Ação de cobrança de aluguéis. Contrato de locação comercial. Cláusula de carência locatícia

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. CLÁUSULA DE CARÊNCIA LOCATÍCIA. AUSÊNCIA DE CONDICIONAMENTO À REALIZAÇÃO DE OBRAS OU ADEQUAÇÕES NO IMÓVEL. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. NÃO CONFIGURAÇÃO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação de cobrança de aluguéis ajuizada por locadora em face da Caixa Econômica Federal. A autora alegou que a cláusula contratual de carência de quatro meses para pagamento de aluguel estava condicionada à realização de reformas e adequações no imóvel locado, as quais não teriam sido executadas pela locatária, sustentando enriquecimento sem causa nos termos do art. 884 do Código Civil. A sentença concluiu que o contrato não condicionou expressamente a concessão da carência à efetiva realização de obras, rejeitando o pedido. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em verificar se a cláusula contratual de carência locatícia estava condicionada à efetiva realização de obras ou adequações no imóvel pela locatária e se a ausência dessas intervenções configura enriquecimento sem causa. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato de locação comercial previu carência de quatro meses para pagamento do aluguel “com a finalidade de adequação do imóvel à sua efetiva utilização pela LOCATÁRIA”, sem impor obrigação específica de realização de obras ou prever perda do benefício em caso de não execução de adaptações. 4. A interpretação pretendida pela autora não encontra respaldo no instrumento contratual, pois implicaria criação de obrigação não pactuada entre as partes. 5. A configuração do enriquecimento sem causa, nos termos do art. 884 do Código Civil, exige vantagem patrimonial indevida e desprovida de causa jurídica. No caso, a ausência de pagamento dos aluguéis decorreu diretamente de cláusula contratual validamente estabelecida pelas partes, o que afasta a alegação de enriquecimento ilícito. 6. Não houve demonstração de inadimplemento contratual pela ré, impondo-se a manutenção integral da sentença de improcedência. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Apelação desprovida. Majoração dos honorários advocatícios em 1% sobre o valor correspondente à sucumbência anteriormente fixada, nos termos do art. 85, §11, do CPC. Tese de julgamento: “1. A cláusula contratual de carência locatícia que apenas indica a finalidade de possibilitar adequações no imóvel não estabelece, por si só, obrigação de realização de obras pela locatária; 2. A ausência de execução de adaptações no imóvel não afasta o benefício da carência quando inexistente previsão contratual expressa nesse sentido; 3. Não configura enriquecimento sem causa a fruição de carência locatícia prevista em contrato regularmente pactuado entre as partes.” Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 884; CPC, art. 85, §11. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5034546-72.2021.4.03.6100 RELATOR: HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR APELANTE: COMERCIAL SILVA BUENO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE - 14 LTDA ADVOGADO do(a) APELANTE: JOSE ALEXANDRE MANZANO OLIANI - SP151581-A ADVOGADO do(a) APELANTE: ALEXANDRE LETIZIO VIEIRA - SP74304-A APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL RELATÓRIO O Senhor Desembargador Federal Herbert de Bruyn (Relator): Trata-se de ação de cobrança de aluguéis ajuizada por Comercial Silva Bueno Empreendimento Imobiliário SPE - 14 Ltda em face da Caixa Econômica Federal. Narra a autora que as partes, em 24/06/2020, firmaram contrato de locação de 60 meses, havendo previsão de carência de pagamento nos quatro primeiros meses, a fim de que a ré realizasse reformas e adequações no imóvel locado. Em maio/2021, a ré solicitou a rescisão antecipada do contrato, momento no qual a autora constatou não terem sido realizadas obras no imóvel. Segundo a autora, a ausência de qualquer adaptação descaracterizou a justificativa da carência concedida, configurando enriquecimento sem causa da ré, nos termos do art. 884, do Código Civil. Afirma que, embora as partes tenham firmado termo de rescisão e entrega das chaves, permaneceu ressalvada a divergência quanto ao pagamento desses valores. Requer, assim, a condenação da Caixa Econômica Federal ao pagamento dos aluguéis correspondentes aos quatro meses de carência. Juntou aos autos, entre outros documentos: a) contrato de locação (ID 278237709); b) fotos do imóvel (ID 278237728); c) declaração de recebimento das chaves (ID 278237730); d) termo de rescisão do contrato de locação de imóvel (ID 278237730); e) planilha de cálculo (ID 278237736). A Caixa Econômica Federal apresentou contestação. Argumenta que a cláusula contratual que concedeu a carência de quatro meses consistiu em mera liberalidade, caso a CEF “achasse necessário realizar algum tipo de adequação no imóvel, entretanto, conforme verifica-se em contrato, em nenhum momento foi estabelecido que a referida carência somente poderia ser concedida caso fosse realizada efetivamente e obrigatoriamente a adequação no imóvel pela locatária não condicionava o benefício à efetiva realização de obras ou adequações no imóvel.” A parte autora apresentou réplica. As partes informaram que não tinham novas provas a produzir. Sobreveio sentença julgando improcedente o pedido. O Juízo de origem fundamentou que: “Transcrevo, inicialmente, o trecho pertinente do contrato de locação firmado entre as partes: “CLÁUSULA QUARTA – OBRIGAÇÕES DA CAIXA Parágrafo Primeiro – Constituem obrigações da CAIXA: I – Proceder à vistoria no imóvel e elaborar Laudo de Vistoria, detalhando minuciosamente todas as instalações internas e externas, juntando fotos que caracterizem as condições em que o está recebendo; II – Utilizar o imóvel única e exclusivamente para a finalidade deste contrato. III – Manter o imóvel em perfeito estado de conservação e asseio. IV – Observar as disposições contidas na convenção de condomínio e no regimento interno correspondentes ao imóvel. V – Responder, durante a vigência da locação pelo pagamento de todos os impostos e taxas, tarifas de utilização de água e energia elétrica, bem como outras cobradas pelos órgãos públicos ou empresas concessionárias de serviço público, e, ainda, da cota-parte das despesas de condomínio efetivamente ocorridas na vigência do contrato. Parágrafo Primeiro – O Laudo de Vistoria será rubricado pelo LOCADOR configurando sua concordância, valendo este como base para a negociação das adequações necessárias quando da entrega do imóvel. CLÁUDULA QUINTA – VALOR, DATA E FORMA DE PAGAMENTO DO ALUGUEL Parágrado Primeiro – A LOCATÁRIA pagará ao LOCADOR aluguel mensal correspondente a R$ 10.700,00 (dez mil e setecentos reais). Os valores dos aluguéis mensais serão reajustados anualmente pela variação do índice IGP-M (FGV), ocorrida no período. (...) Parágrafo Sexto – O LOCADOR concede à LOCATÁRIA a carência de 4 (quatro) meses para o pagamento do aluguel, a contar da data de assinatura do contrato, com a finalidade de adequação do imóvel à sua efetiva utilização pela LOCATÁRIA.” Relativamente ao mérito da demanda, a autora defende que a carência no pagamento estava condicionada à realização das reformas pela CEF para adequar o imóvel para suas atividades. Não sendo realizada a reforma, esse benefício não seria aplicado. Não prospera a argumentação da parte. Da leitura das cláusulas transcritas o que se interpreta é que a carência de 4 (quatro) meses foi concedida para a realização de adequações do imóvel à sua destinação, qual seja a instalação de agência empresarial – Ipiranga. Não é possível extrair, dos argumentos e dos documentos anexados pela parte, que as adequações (as quais, inclusive, sequer foram formalmente estabelecidas no contrato) eram condição sine qua non para o benefício entabulado no parágrafo sexto da Cláusula Quinta da locação. Não é possível sequer afirmar se as adequações acordadas teriam natureza permanente/estrutural no imóvel locado, configurando benfeitorias indenizáveis, ou se restringiriam a móveis e outros objetos que seriam retirados ao término da relação jurídica. Destaco, neste ponto, que a requerente não intentou produzir qualquer outra prova hábil a confirmar que a graça estava condicionada à realização de benfeitorias ou obras que valorizassem o imóvel de maneira expressa, sendo seu o ônus no caso, conforme o CPC vigente.” A verba honorária foi fixada em “10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa”. Inconformada, a parte autora interpôs apelação. Sustenta, em suma, que “não há dúvidas de que a carência estipulada no contrato de locação estava condicionada a realização de adequações no imóvel”, mas que nenhuma adaptação foi promovida, incorrendo a CEF em enriquecimento sem causa. Com contrarrazões, subiram os autos a esta Corte. É o relatório. VOTO O Senhor Desembargador Federal Herbert de Bruyn (Relator): A controvérsia recursal cinge-se à verificação acerca da existência, ou não, de condicionamento da cláusula de carência locatícia à efetiva realização de obras ou adequações no imóvel pela locatária. A apelação não merece provimento. Conforme se extrai dos autos, as partes celebraram contrato de locação comercial com prazo de 60 meses, havendo previsão, no parágrafo sexto da cláusula quinta, da carência de 4 (quatro) meses para o pagamento do aluguel “com a finalidade de adequação do imóvel à sua efetiva utilização pela LOCATÁRIA”. Vê-se que a cláusula contratual se limita a indicar a finalidade da carência concedida, qual seja, possibilitar eventual adequação do imóvel à utilização pretendida pela CEF, sem estabelecer obrigação específica de realização de obras. Tampouco indica, como consequência contratual, a perda do benefício em caso de não execução das adaptações. Nesse contexto, a interpretação defendida pela autora não encontra respaldo no instrumento contratual, mas cria nova obrigação não anuída anteriormente pela CEF. Também não procede a alegação de enriquecimento sem causa da ré. Nos termos do art. 884, do Código Civil, a configuração do enriquecimento ilícito pressupõe vantagem patrimonial indevida e desprovida de causa jurídica. No caso concreto, contudo, a ausência de pagamento dos aluguéis durante os quatro primeiros meses decorreu diretamente de cláusula contratual livremente pactuada entre as partes, constituindo, portanto, causa jurídica válida e suficiente. Dessa forma, inexistindo demonstração de inadimplemento contratual pela ré ou de enriquecimento sem causa, impõe-se a manutenção integral da sentença de improcedência. Majoro os honorários em 1% do valor correspondente à sucumbência anteriormente fixada, consoante o §11, do art. 85, do CPC. Ante o exposto, nego provimento à apelação. É como voto. HERBERT DE BRUYN Desembargador Federal EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. CLÁUSULA DE CARÊNCIA LOCATÍCIA. AUSÊNCIA DE CONDICIONAMENTO À REALIZAÇÃO DE OBRAS OU ADEQUAÇÕES NO IMÓVEL. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. NÃO CONFIGURAÇÃO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação de cobrança de aluguéis ajuizada por locadora em face da Caixa Econômica Federal. A autora alegou que a cláusula contratual de carência de quatro meses para pagamento de aluguel estava condicionada à realização de reformas e adequações no imóvel locado, as quais não teriam sido executadas pela locatária, sustentando enriquecimento sem causa nos termos do art. 884 do Código Civil. A sentença concluiu que o contrato não condicionou expressamente a concessão da carência à efetiva realização de obras, rejeitando o pedido. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em verificar se a cláusula contratual de carência locatícia estava condicionada à efetiva realização de obras ou adequações no imóvel pela locatária e se a ausência dessas intervenções configura enriquecimento sem causa. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato de locação comercial previu carência de quatro meses para pagamento do aluguel “com a finalidade de adequação do imóvel à sua efetiva utilização pela LOCATÁRIA”, sem impor obrigação específica de realização de obras ou prever perda do benefício em caso de não execução de adaptações. 4. A interpretação pretendida pela autora não encontra respaldo no instrumento contratual, pois implicaria criação de obrigação não pactuada entre as partes. 5. A configuração do enriquecimento sem causa, nos termos do art. 884 do Código Civil, exige vantagem patrimonial indevida e desprovida de causa jurídica. No caso, a ausência de pagamento dos aluguéis decorreu diretamente de cláusula contratual validamente estabelecida pelas partes, o que afasta a alegação de enriquecimento ilícito. 6. Não houve demonstração de inadimplemento contratual pela ré, impondo-se a manutenção integral da sentença de improcedência. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Apelação desprovida. Majoração dos honorários advocatícios em 1% sobre o valor correspondente à sucumbência anteriormente fixada, nos termos do art. 85, §11, do CPC. Tese de julgamento: “1. A cláusula contratual de carência locatícia que apenas indica a finalidade de possibilitar adequações no imóvel não estabelece, por si só, obrigação de realização de obras pela locatária; 2. A ausência de execução de adaptações no imóvel não afasta o benefício da carência quando inexistente previsão contratual expressa nesse sentido; 3. Não configura enriquecimento sem causa a fruição de carência locatícia prevista em contrato regularmente pactuado entre as partes.” Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 884; CPC, art. 85, §11. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. HERBERT DE BRUYN Relator do Acórdão