Alienação fiduciária de bem imóvel. Leilão extrajudicial. Interposição de duas apelações. Princípio da unirrecorribilidade. Notificação do devedor

Ementa

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTERPOSIÇÃO DE DUAS APELAÇÕES. PRINCÍPIO DA UNIRRECORRIBILIDADE. NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR. LEI Nº 9.514/97. SEGUNDA APELAÇÃO NÃO CONHECIDA E PRIMEIRA APELAÇÃO DESPROVIDA. I. CASO EM EXAME Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação anulatória de leilão extrajudicial de imóvel objeto de contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária, sob o fundamento de ausência de intimação pessoal do devedor acerca das datas de realização dos leilões. O autor interpôs um primeiro recurso de apelação (ID 306362591) e, após a rejeição de embargos de declaração, interpôs uma segunda apelação (ID 306362602) contra a mesma sentença. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) a admissibilidade da segunda apelação interposta contra a mesma sentença, em face do princípio da unirrecorribilidade; e (ii) a validade da comunicação do devedor fiduciante sobre as datas do leilão extrajudicial, realizada por correspondência enviada ao endereço previsto no contrato. III. RAZÕES DE DECIDIR A interposição de mais de um recurso de apelação contra a mesma decisão judicial viola o princípio da unirrecorribilidade, operando-se a preclusão consumativa com o protocolo do primeiro recurso. A decisão que rejeita embargos de declaração sem alterar o conteúdo do julgado embargado não autoriza a renovação do ato recursal. O art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97, com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, estabelece que a comunicação ao devedor sobre as datas, horários e locais dos leilões deve ser realizada mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato. Comprovado o envio de notificação extrajudicial ao endereço do devedor constante do contrato, por meio de sistema de postagem eletrônica dos Correios, considera-se cumprido o requisito legal de comunicação. A arguição de nulidade procedimental na execução extrajudicial por suposta irregularidade deve ser acompanhada da demonstração de que foi frustrada a intenção do devedor de purgar a mora ou exercer o direito de preferência, o que não se verifica na ausência de depósito do valor devido. IV. DISPOSITIVO E TESE Segunda apelação (ID 306362602) não conhecida e primeira apelação (ID 306362591) desprovida. Tese de julgamento: A interposição de segunda apelação contra a mesma sentença, após o protocolo de recurso anterior e a rejeição de embargos de declaração que não modificaram o julgado, viola o princípio da unirrecorribilidade e enseja o não conhecimento do segundo recurso por preclusão consumativa. Nos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, a comunicação do devedor sobre as datas dos leilões extrajudiciais, realizada por correspondência enviada ao endereço constante do contrato, atende ao requisito do art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97. A anulação de atos da execução extrajudicial fundada em irregularidades procedimentais pressupõe a demonstração de prejuízo concreto, não configurado quando o devedor não manifesta intenção efetiva de purgar a mora ou de exercer o direito de preferência. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/97, arts. 27, § 2º-A, e 27, § 2º-B; Lei nº 13.465/2017; CPC, arts. 85, §11, e 98, §3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt na Rcl n. 48.031/RO, Rel. Min. Maria Thereza de Assis Moura, Primeira Seção, j. 03.12.2024; ApCiv 5006102-50.2022.4.03.6114, Rel. Des. Federal Herbert de Bruyn, j. em 26.09.2024; ApCiv 5012808-91.2022.4.03.6100, Rel. Des. Federal Nelton dos Santos, j. em 15.10.2023; AI 5000744-55.2018.4.03.0000, 1ª Turma, Rel. Des. Federal Valdeci dos Santos, j. em 13.06.2018. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5006481-87.2023.4.03.6103 RELATOR: HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR APELANTE: CARLOS DE AZEVEDO CANEDO ADVOGADO do(a) APELANTE: ADILSON JOSE AMANTE - SP265954-A ADVOGADO do(a) APELADO: JORGE LUIZ PIMENTA DE SOUZA - MG94881-A ADVOGADO do(a) APELADO: IVO PEREIRA - SP143801-A APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL RELATÓRIO O Senhor Desembargador Federal Herbert de Bruyn (Relator): Trata-se de ação ajuizada por Carlos de Azeredo Canedo, em 06/11/2023, em face da Caixa Econômica Federal visando, em síntese, a declaração de nulidade do leilão extrajudicial do imóvel objeto do contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária. O autor sustenta a ausência de sua intimação pessoal acerca das datas de realização dos leilões, o que teria resultado em cerceamento de defesa e na violação ao seu direito de preferência. Alega, ainda, que o inadimplemento contratual decorreu de dificuldades financeiras advindas da pandemia de Covid-19. Foi indeferido o pedido de tutela de urgência e deferida a justiça gratuita. A CEF apresentou contestação, defendendo a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade e de expropriação do bem, afirmando ter cumprido todos os requisitos legais, inclusive a notificação do devedor sobre as datas dos leilões. O pedido foi julgado improcedente. O autor foi condenado ao pagamento de honorários advocatícios, arbitrados em R$ 32.200,00, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade de justiça. Inconformado, apelou o autor (ID 306362591), reiterando o argumento de nulidade absoluta do leilão por vício insanável na sua intimação pessoal para os leilões. Irresignado, o autor opôs embargos de declaração, os quais foram rejeitados. Após a publicação da sentença de embargos de declaração, o autor protocolou nova apelação (ID 306362602). Com contrarrazões, subiram os autos a esta Corte. É o relatório. VOTO O Senhor Desembargador Federal Herbert de Bruyn (Relator): Inicialmente, verifica-se que a parte autora, após a prolação da sentença, opôs embargos de declaração (ID 306362589) e, antes de seu julgamento, interpôs o recurso de apelação (ID 306362591). Posteriormente, após a rejeição dos aclaratórios (ID 306362596), protocolou nova apelação (ID 306362602). Cumpre destacar que o princípio da unirrecorribilidade consagra a regra segundo a qual, contra uma mesma decisão judicial, é cabível a interposição de apenas um recurso, operando-se a preclusão consumativa com o exercício dessa faculdade processual. Nessa perspectiva, a apresentação de mais de um recurso de apelação contra a mesma sentença configura violação ao referido princípio, acarretando a inadmissibilidade do recurso posteriormente interposto, porque já exaurido o direito de recorrer. Nesse sentido é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça: “PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. IMPROBIDADE ADMINISTRATIVA. SEGUNDO AGRAVO INTERNO CONTRA RECLAMAÇÃO NÃO CONHECIDA. INTERPOSIÇÃO CUMULATIVA DE DOIS RECURSOS ARROSTANDO A MESMA DECISÃO UNIPESSOAL. INEXISTÊNCIA DE HIPÓTESE LEGAL AUTORIZATIVA. PRINCÍPIO DA UNIRRECORRIBILIDADE. PRECLUSÃO CONSUMATIVA DA VIA RECURSAL. AGRAVO INTERNO NÃO CONHECIDO. 1. Ressalvadas as hipóteses legais, o princípio da unirrecorribilidade impede a cumulativa interposição recursal contra a mesma decisão. 2. O desrespeito ao postulado da singularidade dos recursos torna inviável o conhecimento da segunda insurgência interposta contra o mesmo ato decisório, porquanto incide a preclusão consumativa da via recursal. 3. Agravo interno não conhecido.” (AgInt na Rcl n. 48.031/RO, Relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Primeira Seção, j. 3/12/2024, DJe de 6/12/2024.) Ressalta-se, ainda, que a decisão que rejeitou os embargos de declaração não promoveu qualquer alteração no conteúdo da sentença, não havendo, assim, justificativa para a renovação do ato recursal. Assim, não conheço da segunda apelação interposta pela parte autora (ID 306362602). Passo à análise do recurso de ID 306362591. Na modalidade contratual de financiamento com garantia por alienação fiduciária, o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até que se implemente a condição resolutiva, que é o pagamento total da dívida. Liquidado o financiamento, o devedor retoma a propriedade plena do imóvel, ao passo que, havendo inadimplemento, a CEF, desde que obedecidos os procedimentos previstos na lei, pode requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a propriedade plena do bem. Os procedimentos de consolidação e posterior alienação do imóvel estão expressamente previstos na Lei n. 9.514/97 e nas alterações promovidas pela Lei n. 13.465/2017. A Lei nº 9.514/97, em seu artigo 27, § 2º-A, introduzido pela Lei nº 13.465/2017, estabelece a necessidade de comunicação ao devedor fiduciante sobre as datas, horários e locais dos leilões. Tal medida visa a assegurar-lhe o exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel pelo valor da dívida. Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da datado registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2º-A. Para os fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. § 2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos." Caso dos autos. Em 09/01/2015, o autor celebrou com a CEF contrato com instrumento particular de mútuo de dinheiro condicionado com obrigações e alienação fiduciária. Conforme cláusula décima quarta, foi constituído como garantia fiduciária do crédito disponibilizado pela ré o imóvel de matrícula n. 30.107 (ID 306362163). Não há controvérsia, nesta sede recursal, quanto à consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal, averbada na matrícula do imóvel. A controvérsia central do recurso cinge-se à verificação de eventual nulidade no procedimento de expropriação extrajudicial do imóvel objeto de alienação fiduciária, sob o argumento de ausência de intimação pessoal do devedor acerca das datas dos leilões. No caso concreto, o juízo de primeiro grau, ao julgar improcedente o pedido, fundamentou sua convicção na prova documental produzida pela CEF, afirmando expressamente: “No caso concreto, restou comprovada a regular intimação para assegurar o direito de preferência para adquirir o imóvel até a data da realização do 2º leilão (IDs 309978590, 309978591, 309978592 e 309978593).” (ID 306362588) Com efeito, verifica-se que CEF encaminhou notificação extrajudicial ao demandante, comunicando-o sobre a consolidação da propriedade, a designação das datas do 1º e 2º leilões públicos e, ainda, quanto ao prazo para desocupação do imóvel. O mesmo documento salvaguardou, inclusive, o direito de preferência desta para a aquisição do imóvel. Foi juntado aos autos os comprovantes de postagem eletrônica e de visualização da carta em 23/03/2023, extraído do Sistema de Postagem Eletrônica dos Correios. A correspondência foi dirigida ao endereço do contrato (R. Conego Jose Pedro de Araujo Marcondes, N-02, Qd I, Parte, Vila Sao Joao, Cacapava/SP), nos termos do §2º-A do art. 27 da Lei nº 9.514/97 (ID’s 306362535, 306362536, 306362537, 306362538 e 306362163). A propósito, já decidiu esta Primeira Turma em situações semelhantes: “SFH. CONTRATO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL, MÚTUO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INADIMPLEMENTO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEI Nº 9.514/97 E DECRETO-LEI Nº 70/66. CONSTITUCIONALIDADE. LEI Nº 13.465/17. MARCO TEMPORAL. DATA DE ASSINATURA DO CONTRATO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. PROCEDIMENTOS. OBSERVÂNCIA. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. COMPROVAÇÃO. APELAÇÃO DA CEF PROVIDA. RECURSO AUTORAL PREJUDICADO. 1. Na modalidade contratual de financiamento com garantia por alienação fiduciária no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até que se implemente a condição resolutiva, que é o pagamento total da dívida. 2. Liquidado o financiamento, o devedor retoma a propriedade plena do imóvel, ao passo que, havendo inadimplemento, a CEF, desde que obedecidos os procedimentos previstos na lei, pode requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a propriedade plena do bem. 3. Para a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira ser considerada válida, deve-se observar o procedimento especificado na referida norma, em especial a previsão contida no artigo 26, §§ 1º e 3º, que estabelece devam os mutuários ser notificados pessoalmente para purgar a mora no prazo de quinze dias. 4. A respeito da purgação da mora, prevê a Lei nº 9.514/97, ainda, em seu art. 39, a aplicação dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66, às operações de financiamento imobiliário. Segundo o art. 34 do referido Decreto-Lei, é lícito purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, desde que, no valor, estejam compreendidos, além das parcelas vencidas do contrato de mútuo, os prêmios de seguro, multa contratual e todos os custos advindos da consolidação da propriedade. Entendimento acolhido pelo Superior Tribunal de Justiça em relação aos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel firmados sob a égide da Lei nº 9.514/97, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/66. 5. A Lei nº 13.465/2017 restringiu a aplicação das disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66, “exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”, não mais se aplicando aos contratos regidos pelo Sistema Financeiro Imobiliário, o qual estabelece a garantia fiduciária, e não a hipotecária. 6. Os procedimentos de cobrança, purgação da mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), passaram a obedecer a nova disciplina legal, a partir da vigência da Lei nº 13.465, em 12/07/2017, que inseriu o artigo 26-A e o § 2º-B ao artigo 27 da Lei nº 9.514/97. 7. Em atenção ao princípio da segurança jurídica e em respeito ao ato jurídico perfeito, não é o registro da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel o marco temporal para a aplicação das novas regras implantadas pela Lei nº 13.465/17, mas, sim, a data em que firmado o contrato de alienação fiduciária. 8. Resta pacificada na jurisprudência, a constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66, bem como do procedimento da alienação fiduciária de coisa imóvel estabelecido na Lei nº 9.514/97. 9. Tendo sido o contrato de alienação fiduciária firmado em 20/09/2019, não existe mais possibilidade de purga da mora após a averbação da consolidação da propriedade, restando assegurado, à parte autora, somente o exercício do direito de preferência, consoante dispõe o art. 27, parágrafo 2º-B da Lei nº 9.514/97. 10. Não se verifica a alegada irregularidade a tornar inválida a consolidação da propriedade imobiliária efetivada pela instituição financeira credora, averbada na matrícula do imóvel objeto desta lide, documento que goza de fé pública e não foi infirmado pelos documentos e alegações trazidas pela requerente. 11. À autora foi encaminhada notificação extrajudicial dirigida aos endereços do contrato e ao seu endereço eletrônico, sobre a consolidação da propriedade e a designação das datas do 1º e 2º leilões públicos (02/01/2023 e 17/01/2023, nessa ordem), tendo sido acostados, aos autos, os comprovantes de postagem eletrônica e de visualização da carta, extraídos do Sistema de Postagem Eletrônica dos Correios. 12. A proponente teve acesso, em tempo hábil, a todas as informações necessárias para exercer o seu direito de preferência ou, de outra parte, poderia imediatamente ter tomado alguma providência para salvaguardar seus interesses. 13. O credor não é obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida, nos termos do art. 313, do Código Civil. 14. A mera manifestação de intenção de quitar ou renegociar a dívida, desacompanhada do depósito do valor respectivo, não ampara a suspensão do procedimento de execução extrajudicial. 15. Apelação da CEF provida. Recurso autoral prejudicado.” (ApCiv 5006102-50.2022.4.03.6114, Rel. Des. Federal Herbert de Bruyn, j. em 26/09/2024, DJEN de 01/10/2024, grifos nossos) "PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL EM GARANTIA. LEI 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PELA CEF. LEI Nº 13.465/2017. LEILÃO. APELAÇÃO DESPROVIDA. 1. Na alienação fiduciária, conforme dispõe a Lei nº 9.514/97, uma vez inadimplida a obrigação pelo fiduciante, bem como respeitados os procedimentos legais, ocorrerá a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, e posterior leilão público para a alienação do imóvel. 2. A partir da vigência da Lei nº 13.465/2017, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário, mas somente o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, nos termos do art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. Precedentes. 3. No caso em apreço, houve a expedição de notificação extrajudicial ao autor, mediante sistema de postagem eletrônica dos Correios, endereçada tanto para o imóvel em alienação fiduciária quanto para o indicado pelo autor no contrato de mútuo. Conquanto o autor afirme não ter sido notificado dos leilões, é certo que a notificação foi emitida. 4. Assim, além de não se verificar a existência de nulidades ou ilegalidades dos atos no procedimento extrajudicial promovido pela CEF, não se vislumbra dos autos qualquer indicativo da intenção do autor de efetivamente exercer o direito de preferência, pois não há qualquer depósito do valor correspondente nem ao menos do saldo devedor. 5. Apelação desprovida." (ApCiv 5012808-91.2022.4.03.6100, Rel. Des. Federal Nelton dos Santos, j. em 15/10/2023, DJEN de 18/10/2023). Portanto, os documentos acostados aos autos comprovam a notificação extrajudicial do autor sobre as datas dos leilões designados para 24/04/2023 e 09/05/2023. Nota-se que o apelante limita-se a negar genericamente o recebimento de tal comunicação sem, contudo, produzir qualquer prova capaz de infirmar a documentação apresentada pela parte ré. Desse modo, o recorrente teve acesso a todas as informações necessárias -- e em tempo hábil – quanto à realização dos leilões e ao exercício do seu direito de preferência. Portanto, não há que se falar em nulidade quanto aos leilões designados. Ressalto, ainda, que o pedido de suspensão ou anulação de atos