Condomínio. Dívida propter rem. Imóvel com alienação fiduciária. Inércia prolongada do credor fiduciário (CEF) em excutir a garantia. Indeferimento da inicial

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. CONDOMÍNIO. DÍVIDA PROPTER REM. IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INÉRCIA PROLONGADA DO CREDOR FIDUCIÁRIO (CEF) EM EXCUTIR A GARANTIA. INDEFERIMENTO DA INICIAL. INÉPCIA. INOCORRÊNCIA. CAUSA DE PEDIR FUNDADA EM ABUSO DE DIREITO E VIOLAÇÃO DA BOA-FÉ OBJETIVA. INTERESSE DE AGIR CONFIGURADO. SENTENÇA ANULADA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação interposta por condomínio edilício contra sentença que indeferiu a petição inicial e extinguiu, sem resolução de mérito, ação que visava compelir a Caixa Econômica Federal (CEF) a iniciar os atos de retomada de um imóvel. O imóvel possui uma dívida condominial superior a R$ 1 milhão e, simultaneamente, serve como garantia fiduciária a um financiamento da CEF. O autor/apelante alega que a inércia prolongada da CEF em executar sua garantia configura abuso de direito (art. 187 do CC), agravado pela manifestação anterior da própria CEF de que procederia à retomada. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão central consiste em definir se a petição inicial é inepta por ausência de causa de pedir e relação jurídica, ou se, ao contrário, a alegação de que a inércia deliberada do credor fiduciário em excutir sua garantia – prejudicando o recebimento do crédito condominial (propter rem) – configura abuso de direito e violação da boa-fé objetiva, justificando o interesse de agir do condomínio para pleitear a cessação dessa conduta omissiva. III. RAZÕES DE DECIDIR À luz da teoria da asserção, as condições da ação são aferidas com base nas alegações do autor. A petição inicial descreve uma situação fática complexa e apresenta uma tese jurídica clara e plausível: a de que a inércia da CEF, ao criar um "limbo" jurídico-financeiro que onera a massa condominial, configura um exercício abusivo de seu direito de crédito. O Tribunal considera que a conduta da CEF, especialmente após ter declarado em juízo que "irá proceder a retomada do imóvel", cria uma legítima expectativa e torna sua inércia subsequente um comportamento contraditório (venire contra factum proprium), que atenta contra a boa-fé objetiva (art. 422 do CC). A relação jurídica entre as partes não precisa ser contratual; ela pode emanar de um ato ilícito, e o abuso de direito (art. 187 do CC) é, por lei, uma modalidade de ato ilícito. Portanto, a petição inicial contém causa de pedir (abuso de direito) e pedido logicamente decorrente (obrigação de fazer para cessar o ilícito), não havendo que se falar em inépcia. A extinção prematura do feito impede a análise de uma questão juridicamente relevante sobre os limites da função social da propriedade e do abuso de direito em relações creditícias complexas. IV. DISPOSITIVO E TESE Apelação provida para anular a sentença e determinar o retorno dos autos à origem para regular processamento. Tese de julgamento: Não é inepta a petição inicial que, com base na teoria do abuso de direito (art. 187 do CC) e na violação da boa-fé objetiva (art. 422 do CC), busca compelir o credor fiduciário a promover a excussão da garantia, ao argumento de que sua inércia prolongada causa prejuízo a terceiro credor (condomínio) e cria um "limbo" jurídico-financeiro para o bem. A manifestação judicial prévia do credor fiduciário de que iria promover a retomada do imóvel, seguida de inércia contraditória, reforça a caracterização do abuso de direito e a presença do interesse de agir do condomínio prejudicado. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 319, 320, 330, I, e 485, I; CC, arts. 187 e 422. Jurisprudência relevante citada: Súmula 481/STJ; STJ, AgRg no REsp 1337819/DF. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5020068-88.2023.4.03.6100 RELATOR: HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR APELANTE: CONDOMINIO EDIFICIO PIAZZA DI SPAGNA ADVOGADO do(a) APELANTE: EDUARDO ADARIO CAIUBY - SP166852-A APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL RELATÓRIO O Senhor Desembargador Federal Herbert de Bruyn (Relator): Trata-se de ação ajuizada pelo Condomínio Edifício Piazza Di Espagna em face da Caixa Econômica Federal - CEF, objetivando a retomada do apartamento n. 21, localizado no 2º andar do edifício, situado na Rua Bartira, n. 62. Aduz o autor que a unidade autônoma nº 21 do edifício acumula um débito de cotas condominiais que supera R$ 1.000.000,00. Paralelamente, o mesmo imóvel é objeto de garantia fiduciária em favor da CEF, por dívida de financiamento da proprietária, que se aproxima de R$ 1.750.000,00. Alega que, por anos, busca a satisfação de seu crédito, mas se vê em um impasse: a CEF, na qualidade de credora fiduciária, intervém nos procedimentos de execução e leilão, mas se omite em exercer seu próprio direito de consolidar a propriedade e excutir a garantia. Sustenta que essa inércia é deliberada e visa evitar a assunção da dívida condominial (propter rem). Afirma, ainda, que a CEF chegou a se manifestar, nos autos da Notificação Judicial nº 5013693-08.2022.4.03.6100, em 07/02/2023, no sentido de que "irá proceder a retomada do imóvel", criando uma legítima expectativa que, não cumprida, configura abuso de direito (art. 187, do CC) e violação da boa-fé objetiva (art. 422, do CC). Ao final, pleiteou que a CEF fosse compelida a iniciar e concluir os atos de retomada do bem, sob pena de multa diária. O feito foi remetido à Vara Cível Federal, dado o reconhecimento da incompetência do JEF, uma vez que o valor do imóvel reflete o proveito econômico da demanda, superando o teto legal. O valor da causa foi, então, retificado para R$ 1.191.485,89. Sobreveio a sentença que indeferiu a petição inicial e julgou extinto o processo, sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, I, c/c art. 330, I e § 1º, III, do CPC. Inconformado, apelou o autor requerendo, preliminarmente, a concessão do benefício da gratuidade da justiça, alegando ser ente sem fins lucrativos e sustentando encontrar-se em situação financeira deficitária, agravada pela vultosa inadimplência da unidade em questão. No mérito, defende a presença de interesse processual e causa de pedir, argumentando que a conduta processual da CEF e sua manifestação expressa de que retomaria o bem criam um vínculo e justificam a demanda. Reitera que a inércia prolongada e oportunista da CEF configura abuso de direito, violando a boa-fé objetiva e seus deveres correlatos. Pugna pela reforma da sentença para que a ação tenha regular prosseguimento. Com contrarrazões, subiram os autos a esta Corte. É o relatório. VOTO O Senhor Desembargador Federal Herbert de Bruyn (Relator): Inicialmente, requer o autor a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça, alegando não possuir condições de arcar com as despesas do processo, em especial o preparo recursal. A Constituição Federal previu em seu art. 5º., inc. LXXIV, a possibilidade de assistência judiciária gratuita a todos que comprovarem a insuficiência de recursos. Por sua vez, estabelece o Código de Processo Civil: “Art. 98. A pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à gratuidade da justiça, na forma da lei. (...)” No tocante à concessão dos benefícios da justiça gratuita à pessoa jurídica, merece destaque a Súmula nº 481, do STJ: “Faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais”. No caso dos autos, o apelante é um condomínio edilício, ente despersonalizado que não visa o lucro, cuja receita advém exclusivamente da contribuição dos condôminos para fazer frente às despesas comuns. O autor acostou aos autos as atas de assembleias, demonstrativos financeiros e as fotos das áreas comuns do condomínio (ID’s 285193704, 285193705, 285193706, 285193707, 285193708 e 285193709) que evidenciam sua precária situação financeira. Ademais, a hipossuficiência econômica está intrinsecamente ligada ao objeto da própria ação, o que reforça a necessidade de se garantir o acesso à justiça. Assim, ficou comprovada a impossibilidade de a recorrente arcar com os encargos e despesas processuais, motivo pelo qual defiro ao recorrente os benefícios da gratuidade de justiça. Passo à análise do mérito. A sentença extinguiu o processo sem resolução de mérito por inépcia da inicial, sob o fundamento de que da narração dos fatos feita na inicial não decorre a conclusão de que a CEF tem de retomar o imóvel e de que não existe relação jurídica entre o Condomínio e a CEF. O Juízo a quo entendeu que ambas as partes evitam adjudicar o bem para não assumir a dívida da outra e que a ação, como proposta, não seria capaz de solucionar o impasse, pois busca impor à CEF uma obrigação que ela não possui. No entanto, a sentença merece reforma. A análise da petição inicial deve ser feita sob a luz da teoria da asserção, segundo a qual as condições da ação, como o interesse e a legitimidade, são aferidas a partir das alegações feitas pelo autor na exordial. A petição inicial descreve uma situação fática complexa e, a partir dela, postula uma tutela jurisdicional com base em tese jurídica clara: a de que a inércia da CEF, dadas as circunstâncias, configura abuso de direito, nos termos do art. 187 do Código Civil. O artigo 187 do Código Civil dispõe: "Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes." O que o autor alega é que a CEF, ao optar por não excutir sua garantia fiduciária por tempo indeterminado — enquanto impede, em razão da sua posição de credora preferencial, que o condomínio satisfaça seu próprio crédito —, exerce seu direito de forma abusiva. De fato, verifico que a conduta da CEF cria um "limbo" jurídico e financeiro para o imóvel, causando prejuízos diretos e contínuos à massa condominial, que se vê obrigada a subsidiar os custos de uma unidade por tempo indefinido. A situação é agravada por um fato crucial, destacado na apelação: em 07/02/2023, nos autos da Notificação Judicial nº 5013693-08.2022.4.03.6100, a própria CEF afirmou que "irá proceder a retomada do imóvel" (ID 285193172, p.3). Tal manifestação, feita em um processo judicial, gera uma legítima expectativa e torna a inércia subsequente um comportamento contraditório, que atenta contra a boa-fé objetiva (art. 422 do CC) e seu dever anexo de não agir contra fato próprio (venire contra factum proprium). Não se trata, como entendeu o juízo de primeiro grau, de ausência de relação jurídica. A relação jurídica não precisa ser contratual; ela pode emanar de um ato ilícito, e o abuso de direito é, por definição legal, uma modalidade de ato ilícito. O Condomínio não pretende que a CEF cumpra um contrato, mas que cesse um comportamento ilícito e danoso (a inércia abusiva) mediante uma conduta específica (a retomada do bem, o que ela prometeu fazer). Portanto, a petição inicial contém causa de pedir (o abuso de direito da CEF e a violação da boa-fé) e pedido logicamente decorrente (a obrigação de fazer para cessar o ilícito), além de estar instruída com os documentos indispensáveis à propositura da ação, em conformidade com os requisitos exigidos nos arts. 319 e 320 do CPC. Ademais, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento pacificado no sentido de que "estando a causa de pedir e o pedido devidamente delimitados na petição inicial, permitindo a compreensão da controvérsia jurídica, não há falar em inépcia da petição inicial" (AgRg no REsp 1337819/DF, Rel. Ministro Arnaldo Esteves Lima, Primeira Turma, DJe 6/9/2013). Sobre o tema, também, merece destaque precedente dessa Primeira Turma: “DIREITO AGRÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. REFORMA AGRÁRIA. PROJETO DE ASSENTAMENTO. INÉPCIA DA INICIAL. POSSIBILIDADE DE EXTRAÇÃO DO PEDIDO. PRESENÇA DAS CONDIÇÕES DA AÇÃO. APELAÇÃO PROVIDA. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de apelação interposta por ANTONIO ROCHA DE ALMEIDA e LUCIANE CRISTINA BUENO contra sentença que extinguiu a ação sem resolução do mérito, com fundamento na inépcia da inicial. 2. O juízo de origem indeferiu a inicial por considerar os fatos narrados não permitiriam a formulação lógica do pedido. Os apelantes insurgem-se contra a decisão, alegando (i) incompetência do juízo a quo; (ii) cerceamento de defesa pela ausência de oportunidade para emenda da inicial; e (iii) inexistência de inépcia. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A controvérsia consiste em definir se a petição inicial é inepta por ausência de correlação lógica entre os fatos narrados e o pedido. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. À luz das informações trazidas na apelação, não se verifica hipótese de prevenção de juízo diferente daquele que proferiu a sentença apelada. 5. Os casos que autorizam a emenda da inicial estão dispostos nos artigos 319 a 321 do CPC, sendo que a inépcia por incongruência entre fatos narrados e o pedido não se encontra entre as hipóteses que autorizariam a retificação. 6. Ainda que de forma pouco concisa, pode-se extrair da petição inicial elementos que fundamentam o pedido de anulação do ato de subdivisão do lote 124 do Projeto de Assentamento Bela Vista do Chibarro. 7. Em conformidade com a teoria da asserção, as condições da ação são aferidas a partir dos elementos apresentados pelo autor na petição inicial, sem desenvolvimento cognitivo, pois, ao aprofundar a matéria, o magistrado adentraria o mérito. Incabíveis, portanto, as considerações do acerca da possível natureza da posse dos autores. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Apelação provida. Tese de julgamento: A petição inicial não é inepta quando expõe fatos minimamente capazes de embasar o pedido formulado. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 55, 56, 319 a 321, 337, §§ 1º a 3º; Lei nº 4.504/64, arts. 5º e 21; Decreto-Lei nº 59.428/66, art. 67.” (AC 0009326-44.2014.4.03.6120, Rel. Des. Federal Antonio Morimoto, j. 26/06/2025, Intimação via sistema em 27/06/2025, grifos nossos.) Afastar a inépcia e reconhecer o interesse de agir não significa, por óbvio, julgar procedente o pedido, mas sim admitir que a questão de fundo é juridicamente relevante e merece ser apreciada e julgada. A extinção prematura do feito, neste caso, impede a análise de uma situação peculiar e que aflige inúmeros condomínios no país, negando ao Judiciário a oportunidade de se debruçar sobre os modernos contornos da função social da propriedade e do abuso de direito nas relações creditícias complexas. Ante o exposto, dou provimento à apelação para anular a sentença e determinar o retorno dos autos à origem para o regular processamento do feito e posterior julgamento do mérito. É o meu voto. HERBERT DE BRUYN Desembargador Federal EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. CONDOMÍNIO. DÍVIDA PROPTER REM. IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INÉRCIA PROLONGADA DO CREDOR FIDUCIÁRIO (CEF) EM EXCUTIR A GARANTIA. INDEFERIMENTO DA INICIAL. INÉPCIA. INOCORRÊNCIA. CAUSA DE PEDIR FUNDADA EM ABUSO DE DIREITO E VIOLAÇÃO DA BOA-FÉ OBJETIVA. INTERESSE DE AGIR CONFIGURADO. SENTENÇA ANULADA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação interposta por condomínio edilício contra sentença que indeferiu a petição inicial e extinguiu, sem resolução de mérito, ação que visava compelir a Caixa Econômica Federal (CEF) a iniciar os atos de retomada de um imóvel. O imóvel possui uma dívida condominial superior a R$ 1 milhão e, simultaneamente, serve como garantia fiduciária a um financiamento da CEF. O autor/apelante alega que a inércia prolongada da CEF em executar sua garantia configura abuso de direito (art. 187 do CC), agravado pela manifestação anterior da própria CEF de que procederia à retomada. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão central consiste em definir se a petição inicial é inepta por ausência de causa de pedir e relação jurídica, ou se, ao contrário, a alegação de que a inércia deliberada do credor fiduciário em excutir sua garantia – prejudicando o recebimento do crédito condominial (propter rem) – configura abuso de direito e violação da boa-fé objetiva, justificando o interesse de agir do condomínio para pleitear a cessação dessa conduta omissiva. III. RAZÕES DE DECIDIR À luz da teoria da asserção, as condições da ação são aferidas com base nas alegações do autor. A petição inicial descreve uma situação fática complexa e apresenta uma tese jurídica clara e plausível: a de que a inércia da CEF, ao criar um "limbo" jurídico-financeiro que onera a massa condominial, configura um exercício abusivo de seu direito de crédito. O Tribunal considera que a conduta da CEF, especialmente após ter declarado em juízo que "irá proceder a retomada do imóvel", cria uma legítima expectativa e torna sua inércia subsequente um comportamento contraditório (venire contra factum proprium), que atenta contra a boa-fé objetiva (art. 422 do CC). A relação jurídica entre as partes não precisa ser contratual; ela pode emanar de um ato ilícito, e o abuso de direito (art. 187 do CC) é, por lei, uma modalidade de ato ilícito. Portanto, a petição inicial contém causa de pedir (abuso de direito) e pedido logicamente decorrente (obrigação de fazer para cessar o ilícito), não havendo que se falar em inépcia. A extinção prematura do feito impede a análise de uma questão juridicamente relevante sobre os limites da função social da propriedade e do abuso de direito em relações creditícias complexas. IV. DISPOSITIVO E TESE Apelação provida para anular a sentença e determinar o retorno dos autos à origem para regular processamento. Tese de julgamento: Não é inepta a petição inicial que, com base na teoria do abuso de direito (art. 187 do CC) e na violação da boa-fé objetiva (art. 422 do CC), busca compelir o credor fiduciário a promover a excussão da garantia, ao argumento de que sua inércia prolongada causa prejuízo a terceiro credor (condomínio) e cria um "limbo" jurídico-financeiro para o bem. A manifestação judicial prévia do credor fiduciário de que iria promover a retomada do imóvel, seguida de inércia contraditória, reforça a caracterização do abuso de direito e a presença do interesse de agir do condomínio prejudicado. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 319, 320, 330, I, e 485, I; CC, arts. 187 e 422. Jurisprudência relevante citada: Súmula 481/STJ; STJ, AgRg no REsp 1337819/DF. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, deu provimento à apelação para anular a sentença e determinar o retorno dos autos à origem para o regular processamento do feito e posterior julgamento do mérito, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. HERBERT DE BRUYN Relator do Acórdão