Programa minha casa, minha vida. Faixa

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. FAIXA 1. IMÓVEL VINCULADO AO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. REPARAÇÃO IN NATURA. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. I. CASO EM EXAME Apelações interpostas pela Caixa Econômica Federal e pela parte autora contra sentença que julgou parcialmente procedente ação indenizatória por vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial, para condenar a CEF a reparar os defeitos indicados em perícia, no prazo de 90 dias úteis, sob pena de conversão em perdas e danos, e rejeitar o pedido de indenização por danos morais. A CEF alegou ausência de interesse de agir, ilegitimidade passiva, atuação como mero agente financeiro e insuficiência do laudo pericial. A parte autora requereu a conversão da obrigação de fazer em indenização pecuniária, o reconhecimento dos danos morais e a majoração da base de cálculo dos honorários advocatícios.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há cinco questões em discussão: (i) se a ausência de requerimento administrativo prévio afasta o interesse de agir; (ii) se a CEF possui legitimidade passiva e responsabilidade pelos vícios construtivos; (iii) se a prova pericial comprova a existência de vícios de construção imputáveis à ré; (iv) se a reparação deve ocorrer mediante obrigação de fazer ou indenização pecuniária; e (v) se os vícios construtivos ensejam indenização por danos morais e qual deve ser a base de cálculo dos honorários advocatícios.III. RAZÕES DE DECIDIR A ausência de requerimento administrativo prévio não impede o acesso ao Poder Judiciário quando a parte demonstra a existência de lesão ou ameaça a direito. A pretensão resistida pode ser inferida de outros elementos, não se exigindo o exaurimento da via administrativa. A CEF possui legitimidade passiva quando atua como gestora e executora de política pública habitacional, representa o Fundo de Arrendamento Residencial e participa da aquisição do terreno, da contratação da construtora e da entrega do imóvel. Essa atuação distingue-se da atividade de mero agente financeiro. A perícia judicial concluiu que os vícios decorrem da construção e indicou, como reparos necessários, a substituição dos pisos e revestimentos cerâmicos, a vedação e a estanqueidade das esquadrias e a pintura geral dos ambientes. A CEF não apresentou elementos capazes de afastar as conclusões do perito. No âmbito da Faixa 1 do Programa Minha Casa, Minha Vida, a tutela adequada para assegurar a habitabilidade do imóvel é a reparação in natura. A conversão imediata da obrigação de fazer em indenização pecuniária não se mostra cabível sem a comprovação do reparo prévio ou da quitação integral do imóvel, pois o bem pode retornar ao patrimônio do Fundo de Arrendamento Residencial e ser destinado a outro beneficiário. A condenação em obrigação de fazer não configura julgamento extra petita quando concretiza o direito à moradia digna e à habitabilidade do imóvel, objeto material da pretensão deduzida. Os vícios construtivos não geram dano moral presumido. A indenização exige prova de violação concreta aos direitos da personalidade, risco à saúde ou à integridade física dos moradores, comprometimento da segurança ou da solidez da construção ou exposição a condições indignas de moradia. As patologias constatadas não demonstraram tais circunstâncias. Os honorários advocatícios devidos pela CEF devem corresponder a 10% do valor atualizado da causa, excluído o montante relativo ao pedido de indenização por danos morais, nos termos do art. 85, §§ 2º, 8º e 8º-A, do CPC.IV. DISPOSITIVO E TESE Recursos parcialmente providos. Tese de julgamento: A ausência de requerimento administrativo prévio não afasta o interesse de agir em ação que busca a reparação de vícios construtivos em imóvel do Programa Minha Casa, Minha Vida. A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva quando atua como gestora e executora de política pública habitacional vinculada ao Fundo de Arrendamento Residencial. Constatados vícios construtivos por perícia judicial, a reparação do dano material deve ocorrer, preferencialmente, mediante obrigação de fazer, admitindo-se a conversão em perdas e danos em caso de descumprimento ou nas hipóteses de reparo prévio ou quitação integral do imóvel. Vícios construtivos não geram dano moral presumido, exigindo-se prova de violação concreta aos direitos da personalidade, risco à saúde ou à integridade física, comprometimento da segurança ou da solidez da construção ou exposição a condições indignas de moradia. Os honorários advocatícios incidentes sobre condenação em obrigação de fazer devem ser fixados em 10% do valor atualizado da causa, excluído o montante correspondente ao pedido de danos morais. Dispositivos relevantes citados: Constituição Federal, art. 5º, XXXV; Código Civil, arts. 186 e 927; Código de Processo Civil, arts. 3º, 4º, 85, §§ 2º, 8º e 8º-A, 98, § 3º, 300, § 3º, 371 e 1.026, § 2º; Lei nº 10.188/2001, art. 2º, § 3º, e art. 4º, IV e VI; Lei nº 11.977/2009; Lei nº 12.424/2011; Lei nº 14.620/2023. Jurisprudência relevante citada: STF, RE nº 631.240, Tema 350 da repercussão geral; STJ, REsp nº 1.601.149/RS, rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, rel. para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 13/06/2018, DJe de 15/08/2018; STJ, AREsp nº 2.938.533/BA, rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 08/09/2025, DJEN de 15/09/2025; STJ, REsp nº 2.193.098/RJ, rel. Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/11/2025, DJEN de 27/11/2025; STJ, AgInt no REsp nº 1.646.130/PE, rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma; STJ, REsp nº 1.352.227/RN, rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 24/02/2015; STJ, AgRg no Ag nº 200601134542, rel. Ministro Humberto Gomes de Barros, Terceira Turma, julgado em 03/03/2008; TRF da 3ª Região, ApCiv nº 5001540-79.2018.4.03.6003, rel. Desembargador Federal José Carlos Francisco, Segunda Turma, julgado em 23/11/2023, DEJF de 29/11/2023; TRF da 3ª Região, ApCiv nº 0002540-03.2017.4.03.6112, rel. Desembargador Federal Renato Lopes Becho, julgado em 28/02/2025; TRF da 3ª Região, ApCiv nº 0001693-13.2012.4.03.6100, rel. Desembargador Federal Peixoto Junior, julgado em 23/04/2019; TRF da 3ª Região, Agravo de Instrumento nº 0043591-75.2009.4.03.0000, rel. Desembargador Federal André Nekatschalow, julgado em 19/04/2010; TRF da 3ª Região, ApCiv nº 5018290-10.2019.4.03.6105, rel. Desembargadora Federal Audrey Gasparini, Segunda Turma, julgado em 06/05/2026, DJEN de 12/05/2026; TRF da 3ª Região, Agravo Interno nº 5026358-23.2022.4.03.0000, rel. Desembargador Federal Luiz Alberto Ribeiro, Sexta Turma; TRF da 3ª Região, ApCiv nº 5000034-49.2024.4.03.6006, rel. Desembargador Federal David Diniz Dantas, Primeira Turma, julgado em 27/02/2026, DJEN de 04/03/2026. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5015385-32.2019.4.03.6105 RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR APELANTE: LUCIENE LIMA DO NASCIMENTO, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ADVOGADO do(a) APELANTE: CARLOS DIOGO SANTIN - SC65646-A ADVOGADO do(a) APELANTE: JULIANO WALTRICK RODRIGUES - GO40826-A ADVOGADO do(a) APELANTE: MARCIO SEQUEIRA DA SILVA - RS48034-A ADVOGADO do(a) APELANTE: ALCIDES NEY JOSE GOMES - MS8659-A ADVOGADO do(a) APELADO: MARCIO SEQUEIRA DA SILVA - RS48034-A ADVOGADO do(a) APELADO: ALCIDES NEY JOSE GOMES - MS8659-A ADVOGADO do(a) APELADO: JULIANO WALTRICK RODRIGUES - GO40826-A ADVOGADO do(a) APELADO: CARLOS DIOGO SANTIN - SC65646-A APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, LUCIENE LIMA DO NASCIMENTO RELATÓRIO O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR): Trata-se de apelação em face de sentença proferida em ação indenizatória ajuizada por LUCIENE LIMA DO NASCIMENTO E OUTROS em face da CAIXA ECONOMICA FEDERAL (CEF) por supostos vícios construtivos em imóvel adquirido pelo Programa Minha Casa, Minha Vida. Requer a condenação da ré a ressarcir integralmente todos os valores necessários para sanar os vícios construtivos no imóvel, em montante a ser definido em perícia técnica, bem como pleiteia a sua condenação em danos morais no valor de R$ 20.000,00, além do pagamento das custas e das despesas processuais. Produzida prova pericial técnica no imóvel, por engenheiro civil nomeado pelo juízo, o laudo pericial foi juntado aos autos, seguido de manifestação das partes, indicando a presença de inúmeros vícios construtivos. Em sentença, o c. juízo a quo julgou parcialmente procedentes os pedidos, para “condenar a CEF na obrigação de reparar os defeitos construtivos na forma apontada na perícia (...), no prazo de 90 dias úteis após o trânsito em julgado, sob pena de conversão em perdas e danos, a ser devidamente apurada em liquidação de sentença. Indeferiu o pedido de tutela antecipada por se tratar de condenação em obrigação de fazer com difícil reversibilidade ou prejudicial reversão (§ 3º, do art. 300 do CPC). Condenou ainda a CEF ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios arbitrados em R$ 2.000,00. Por sua vez, condenou a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% do valor pleiteado a título de danos morais, devidamente atualizado, respeitada a exigibilidade nos termos do §3º do artigo 98 do CPC. Apelação da Caixa Econômica Federal, alegando, inicialmente, a ausência de interesse de agir, diante da necessidade de requerimento administrativo prévio, após a reclamação do beneficiário no Programa de Olho na Qualidade. Sustenta, ainda, sua ilegitimidade passiva, pois o contrato foi firmado diretamente com o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sendo que a manutenção daquele ente público no polo passivo justifica-se apenas na qualidade de representante judicial do mencionado Fundo. Afirma, outrossim, que a CEF teria atuado como mero agente financeiro e que a responsabilidade por eventuais vícios construtivos cabe à construtora do imóvel. Assevera que a perícia detectou, genericamente, vícios que não foram apontados na exordial, sendo, ainda, que o laudo apresenta erros e inconsistências, pois deixou de considerar problemas no imóvel acarretados pela sua má utilização e pela ausência de manutenção adequada. Apelação da parte autora, sustentando a configuração de vício de julgamento extra petita e requerendo que a condenação da ré em obrigação de fazer (reparar o imóvel) seja convertida em obrigação de pagar (indenizar, em pecúnia, os danos materiais apontados no laudo pericial), nos exatos limites do pedido deduzido na inicial, a fim de que a própria parte possa contratar o profissional de sua confiança e realizar os reparos no imóvel, sendo direito desta a escolha da tutela que for mais efetiva. Sustenta a configuração do dano moral em decorrência dos vícios construtivos que comprometem a habitabilidade do imóvel e do consequente impacto psicológico e social na vida dos moradores decorrente da necessidade de realização de reformas. Afirma que a apuração do valor da indenização pode ser objeto de liquidação futura. Pugna, ainda, pela fixação dos honorários sucumbenciais em 10% sobre o valor da causa, nos termos do §2º do art. 85 do CPC, bem como a incidência dos juros de mora desde a citação. Com contrarrazões apresentadas por ambas as partes, subiram os autos a este e. Tribunal Regional Federal. É o relatório. afs VOTO O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR): Tempestivo o recurso e preenchidos os demais pressupostos de admissibilidade recursal, passo ao exame da insurgência propriamente dita, considerando a matéria objeto de devolução. Dos limites objetivos da demanda Versa a controvérsia dos autos a respeito da apuração de vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida e da responsabilidade da construtora e da Caixa Econômica Federal pelos danos materiais e morais decorrentes. Da alegada ausência de interesse de agir O imóvel foi adquirido pela apelante na faixa I do PMCMV e não há prova nos autos de provocação administrativa das rés para reparar eventuais vícios de construção. Não penso, porém, que isso impeça o julgamento do caso, sob pena de ferir o acesso à justiça e o direito da parte a obter a prestação jurisdicional de mérito efetiva, assegurados pelo art. 5º, inciso XXXV da Constituição Federal e arts. 3º e 4º do CPC. São excepcionais as lides que exigem prévio trâmite administrativo ou submissão a outros meios de solução de conflitos, antes do acesso ao Poder Judiciário. Nesse contexto, indico o bem conhecido exemplo das demandas previdenciárias, em que, na prática, o Judiciário atua como revisor das conclusões administrativas a que chegou a autarquia previdenciária. A matéria foi apreciada pelo C. STF no bojo do RE 631.240 com repercussão geral reconhecida (Tema 350) e resultou na edição da tese abaixo transcrita: "I - A concessão de benefícios previdenciários depende de requerimento do interessado, não se caracterizando ameaça ou lesão a direito antes de sua apreciação e indeferimento pelo INSS, ou se excedido o prazo legal para sua análise. É bem de ver, no entanto, que a exigência de prévio requerimento não se confunde com o exaurimento das vias administrativas; II – A exigência de prévio requerimento administrativo não deve prevalecer quando o entendimento da Administração for notória e reiteradamente contrário à postulação do segurado; III – Na hipótese de pretensão de revisão, restabelecimento ou manutenção de benefício anteriormente concedido, considerando que o INSS tem o dever legal de conceder a prestação mais vantajosa possível, o pedido poderá ser formulado diretamente em juízo – salvo se depender da análise de matéria de fato ainda não levada ao conhecimento da Administração –, uma vez que, nesses casos, a conduta do INSS já configura o não acolhimento ao menos tácito da pretensão;" Quanto ao mais, prevalece a ideia de amplo acesso ao Judiciário, que tem verdadeiro dever de resolver as demandas que lhe são apresentadas regularmente pelos jurisdicionados. Nas palavras do Ministro Rel. Luís Roberto Barroso do C. STF, ao proferir voto no RE 631.240 mencionado acima, "o acionamento do Poder Judiciário não exige demonstração de prévia tentativa frustrada de entendimento entre as partes: basta a demonstração da necessidade da tutela jurisdicional, o que pode ser feito, por exemplo, a partir da narrativa de que um direito foi violado ou está sob ameaça." Não destoam disso, ainda, os precedentes unânimes deste C. Tribunal, in verbis: "PROCESSUAL CIVIL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. VÍCIO DE CONSTRUÇÃO. INTERESSE DE AGIR COMPROVADO. JUNTADA DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. POSSIBILIDADE. O acesso à justiça garantido no art. 5º, XXXV, da Constituição Federal, assegura amplitude material e pessoal para a judicialização de lides (efetivas ou potenciais), de tal modo que a exceção são lesões ou ameaças a direitos excluídas do controle do Poder Judiciário e submetidas a soluções por outros meios. Esse mesmo mandamento constitucional impõe a inafastabilidade da prestação jurisdicional, de tal modo que o Poder Judiciário tem o ônus de processar todas as vias processuais (desde que regularmente manejadas pelas partes) para a resolução das controvérsias. A partir dessas premissas, o momento da apresentação de provas que expõem interesse de agir, com exceção de mandados de segurança, as vias processuais comportam certa flexibilidade, porque a irrestrita imposição da juntada de provas, tão logo distribuída a ação, implicará em restrição ao amplo acesso à jurisdição abrigado pelo art. 5º, XXXV, da Constituição de 1988, bem como desprezará a racionalidade da própria fase probatória prevista em múltiplas ações judiciais. Se de um lado o art. 5º, XXXV, da Constituição garante o livre acesso à prestação jurisdicional sempre que houver lide (efetiva ou potencial), a correspondente pretensão resistida não impõe prévio requerimento extrajudicial, pois a pretensão resistida pode ser inferida por vários outros meios. E em temas submetidos ao Código de Defesa do Consumidor (CDC), para admissão do processamento de ações judiciais, a demonstração do interesse de agir deve ser feita sempre que for verossímil a alegação do consumidor, segundo as regras ordinárias de experiência. Para fins de demonstração de interesse de agir em fase inicial de processamento de ações judiciais, os documentos colacionados comprovam que a parte autora celebrou contrato de financiamento de imóvel integrante do Programa Minha Casa Minha Vida, além de ter apontado (ainda que de forma leiga) os vícios construtivos do mencionado imóvel, bem como haver comunicado à CEF e à construtora a existência de tais vícios. É nula a sentença que extingue o feito sem julgamento de mérito pela ausência de demonstração de interesse de agir, além do que a comprovação dos vícios construtivos demanda dilação probatória e poderá ser verificada durante a instrução processual, com a produção de prova pericial. Apelação provida. Sentença anulada (TRF 3ª R.; ApCiv 5001540-79.2018.4.03.6003; MS; Segunda Turma; Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco; Julg. 23/11/2023; DEJF 29/11/2023)" (g.n.). Da legitimidade passiva da CEF No que diz respeito ao reconhecimento da legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal para causas que discutem a responsabilidade por vícios construtivos de imóveis adquiridos junto ao Sistema Financeiro de Habitação ou pelo Programa Minha Casa Minha Vida, o Superior Tribunal de Justiça já teve a oportunidade de consolidar o seguinte entendimento jurídico: a) se a CEF opera como gestora de recursos e executora de políticas públicas federais para promover moradia para pessoas de baixa renda, atuando na elaboração do projeto ou na fiscalização das obras, é parte legítima para ser demandada; e (b) se a CEF atua apenas como agente financeiro, financiando a aquisição de imóvel já edificado ou que está sendo construído por outra pessoa jurídica, não pode ser responsabilizada por vícios de construção ou atrasos na entrega, nem pode ser demandada na ação que tenha por objeto a rescisão do contrato. No contexto do Programa Minha Casa, Minha Vida, para atrair a sua legitimidade passiva, é necessário que contra ela haja pedido de reparação dos vícios construtivos e que o banco tenha atuado como gestor na política pública de moradia relacionada à Faixa 1 do programa governamental, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR ou do Fundo de Desenvolvimento Social - FDS. Nessas hipóteses, é sua responsabilidade disponibilizar aos arrendatários bens imóveis aptos à moradia. É isso o mínimo que se espera de uma política pública de habitação. O STJ tem reiteradamente decidido que a CEF, ao atuar como gestora e executora de políticas públicas de moradia, tem o dever de garantir habitabilidade adequada dos imóveis que oferece. Nesse sentido, são os seguintes precedentes do c. Superior Tribunal de Justiça: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL. MORADIA POPULAR. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. NÃO OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 284/STF. AGENTE DE POLÍTICA FEDERAL DE PROMOÇÃO À MORADIA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA AGRAVANTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Não deve ser conhecido o apelo no que tange à suposta violação dos artigos 489 e 1.022 do CPC/2015, visto que não foram opostos embargos de declaração na origem, situação que atrai o óbice da Súmula 284/STF. 2. Esta Corte Superior tem o entendimento pacífico de que a instituição financeira somente detém legitimidade para integrar ações de indenização por vício de construção de imóvel quando atuar