Atraso na entrega de imóvel financiado pelo SFH. Legitimidade passiva da caixa econômica federal. Competência da justiça federal. Recurso provido.i

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DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL FINANCIADO PELO SFH. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. RECURSO PROVIDO.I. Caso em exame Agravo de instrumento interposto contra decisão que reconheceu a ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, extinguiu o processo em relação à instituição financeira, com fundamento no art. 485, VI, do CPC, e declinou da competência para a Justiça Estadual de Barueri/SP, a fim de prosseguir a demanda apenas em face da construtora Conviva Empreendimentos Imobiliários Ltda. Os agravantes sustentam que a CEF não atuou apenas como agente financeiro do contrato celebrado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação – SFH, mas também exerceu funções de fiscalização da obra e de execução da política pública habitacional, assumindo obrigações relacionadas ao acompanhamento do empreendimento, à substituição da construtora e ao acionamento do seguro de garantia.II. Questão em discussão Há duas questões em discussão: (i) saber se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva para responder por alegados prejuízos decorrentes do atraso na entrega do empreendimento imobiliário; e (ii) saber se, reconhecida essa legitimidade, permanece a competência da Justiça Federal para o processamento e julgamento da demanda.III. Razões de decidir A responsabilidade da Caixa Econômica Federal depende da natureza de sua atuação no empreendimento. Quando atua exclusivamente como agente financeiro, não responde por vícios construtivos ou atraso na entrega do imóvel. Todavia, quando exerce funções de fiscalização da obra e de execução de política pública habitacional, possui legitimidade para integrar o polo passivo da demanda. No caso concreto, as cláusulas contratuais demonstram que a atuação da CEF extrapolou a mera liberação de recursos financeiros, pois lhe atribuíram poderes relacionados à fiscalização da execução das obras, à aceitação de justificativas para paralisação do empreendimento, à substituição da construtora nas hipóteses de atraso ou paralisação e ao acompanhamento da contratação do seguro de garantia da obra. A previsão contratual de substituição da construtora e de utilização do seguro destinado a assegurar a conclusão do empreendimento evidencia que a instituição financeira assumiu responsabilidades voltadas à efetiva conclusão da obra, circunstância suficiente para caracterizar sua legitimidade passiva. A jurisprudência desta Corte reconhece a legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal em demandas envolvendo o empreendimento Residencial Conviva Barueri quando comprovada atuação além da mera condição de agente financeiro.IV. Dispositivo e tese Agravo de instrumento provido para reconhecer a legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal e determinar o regular prosseguimento da ação perante a 1ª Vara Federal da Subseção Judiciária de Barueri/SP. Agravo interno prejudicado. Tese de julgamento:“1. A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva para responder por danos decorrentes de atraso na entrega de empreendimento imobiliário quando sua atuação extrapola a de mera agente financeira, assumindo funções de fiscalização da obra e de execução de política pública habitacional. 2. Reconhecida a legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, compete à Justiça Federal processar e julgar a demanda, nos termos do art. 109, I, da Constituição Federal.” Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 109, I; CPC 1.019, II, e 1.026, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.646.130/PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 30.08.2018; TRF3, AI 5000140-50.2025.4.03.0000, Rel. Des. Federal David Diniz Dantas, 1ª Turma, j. 12.05.2025, DJEN 14.05.2025. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5015039-19.2026.4.03.0000 RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR AGRAVANTE: ANDRE RICHARD BRANDI, KATIA TEIXEIRA CORREA ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: ROBERTO MERCADO LEBRAO - SP174685-A ADVOGADO do(a) AGRAVADO: ALCIDES NEY JOSE GOMES - MS8659-A AGRAVADO: CONVIVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL RELATÓRIO O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR): Trata-se de agravo de instrumento interposto por ANDRÉ RICHARD BRANDI E OUTRA em face de decisão proferida pelo juízo da 1ª Vara Federal de Barueri/SP, que reconheceu a ilegitimidade da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, bem como extinguiu o feito sem exame do mérito em relação a ela, conforme artigo 485, inciso VI, do CPC, e, em consequência, reconheceu a incompetência daquele juízo para examinar os pedidos iniciais. Determinou, ainda, o encaminhamento dos autos à Justiça Estadual de Barueri/SP para prosseguimento do feito em relação à Conviva Empreendimentos Imobiliários. Afirma o agravante na origem que, em 30/08/2011, celebrou com a CONVIVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS instrumento particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, na planta, no empreendimento "Residencial Conviva Barueri" em Barueri/SP, sendo o pagamento efetuado, em parte, com recursos obtidos por meio do contrato de financiamento (Contrato de Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para a Construção de Unidade Habitacional Com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações - Programa Imóvel na Planta - Sistema Financeiro de Habitação - SFH - Recursos SBPE) celebrado entre as partes em 30/08/2011. Aduz que o negócio celebrado com a CONVIVA tinha a previsão de conclusão do empreendimento de 24 meses após a assinatura do contrato de financiamento. Somado tal prazo aos 180 dias de tolerância, o prazo final seria em no ano de 2013, porém as chaves lhe foram entregues apenas em 13/01/2026. Em suas razões recursais, assevera que a CEF possui legitimidade passiva para a demanda subjacente, na medida em que atuou não apenas como mero agente financeiro, mas também como gestora operacional de políticas públicas federais, assumindo a responsabilidade por acompanhar e fiscalizar a obra, bem como o dever de atuar no processo de acionamento da seguradora e de substituição da construtora, em caso de paralisação das atividades. Requereu a concessão de liminar para que fosse determinado o regular prosseguimento do feito de origem em seus ulteriores termos com a manutenção da agravada CEF no polo passivo da ação e, consequentemente, a permanência da sua tramitação na 1ª Vara Federal da Subseção Judiciária da Justiça Federal de Barueri/SP. Subsidiariamente, requer, ao menos, o regular processamento do recurso para que, ao final, seja determinada a reforma da decisão. A liminar foi deferida para reconhecer a legitimidade passiva da CEF e determinar o regular prosseguimento do feito perante o juízo da 1ª Vara Federal de Barueri/SP. Contra tal decisão, a CEF interpôs agravo interno (ID 382241542). Contraminutas apresentadas pelas partes. É o relatório. afs VOTO O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR): No tocante à responsabilidade da CEF em relação ao atraso na entrega de imóveis financiados conforme as normas do Sistema Financeiro de Habitação - SFH, existem duas situações a extremar: (a) se a CEF opera como gestora de recursos e executora de políticas públicas federais para promover moradia para pessoas de baixa renda, atuando na elaboração do projeto ou na fiscalização das obras, é parte legítima para ser demandada; e (b) se a CEF atua apenas como agente financeiro, financiando a aquisição de imóvel já edificado ou que está sendo construído por outra pessoa jurídica, não pode ser responsabilizada por vícios de construção ou atrasos na entrega, nem pode ser demandada na ação que tenha por objeto a rescisão do contrato. No caso concreto, a parte autora celebrou contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária com a Conviva Empreendimentos Imobiliários Ltda., Para adquirir o imóvel, a autora celebrou, ainda, com a CEF, em um contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações - Programa Imóvel na Planta - Sistema Financeiro de Habitação - SFH - Recursos SBPE. Embora conste da cláusula terceira (parágrafo terceiro) que o acompanhamento da execução das obras pela CEF seria realizado exclusivamente para fins de medição do andamento da obra e de verificação da aplicação dos recursos, sem qualquer responsabilidade pela edificação, circunstância que, em princípio, conduziria à conclusão de que atuou apenas como agente financeiro, verifica-se, no caso concreto, que sua atuação extrapolou essa esfera, estendendo-se à responsabilidade pela substituição da construtora em hipóteses de atraso na conclusão da obra e na entrega do empreendimento. Conforme se pode observar do contrato, a cláusula décima previu a possibilidade de substituição da construtora em diversas hipóteses, entre as quais: e) não conclusão da obra, objeto deste contrato, dentro do prazo contratual; e f) retardamento ou paralisação da obra, por período igual ou superior a 30 dias, sem motivo comprovadamente justificado e aceito pela CAIXA. Além disso, constou do contrato, na cláusula vigésima segunda, a obrigação de o devedor comprovar a contratação, pela construtora, do Seguro de Garantia do Construtor até a data de liberação da primeira parcela do financiamento, mediante a apresentação da respectiva “Apólice Definitiva”, cuja finalidade era assegurar a conclusão das obras de construção do empreendimento. Assim, a CEF assumiu a responsabilidade de promover o andamento da conclusão da obra e a entrega das chaves, ao intermediar a substituição da construtora junto à seguradora previamente contratada pela construtora originária. Nesse contexto, concluo que a CEF não atuou apenas na liberação de recursos financeiros para a construção do empreendimento, mas também exerceu funções de fiscalização e de garantia da consecução da obra de engenharia. Portanto, é evidente sua legitimidade passiva na presente demanda. A respeito da legitimidade passiva da CEF, especificamente em relação ao empreendimento “Residencial Conviva Barueri” em Barueri-SP, cito precedente da Primeira Turma julgadora: “Autos: AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5000140-50.2025.4.03.0000 Requerente: ALCIMAR SANCHES COGHI e outros Requerido: CONVIVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. RECURSO PROVIDO. I. Caso em exame Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que reconheceu a ilegitimidade da Caixa Econômica Federal para figurar no polo passivo de ação indenizatória por atraso na entrega de imóvel vinculado ao Programa Minha Casa Minha Vida, extinguindo o feito quanto à instituição financeira e declinando a competência à Justiça Estadual para o prosseguimento da demanda em relação à construtora Conviva Empreendimentos Imobiliários Ltda. II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em aferir: (i) se a Caixa Econômica Federal detém legitimidade passiva para responder por eventuais danos decorrentes do atraso na entrega do imóvel; e (ii) se a Justiça Federal é competente para o processamento e julgamento da ação. III. Razões de decidir Restou demonstrado que a Caixa Econômica Federal atuou no financiamento da construção do empreendimento, com responsabilidade não apenas financeira, mas também como agente executor de política pública de habitação, com cláusulas contratuais e atos efetivos de fiscalização do cronograma de obras. A jurisprudência consolidada do STJ e desta Corte reconhece a legitimidade da CEF nas hipóteses em que exerce papel de fiscalização e gestão da política pública habitacional, atraindo, portanto, a competência da Justiça Federal para julgamento do feito. IV. Dispositivo e tese Recurso provido para reconhecer a legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal e a competência da Justiça Federal. Tese de julgamento: “1. A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva para responder por danos decorrentes de atraso na entrega de imóvel quando atua como agente executor de política pública habitacional, com fiscalização do cronograma de obras. 2. Nessas hipóteses, é competente a Justiça Federal para o julgamento da demanda.” Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 109, I; CPC, arts. 485, VI, e 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.646.130/PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 30.08.2018; TRF3, AI 5016223-49.2022.4.03.0000, Rel. Des. Federal Hélio Egydio, 1ª Turma, j. 03.02.2023; TRF3, ApCiv 5003060-18.2017.4.03.6130, Rel. Des. Federal José Carlos Francisco, 2ª Turma, j. 22.03.2023 (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5000140-50.2025.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal DAVID DINIZ DANTAS, julgado em 12/05/2025, DJEN DATA: 14/05/2025) Ante o exposto, dou provimento ao agravo de instrumento para reconhecer a legitimidade passiva da CEF e determinar o regular prosseguimento do feito perante o juízo da 1ª Vara Federal de Barueri/SP, ejulgo prejudicado o agravo interno. Consigno que a oposição de embargos declaratórios infundados pode ensejar aplicação de multa nos termos do art. 1.026, § 2°, do CPC. É o voto. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL FINANCIADO PELO SFH. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. RECURSO PROVIDO.I. Caso em exame Agravo de instrumento interposto contra decisão que reconheceu a ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, extinguiu o processo em relação à instituição financeira, com fundamento no art. 485, VI, do CPC, e declinou da competência para a Justiça Estadual de Barueri/SP, a fim de prosseguir a demanda apenas em face da construtora Conviva Empreendimentos Imobiliários Ltda. Os agravantes sustentam que a CEF não atuou apenas como agente financeiro do contrato celebrado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação – SFH, mas também exerceu funções de fiscalização da obra e de execução da política pública habitacional, assumindo obrigações relacionadas ao acompanhamento do empreendimento, à substituição da construtora e ao acionamento do seguro de garantia.II. Questão em discussão Há duas questões em discussão: (i) saber se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva para responder por alegados prejuízos decorrentes do atraso na entrega do empreendimento imobiliário; e (ii) saber se, reconhecida essa legitimidade, permanece a competência da Justiça Federal para o processamento e julgamento da demanda.III. Razões de decidir A responsabilidade da Caixa Econômica Federal depende da natureza de sua atuação no empreendimento. Quando atua exclusivamente como agente financeiro, não responde por vícios construtivos ou atraso na entrega do imóvel. Todavia, quando exerce funções de fiscalização da obra e de execução de política pública habitacional, possui legitimidade para integrar o polo passivo da demanda. No caso concreto, as cláusulas contratuais demonstram que a atuação da CEF extrapolou a mera liberação de recursos financeiros, pois lhe atribuíram poderes relacionados à fiscalização da execução das obras, à aceitação de justificativas para paralisação do empreendimento, à substituição da construtora nas hipóteses de atraso ou paralisação e ao acompanhamento da contratação do seguro de garantia da obra. A previsão contratual de substituição da construtora e de utilização do seguro destinado a assegurar a conclusão do empreendimento evidencia que a instituição financeira assumiu responsabilidades voltadas à efetiva conclusão da obra, circunstância suficiente para caracterizar sua legitimidade passiva. A jurisprudência desta Corte reconhece a legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal em demandas envolvendo o empreendimento Residencial Conviva Barueri quando comprovada atuação além da mera condição de agente financeiro.IV. Dispositivo e tese Agravo de instrumento provido para reconhecer a legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal e determinar o regular prosseguimento da ação perante a 1ª Vara Federal da Subseção Judiciária de Barueri/SP. Agravo interno prejudicado. Tese de julgamento:“1. A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva para responder por danos decorrentes de atraso na entrega de empreendimento imobiliário quando sua atuação extrapola a de mera agente financeira, assumindo funções de fiscalização da obra e de execução de política pública habitacional. 2. Reconhecida a legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, compete à Justiça Federal processar e julgar a demanda, nos termos do art. 109, I, da Constituição Federal.” Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 109, I; CPC 1.019, II, e 1.026, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.646.130/PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 30.08.2018; TRF3, AI 5000140-50.2025.4.03.0000, Rel. Des. Federal David Diniz Dantas, 1ª Turma, j. 12.05.2025, DJEN 14.05.2025. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, deu provimento ao agravo de instrumento e julgou prejudicado o agravo interno, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. ANTONIO MORIMOTO Relator do Acórdão