Alienação fiduciária de bem imóvel. Consignação em pagamento cumulada com revisão contratual e anulação de procedimento de alienação fiduciária

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO CUMULADA COM REVISÃO CONTRATUAL E ANULAÇÃO DE PROCEDIMENTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGULARIDADE DAS NOTIFICAÇÕES. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE CONTRATUAL. DESPROVIMENTO. I. CASO EM EXAME Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de consignação em pagamento cumulada com revisão contratual e anulação de procedimento de alienação fiduciária. Os apelantes sustentam a nulidade da consolidação da propriedade e da alienação extrajudicial por ausência de citação judicial e de adequada ciência dos atos do procedimento, invocam o direito à moradia, o contraditório, a ampla defesa, a abusividade dos juros, a inadequação do sistema de amortização, a recusa da instituição financeira em renegociar a dívida e requerem a anulação da alienação, a manutenção na posse do imóvel e o cancelamento de inscrições restritivas. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há cinco questões em discussão: (i) definir se a execução extrajudicial da alienação fiduciária exige prévia citação judicial; (ii) estabelecer se foram regularmente realizadas as notificações para purgação da mora e para os leilões extrajudiciais; (iii) determinar se o direito à moradia impede a consolidação da propriedade e a excussão da garantia fiduciária; (iv) definir se há fundamento para revisão do contrato em razão de alegada abusividade dos encargos e do sistema de amortização; e (v) estabelecer se é cabível o cancelamento das inscrições restritivas postuladas. III. RAZÕES DE DECIDIR A Lei nº 9.514/1997 disciplina procedimento extrajudicial para a consolidação da propriedade fiduciária, mediante prévia intimação do devedor para purgar a mora, sem exigir citação judicial. O Supremo Tribunal Federal reconhece a constitucionalidade da execução extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/1997, por ser compatível com o devido processo legal, o contraditório e a ampla defesa. A certidão expedida pelo Registro de Imóveis comprova a regular notificação pessoal para purgação da mora, goza de presunção relativa de legitimidade e veracidade e não foi infirmada por prova em sentido contrário. A consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária decorre da ausência de purgação da mora no prazo legal, conforme averbação regularmente realizada na matrícula do imóvel. A instituição financeira comprova o envio das comunicações relativas aos leilões aos endereços físico e eletrônico constantes do contrato, com indicação das datas, horário, endereço eletrônico do leiloeiro e direito de preferência, em conformidade com o art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997. O fato de o imóvel constituir residência dos devedores não afasta a eficácia da garantia fiduciária regularmente constituída nem impede a excussão do bem diante do inadimplemento e da observância do procedimento legal. Após a consolidação da propriedade sob a disciplina da Lei nº 13.465/2017, o devedor dispõe apenas do direito de preferência para aquisição do imóvel até a realização do segundo leilão, inexistindo direito à retomada do contrato mediante simples pagamento das parcelas vencidas. A mera intenção de quitar ou renegociar a dívida não configura adimplemento nem impõe à instituição financeira o dever de celebrar novo ajuste. A revisão contratual exige demonstração concreta de cláusula abusiva, o que não ocorre quando as alegações são genéricas e desacompanhadas de elementos técnicos ou cálculos capazes de evidenciar cobrança indevida. A referência equivocada ao sistema Price na sentença não altera o resultado do julgamento, pois os documentos demonstram a adoção do Sistema de Amortização Constante – SAC e não há prova de capitalização indevida ou de cobrança diversa da pactuada. O cancelamento de inscrições restritivas depende da demonstração de registro irregular específico, inexistente nos autos. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A execução extrajudicial da alienação fiduciária de imóvel, disciplinada pela Lei nº 9.514/1997, dispensa prévia citação judicial, desde que observada a intimação do devedor para purgação da mora. A certidão do Registro de Imóveis que atesta a regular notificação do devedor possui presunção relativa de legitimidade e veracidade, afastável apenas por prova em contrário. O direito social à moradia não impede a consolidação da propriedade fiduciária nem a excussão do imóvel quando comprovados o inadimplemento e a observância do procedimento legal. A revisão de contrato de financiamento imobiliário exige demonstração específica e técnica da abusividade das cláusulas ou dos encargos contratuais. A instituição financeira não está obrigada a renegociar dívida inadimplida, e a mera manifestação de intenção de pagamento não substitui o adimplemento nem o exercício tempestivo do direito de preferência previsto em lei. O cancelamento de inscrições restritivas pressupõe a comprovação de anotação irregular, sendo incabível determinação genérica de exclusão. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 6º; CPC, arts. 85, § 11, 487, I; Lei nº 9.514/1997, art. 27, § 2º-A; Lei nº 13.465/2017. Jurisprudência relevante citada: STF, RE nº 860.631, Tema 982 da repercussão geral; STJ, Tema 1.288. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5011307-10.2024.4.03.6302 RELATOR: NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS APELANTE: FRANCINE ARRUDA SILVA DE OLIVEIRA, ROGER DANIEL DE OLIVEIRA ADVOGADO do(a) APELANTE: HEVILIN CLAIR DE CASTRO ADVOGADO do(a) APELADO: HUGO SEROA AZI - BA51709-A APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL RELATÓRIO O Senhor Desembargador Federal Nelton dos Santos (Relator): Trata-se de apelação interposta por Francine Arruda Silva de Oliveira e Roger Daniel de Oliveira contra sentença que, nos autos de ação de consignação em pagamento cumulada com revisão contratual e anulação de procedimento de alienação fiduciária, julgou improcedentes os pedidos, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Os autores foram condenados ao pagamento das custas e de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade da justiça concedida. (ID 344509358) Os apelantes sustentam, em síntese, que o imóvel constitui sua única residência e foi alienado sem prévia citação ou adequada ciência do procedimento extrajudicial. Invocam o direito à moradia, o contraditório, a ampla defesa, a boa-fé objetiva e a função social do contrato. Alegam, ainda, abusividade dos juros, inadequação do sistema de amortização e recusa da instituição financeira em renegociar a dívida. Requerem a anulação da alienação, a manutenção na posse do imóvel e o cancelamento de inscrições negativas. (ID 344509359) Foram apresentadas contrarrazões, nas quais a Caixa Econômica Federal defende a regularidade do procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997, a validade das notificações expedidas e a ausência de demonstração de abusividade contratual, pugnando pelo desprovimento do recurso. (ID 344509370) Em cumprimento à determinação deste Relator, a apelada regularizou sua representação processual. (IDs 381839443, 383532831, 383537332 e 383537333) É o relatório. VOTO O Senhor Desembargador Federal Nelton dos Santos (Relator): O recurso não merece provimento. O contrato de financiamento imobiliário foi celebrado em 13/08/2015, no valor de R$ 100.000,00, com garantia de alienação fiduciária do imóvel matriculado sob nº 150.918. Os próprios autores reconhecem o inadimplemento, atribuindo-o a dificuldades financeiras, mas sustentam que a perda do bem dependeria de prévia citação judicial. (IDs 344509321, 344509335, 344509355 e 344509358) Não é esse, porém, o procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997. Nos contratos garantidos por alienação fiduciária de imóvel, vencida e não paga a dívida, o devedor deve ser intimado pelo oficial do Registro de Imóveis para purgar a mora. Decorrido o prazo legal sem pagamento, consolida-se a propriedade em nome do credor fiduciário, seguindo-se a alienação extrajudicial. Não se exige, portanto, citação judicial nos moldes do Código de Processo Civil. A constitucionalidade desse procedimento foi reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal no julgamento do RE nº 860.631, Tema 982 da repercussão geral, ao fundamento de que a execução extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/1997 é compatível com as garantias constitucionais do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa. No caso, a certidão expedida pelo Registro de Imóveis informa que Roger Daniel de Oliveira foi pessoalmente notificado, em 10/06/2023, no endereço do próprio imóvel. O oficial registrou, ainda, que ele figurava como procurador de Francine Arruda Silva de Oliveira, conforme a cláusula 36 do contrato, tendo sido esclarecido que a notificação também se realizava em relação a ela. O prazo de quinze dias úteis encerrou-se em 03/07/2023 sem a purgação da mora. (ID 344509348 e 344509347) A certidão cartorária goza de presunção relativa de legitimidade e veracidade. Os apelantes não impugnaram especificamente a realização da diligência, a identidade da pessoa notificada ou a existência dos poderes contratuais mencionados pelo oficial, tampouco produziram prova capaz de infirmar o conteúdo do documento. Em consequência, a consolidação da propriedade em nome da Caixa Econômica Federal foi averbada em 29/08/2023, constando expressamente da matrícula que o ato decorreu da regular notificação dos fiduciantes e do transcurso do prazo sem purgação da mora. (IDs 344509350, 344509351, 344509352 e 344509361) Também não procede a alegação de falta de ciência dos leilões. A documentação demonstra que a Caixa encaminhou mensagem eletrônica, em 20/02/2024, ao endereço informado por Francine, nominalmente dirigida aos dois devedores, comunicando que o primeiro leilão seria realizado em 02/04/2024 e o segundo em 11/04/2024. Foram igualmente emitidas notificações individualizadas destinadas a ambos os mutuários e ao endereço do imóvel. (IDs 344509336, 344509338, 344509339 e 344509340) As comunicações indicaram as datas, o horário, o endereço eletrônico do leiloeiro e o direito de preferência dos devedores. Foram, assim, observadas as exigências do art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997, segundo o qual tais informações devem ser encaminhadas aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. Os leilões foram efetivamente realizados nas datas informadas, sem que houvesse licitante interessado, circunstância posteriormente averbada na matrícula do imóvel. (IDs 344509342, 344509343 e 344509361) A circunstância de o bem constituir residência dos apelantes não afasta a eficácia da garantia fiduciária voluntariamente constituída. O direito social à moradia não impede a excussão do imóvel quando demonstrados o inadimplemento e a observância do procedimento legal, cuja constitucionalidade, como visto, foi reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal. Também não há fundamento para a retomada do contrato mediante o simples pagamento das prestações vencidas. Como a consolidação ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 e a mora não foi purgada tempestivamente, aos devedores restava apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel até a realização do segundo leilão, conforme orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.288. Não consta dos autos que os apelantes tenham purgado a mora, exercido o direito de preferência ou efetuado qualquer depósito judicial. A mera manifestação de disposição para pagar ou renegociar não equivale ao adimplemento e tampouco impõe à instituição financeira a obrigação de celebrar nova avença. (IDs 344509342, 344509343, 344509354, 344509358 e 344509359) No tocante à revisão contratual, as alegações de cobrança de juros abusivos e de inadequação da amortização são genéricas. Os apelantes não indicam cláusula específica reputada ilegal, não apresentam cálculo comparativo idôneo nem demonstram que os encargos tenham sido exigidos em desacordo com o contrato. Registro que a sentença, em passagem isolada, faz referência ao sistema Price, embora o próprio relatório e os documentos indiquem que o financiamento adotou o Sistema de Amortização Constante — SAC. A inexatidão não altera o resultado, pois não houve demonstração técnica de que a execução do sistema contratado tenha produzido capitalização indevida ou cobrança diversa da pactuada. (IDs 344509355, 344509356 e 344509358) A incidência das normas consumeristas não conduz, por si só, à revisão do contrato. A alteração judicial das condições pactuadas pressupõe a identificação e a comprovação de cláusula efetivamente abusiva, o que não ocorreu. As dificuldades financeiras alegadas, ainda que compreensíveis, não constituem fundamento suficiente para afastar o inadimplemento, invalidar a garantia ou impor à credora a renegociação da dívida. Por fim, o pedido de cancelamento de inscrições negativas também não pode ser acolhido. Não foi apresentado documento que identifique registro restritivo atual, o respectivo valor ou qualquer irregularidade concreta na anotação, sendo inviável a expedição de ordem genérica de exclusão. (IDs 344509321 e 344509359) A sentença, portanto, deve ser mantida, com o ajuste de fundamentação ora exposto. Considerando o desprovimento integral da apelação e o trabalho adicional realizado em grau recursal, majoro os honorários advocatícios de 10% para 11% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, mantida a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça. (IDs 344509358 e 344509370). À Subsecretaria, para que proceda à retificação da autuação, fazendo constar que os apelantes são beneficiários da gratuidade da justiça, conforme expressamente deferido na sentença recorrida. (ID 344509358) Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO À APELAÇÃO, nos termos da fundamentação. É como voto. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO CUMULADA COM REVISÃO CONTRATUAL E ANULAÇÃO DE PROCEDIMENTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGULARIDADE DAS NOTIFICAÇÕES. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE CONTRATUAL. DESPROVIMENTO. I. CASO EM EXAME Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de consignação em pagamento cumulada com revisão contratual e anulação de procedimento de alienação fiduciária. Os apelantes sustentam a nulidade da consolidação da propriedade e da alienação extrajudicial por ausência de citação judicial e de adequada ciência dos atos do procedimento, invocam o direito à moradia, o contraditório, a ampla defesa, a abusividade dos juros, a inadequação do sistema de amortização, a recusa da instituição financeira em renegociar a dívida e requerem a anulação da alienação, a manutenção na posse do imóvel e o cancelamento de inscrições restritivas. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há cinco questões em discussão: (i) definir se a execução extrajudicial da alienação fiduciária exige prévia citação judicial; (ii) estabelecer se foram regularmente realizadas as notificações para purgação da mora e para os leilões extrajudiciais; (iii) determinar se o direito à moradia impede a consolidação da propriedade e a excussão da garantia fiduciária; (iv) definir se há fundamento para revisão do contrato em razão de alegada abusividade dos encargos e do sistema de amortização; e (v) estabelecer se é cabível o cancelamento das inscrições restritivas postuladas. III. RAZÕES DE DECIDIR A Lei nº 9.514/1997 disciplina procedimento extrajudicial para a consolidação da propriedade fiduciária, mediante prévia intimação do devedor para purgar a mora, sem exigir citação judicial. O Supremo Tribunal Federal reconhece a constitucionalidade da execução extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/1997, por ser compatível com o devido processo legal, o contraditório e a ampla defesa. A certidão expedida pelo Registro de Imóveis comprova a regular notificação pessoal para purgação da mora, goza de presunção relativa de legitimidade e veracidade e não foi infirmada por prova em sentido contrário. A consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária decorre da ausência de purgação da mora no prazo legal, conforme averbação regularmente realizada na matrícula do imóvel. A instituição financeira comprova o envio das comunicações relativas aos leilões aos endereços físico e eletrônico constantes do contrato, com indicação das datas, horário, endereço eletrônico do leiloeiro e direito de preferência, em conformidade com o art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997. O fato de o imóvel constituir residência dos devedores não afasta a eficácia da garantia fiduciária regularmente constituída nem impede a excussão do bem diante do inadimplemento e da observância do procedimento legal. Após a consolidação da propriedade sob a disciplina da Lei nº 13.465/2017, o devedor dispõe apenas do direito de preferência para aquisição do imóvel até a realização do segundo leilão, inexistindo direito à retomada do contrato mediante simples pagamento das parcelas vencidas. A mera intenção de quitar ou renegociar a dívida não configura adimplemento nem impõe à instituição financeira o dever de celebrar novo ajuste. A revisão contratual exige demonstração concreta de cláusula abusiva, o que não ocorre quando as alegações são genéricas e desacompanhadas de elementos técnicos ou cálculos capazes de evidenciar cobrança indevida. A referência equivocada ao sistema Price na sentença não altera o resultado do julgamento, pois os documentos demonstram a adoção do Sistema de Amortização Constante – SAC e não há prova de capitalização indevida ou de cobrança diversa da pactuada. O cancelamento de inscrições restritivas depende da demonstração de registro irregular específico, inexistente nos autos. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A execução extrajudicial da alienação fiduciária de imóvel, disciplinada pela Lei nº 9.514/1997, dispensa prévia citação judicial, desde que observada a intimação do devedor para purgação da mora. A certidão do Registro de Imóveis que atesta a regular notificação do devedor possui presunção relativa de legitimidade e veracidade, afastável apenas por prova em contrário. O direito social à moradia não impede a consolidação da propriedade fiduciária nem a excussão do imóvel quando comprovados o inadimplemento e a observância do procedimento legal. A revisão de contrato de financiamento imobiliário exige demonstração específica e técnica da abusividade das cláusulas ou dos encargos contratuais. A instituição financeira não está obrigada a renegociar dívida inadimplida, e a mera manifestação de intenção de pagamento não substitui o adimplemento nem o exercício tempestivo do direito de preferência previsto em lei. O cancelamento de inscrições restritivas pressupõe a comprovação de anotação irregular, sendo incabível determinação genérica de exclusão. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 6º; CPC, arts. 85, § 11, 487, I; Lei nº 9.514/1997, art. 27, § 2º-A; Lei nº 13.465/2017. Jurisprudência relevante citada: STF, RE nº 860.631, Tema 982 da repercussão geral; STJ, Tema 1.288. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. NELTON DOS SANTOS Relator do Acórdão