que, apesar da relevância dos fatos narrados na inicial, não haveria, neste momento processual, “elementos suficientes para evidenciar o preenchimento do requisito do periculum in mora em intensidade apta a justificar o imediato cancelamento da hipoteca antes da oitiva das rés”. Na origem, o agravante ajuizou ação de adjudicação compulsória c/c obrigação de fazer em face da RIFORMATO & ESTRUTURALLE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. e da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF. Narra que, em 04/07/2019, firmou com a ré RIFORMATIO & ESTRUTURALLE contrato particular de compra e venda para aquisição de unidade autônoma no empreendimento “MIX TOWER JARDIM AVELINO”, objeto da matrícula nº 262.458 do 6º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital. Afirma que, conforme “termo de quitação”, emitido em 09/01/2024, deu a quitação integral do preço de R$ 304.504,82; porém, até a atualidade, a construtora ré ainda não lhe outorgou a escritura definitiva do imóvel, pendendo ônus de hipoteca gravado na matrícula do bem em favor da CAIXA. Aduz a existência de periculum inmora no caso concreto, considerando que a construtora ré encontra-se em estado de insolvência, sendo demandada em diversas ações cíveis e trabalhistas (nº 1001441-56.2025.5.02.0611 e nº 1000200-38.2025.5.02.06), o que já resultou, inclusive, na decretação de ordens de indisponibilidade de bens em relação ao seu patrimônio, as quais já recaíram diretamente na matrícula do aludido imóvel e que somente foram levantadas após imenso esforço jurídico. Requereu, liminarmente, a baixa do gravame hipotecário registrado em prol da Caixa Econômica Federal – CEF e a outorga de escritura definitiva, sob pena da imposição de multa diária. Subsidiariamente, pleiteou a concessão de tutela inibitória para que seja determinado ao Cartório de Registro de Imóveis e aos órgãos de controle (CNIB) a proibição de novas averbações de indisponibilidade ou penhoras oriundas de dívidas da construtora agravada sobre a matrícula nº 262.458, preservando o resultado útil do processo. A liminar foi indeferida (ID 381193827). É o relatório. afs VOTO O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR): No caso concreto, consta, nos autos de origem, o termo de quitação fornecido pela construtora RIFORMATIO ESTRUTURALLE à parte agravante (ID 578045221) e, nos presentes autos, a matrícula do imóvel (ID 376539167, págs. 23/24), na qual se verifica, na averbação nº 1, a concessão pela então proprietária, do imóvel em hipoteca como garantia da dívida contraída junto à CEF, para o financiamento da construção do empreendimento imobiliário. A determinação para se desconstituir a garantia real da hipoteca e para se adjudicar a escritura definitiva do imóvel consiste em provimento satisfativo, que se confunde com o mérito final da ação, sobre o qual deve o juízo a quo se manifestar previamente, sob pena de supressão de instância. Além disso, há inegável perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão, o que obsta a concessão da liminar, no particular (art. 300, § 3º do CPC). Ainda que o agravante alegue perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, em virtude da possibilidade de penhora do imóvel diante das diversas ações que tramitam em face das agravadas corrés, não há provas de que as demandas mencionadas encontram-se em vias de execução cujas ordens de constrição recaiam sobre o aludido bem a justificar a urgência da outorga da escritura definitiva do imóvel. Ademais, consoante o disposto na Súmula 308 do STJ "A hipoteca firmada entre a construtora e a instituição financeira, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel." Desse modo, considerando a proteção ao comprador conferida pela citada Súmula, a manutenção temporária da hipoteca não acarreta ao agravante risco de perdê-lo para a CEF, ainda que a corré incorporadora não arque com a sua dívida perante o referido banco. No tocante ao pedido subsidiário, verifico que a pretensão de concessão da tutela inibitória para a proibição de novas averbações de indisponibilidade ou de penhoras oriundas de dívidas das agravadas sobre a matrícula do imóvel em questão consiste em inovação recursal, motivo pelo qual deixo de apreciá-la, devendo, primeiramente, ser requerida ao juízo de Primeiro Grau, sob pena de supressão de instância. Ante o exposto, não conheço de parte do recurso, quanto ao pleito subsidiário, de concessão da tutela inibitória para a proibição de novas averbações de indisponibilidade ou de penhoras oriundas de dívidas das agravadas sobre a matrícula do imóvel e, na parte conhecida, nego-lhe provimento. Consigno que a oposição de embargos declaratórios infundados pode ensejar aplicação de multa nos termos do art. 1.026, § 2°, do CPC. É o voto. EMENTA DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. HIPOTECA DE IMÓVEL. DESCONSTITUIÇÃO DA GARANTIA REAL E ADJUDICAÇÃO DE ESCRITURA DEFINITIVA. PROVIMENTO SATISFATIVO. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. PERIGO DE IRREVERSIBILIDADE. SÚMULA 308 DO STJ. TUTELA INIBITÓRIA. INOVAÇÃO RECURSAL. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto pela parte adquirente de imóvel, que apresentou termo de quitação fornecido pela construtora RIFORMATIO ESTRUTURALLE e matrícula do imóvel com averbação de hipoteca constituída pela então proprietária em favor da CEF, como garantia de dívida contraída para financiamento da construção do empreendimento imobiliário. A parte agravante pretende a desconstituição da hipoteca e a adjudicação da escritura definitiva do imóvel, bem como, subsidiariamente, tutela inibitória para impedir novas averbações de indisponibilidade ou penhoras decorrentes de dívidas das agravadas sobre a matrícula do bem.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se é possível conceder, em sede de tutela de urgência recursal, a desconstituição da hipoteca e a adjudicação da escritura definitiva do imóvel; e (ii) estabelecer se o pedido subsidiário de tutela inibitória para impedir novas averbações de indisponibilidade ou penhoras pode ser apreciado diretamente pelo Tribunal.III. RAZÕES DE DECIDIR A determinação de desconstituição da hipoteca e de adjudicação da escritura definitiva constitui provimento satisfativo que se confunde com o mérito final da ação, razão pela qual o juízo de origem deve se manifestar previamente sobre a matéria, sob pena de supressão de instância. A tutela pretendida apresenta perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão, circunstância que impede sua concessão, nos termos do art. 300, § 3º, do CPC. A alegação de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, fundada na possibilidade de penhora do imóvel em razão das ações ajuizadas contra as agravadas, não demonstra que essas demandas estejam em fase de execução com ordens de constrição incidentes sobre o bem que justifiquem a urgência da outorga da escritura definitiva. A hipoteca constituída pela construtora em favor da instituição financeira não produz efeitos perante os adquirentes do imóvel, conforme a Súmula 308 do STJ, de modo que a manutenção temporária da garantia não expõe o agravante ao risco de perder o imóvel para a CEF, ainda que a corré incorporadora deixe de adimplir a dívida perante a instituição financeira. O pedido subsidiário de tutela inibitória para proibir novas averbações de indisponibilidade ou penhoras oriundas de dívidas das agravadas constitui inovação recursal e não pode ser apreciado diretamente pelo Tribunal, devendo ser previamente formulado perante o juízo de Primeiro Grau, sob pena de supressão de instância.IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido. Tese de julgamento: 1. A tutela de urgência que determina a desconstituição de hipoteca e a adjudicação de escritura definitiva, por possuir caráter satisfativo e coincidir com o mérito final da ação, não pode ser concedida diretamente pelo Tribunal quando ausente prévia manifestação do juízo de origem. 2. O perigo de irreversibilidade dos efeitos da tutela impede sua concessão, nos termos do art. 300, § 3º, do CPC. 3. A hipoteca firmada entre construtora e instituição financeira não tem eficácia perante o adquirente do imóvel, conforme a Súmula 308 do STJ. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300, § 3º e 1026, §2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, não conheceu de parte do recurso, quanto ao pleito subsidiário de concessão da tutela inibitória para a proibição de novas averbações de indisponibilidade ou de penhoras oriundas de dívidas das agravadas sobre a matrícula do imóvel e, na parte conhecida, negou-lhe provimento, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. ANTONIO MORIMOTO Relator do Acórdão