Ação anulatória de negócio jurídico. Alienação fiduciária de imóvel. Execução extrajudicial. Ausência de citação dos adquirentes do imóvel

Ementa

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE CITAÇÃO DOS ADQUIRENTES DO IMÓVEL. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. COFIDUCIANTE. NECESSIDADE DE REGULARIZAÇÃO DO CONTRADITÓRIO. SENTENÇA ANULADA DE OFÍCIO. APELAÇÃO PREJUDICADA. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação anulatória de procedimento extrajudicial de execução de imóvel alienado fiduciariamente, proposta com o objetivo de desconstituir a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira e os atos subsequentes, sob alegação de ausência de regular intimação para purgação da mora e de comunicação das datas dos leilões extrajudiciais. No curso do processo, verificou-se que o imóvel já havia sido alienado a terceiros antes do ajuizamento da ação, sem que os adquirentes fossem incluídos no polo passivo. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a ausência de citação dos terceiros adquirentes do imóvel compromete a validade da sentença em ação destinada à anulação de execução extrajudicial fundada na Lei nº 9.514/1997; e (ii) estabelecer se é necessária a regularização do contraditório em relação ao cofiduciante que permanece vinculado ao contrato de financiamento. III. RAZÕES DE DECIDIR A pretensão de anular a consolidação da propriedade e a posterior alienação do imóvel produz efeitos diretos sobre a esfera jurídica dos adquirentes, impondo a formação de litisconsórcio passivo necessário, nos termos dos artigos 114 e 115 do Código de Processo Civil. A sentença proferida sem a integração dos litisconsortes passivos necessários é nula, por impedir o exercício do contraditório e da ampla defesa por todos os sujeitos atingidos pela decisão. O divórcio dos mutuários e a atribuição do imóvel a apenas um deles não alteram, por si sós, a relação contratual estabelecida com a instituição financeira, permanecendo ambos vinculados ao contrato enquanto não houver anuência do agente financeiro à modificação subjetiva. Compete ao juízo de origem determinar a inclusão e a citação dos atuais proprietários do imóvel e regularizar o contraditório quanto ao cofiduciante, definindo sua adequada posição processual. A teoria da causa madura não se aplica quando os litisconsortes necessários não participaram da instrução processual, não apresentaram defesa e não tiveram oportunidade de produzir provas. A anulação da sentença prejudica o exame das alegações recursais relativas à validade da intimação para purgação da mora, à comunicação dos leilões extrajudiciais e à distribuição dos ônus sucumbenciais. IV. DISPOSITIVO E TESE Sentença anulada de ofício. Apelação prejudicada. Tese de julgamento: O adquirente de imóvel alienado fiduciariamente é litisconsorte passivo necessário na ação que busca anular a execução extrajudicial e os atos de transferência da propriedade. A ausência de citação de litisconsorte passivo necessário acarreta a nulidade da sentença de mérito. O divórcio dos contratantes não modifica a relação contratual perante a instituição financeira sem sua expressa anuência, impondo a regularização do contraditório em relação ao cofiduciante. A teoria da causa madura não incide quando a ausência de integração do contraditório impede a participação dos litisconsortes necessários na instrução processual. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 114, 115, I, 487, I, e 996; Lei nº 9.514/1997, art. 27, § 2º-A. Jurisprudência relevante citada: TRF3, 1ª Turma, ApCiv nº 5011431-12.2018.4.03.6105, Rel. Des. Fed. Valdeci dos Santos, j. 04.10.2022, DJEN 07.10.2022; STJ, REsp nº 1.222.822/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 23.09.2014, DJe 30.09.2014. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5000926-94.2025.4.03.6111 RELATOR: NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS APELANTE: SUELEN CINTIA DE LIMA SANTOS ADVOGADO do(a) APELANTE: VINICIUS FARIAS DE ALMEIDA - SP519860-A APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL RELATÓRIO O Senhor Desembargador Federal Nelton dos Santos (Relator): Trata-se de apelação interposta por Suelen Cintia de Lima Santos contra sentença proferida nos autos da ação de anulação de negócio jurídico ajuizada em face da Caixa Econômica Federal. A autora pretende a anulação do procedimento extrajudicial de execução do imóvel objeto da matrícula nº 45.607 do 2º Registro de Imóveis de Marília/SP. Alegou não ter sido regularmente intimada para purgar a mora nem comunicada das datas designadas para os leilões extrajudiciais. No curso do processo, informou que a CEF havia alienado o imóvel a William Almeida de Sotti Yamabe e Angélica Harumi Yamabe Almeida, juntando matrícula atualizada (ID’s 381112435 e 381112436). A sentença julgou improcedentes os pedidos, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. O Juízo de origem considerou comprovadas a intimação dos devedores por edital, o decurso do prazo sem purgação da mora e a posterior consolidação da propriedade em favor da CEF. Quanto à comunicação dos leilões, entendeu que o ajuizamento da ação demonstraria a ciência inequívoca da autora acerca das datas dos certames. A autora foi condenada ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa, com suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça (ID 381112456). Em suas razões de apelação, a autora sustenta que: a) a intimação por edital somente poderia ocorrer depois do esgotamento das tentativas de localização pessoal dos devedores, e que não foram apresentados documentos comprobatórios das diligências anteriores à publicação do edital; b) não recebeu a comunicação prevista no art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997, circunstância que teria impedido o exercício do direito de preferência, devendo a sentença ser reformada, com o reconhecimento da nulidade do procedimento extrajudicial. Com contrarrazões, nas quais a CEF suscita preliminar de ausência de dialeticidade, vieram os autos ao Tribunal. É o relatório. VOTO O Senhor Desembargador Federal Nelton dos Santos (Relator): A preliminar de ausência de dialeticidade não comporta acolhimento. A apelante impugnou os fundamentos da sentença ao questionar a validade da intimação por edital e a ausência de comunicação das datas dos leilões. Há correspondência entre os fundamentos da decisão recorrida e as razões recursais, ainda que tenham sido reiteradas alegações anteriormente deduzidas. Passo ao exame de questão processual cognoscível de ofício. A presente ação foi proposta para anular o procedimento extrajudicial que resultou na consolidação da propriedade do imóvel em favor da Caixa Econômica Federal e em sua posterior alienação. A matrícula atualizada juntada no ID 381112436 demonstra que a CEF vendeu o imóvel a William Almeida de Sotti Yamabe e Angélica Harumi Yamabe Almeida, pelo valor de R$ 114.030,70, mediante escritura pública lavrada em 12/08/2025 e protocolada no Registro de Imóveis em 13/08/2025. A ação foi ajuizada em 14/08/2025, quando a alienação do imóvel a terceiros já havia sido levada ao registro imobiliário. A própria autora informou essa circunstância durante a tramitação do processo, mas os adquirentes não foram incluídos no polo passivo. Nos termos do art. 114 do Código de Processo Civil, o litisconsórcio será necessário quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos os sujeitos que devam integrar o processo. No caso, eventual acolhimento da pretensão de nulidade da consolidação da propriedade e dos atos posteriores repercutirá diretamente na titularidade dominial dos adquirentes. Assim, a decisão não pode ser validamente proferida sem que lhes sejam assegurados o contraditório e a ampla defesa. A jurisprudência reconhece que o adquirente do imóvel é litisconsorte passivo necessário nas ações em que se pretende anular a execução extrajudicial promovida com fundamento na Lei nº 9.514/1997. Confira-se: “PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE TERCEIRO PREJUDICADO. ANULAÇÃO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ADQUIRENTE OU ARREMATANTE. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. RECURSO PROVIDO. I - A presente demanda versa acerca de ação ajuizada pelo rito comum, na qual a parte autora almeja a anulação de procedimento extrajudicial de execução da alienação fiduciária em garantia a financiamento de imóvel. II - Em contestação apresentada pela CEF em 30/01/2019, a instituição financeira informou que a consolidação da propriedade do imóvel dado em garantia ocorreu em 17/07/2018. Após, o bem participou de 1º e 2º leilão, os quais restaram negativos. Desse modo, o imóvel foi adjudicado à CEF, que passou a oferta-lo através de venda direta. III - O Magistrado a quo proferiu sentença em 29/11/2021, deferindo o pedido de tutela de urgência para suspender a consolidação da propriedade do imóvel à credora, bem como a designação de leilão do bem, e julgou procedente o pedido formulado pelos autores para anular a consolidação da propriedade em nome da credora até que, regularmente, dê oportunidade à purgação da mora. IV - No entanto, verifica-se que o imóvel foi alienado em 25/09/2020 (ID 255331527). O adquirente do imóvel, Carlos Fernando Brasil Chaves, apelou da r. sentença, na condição de terceiro prejudicado conforme disposto no artigo 996 do CPC, sustentando o desacerto da decisão. V - Os artigos 114 e 115 do CPC dispõem o seguinte: Art. 114.O litisconsórcio será necessário por disposição de lei ou quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos que devam ser litisconsortes.; Art. 115. A sentença de mérito, quando proferida sem a integração do contraditório, será: I - nula, se a decisão deveria ser uniforme em relação a todos que deveriam ter integrado o processo; II - ineficaz, nos outros casos, apenas para os que não foram citados. Parágrafo único. Nos casos de litisconsórcio passivo necessário, o juiz determinará ao autor que requeira a citação de todos que devam ser litisconsortes, dentro do prazo que assinar, sob pena de extinção do processo. VI - Em relação ao tema, a jurisprudência aponta para a caracterização de litisconsórcio necessário em relação ao adquirente/arrematante. VII - Nesse cenário, conclui-se que o terceiro adquirente é parte legitima para figurar no polo passivo da presente demanda, devendo a r. sentença ser anulada, com o retorno dos autos à Vara de Origem, a fim de integrar o apelante à lide, na condição de litisconsorte passivo necessário. VIII - Prejudicadas as demais questões suscitadas no recurso. Apelação provida, na parte conhecida, para anular a sentença. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5011431-12.2018.4.03.6105, Rel. Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 04/10/2022, DJEN DATA: 07/10/2022)” (grifei). A ausência dos atuais proprietários impede o julgamento válido do mérito. Como a decisão acerca da nulidade do procedimento e da alienação deve produzir efeitos uniformes em relação à CEF, à autora e aos adquirentes, a sentença foi proferida sem a integração de litisconsortes necessários, incidindo o art. 115, I, do Código de Processo Civil. Também consta da matrícula que Leandro Bernardo dos Santos celebrou o contrato de financiamento e figurou no procedimento extrajudicial como cofiduciante. Embora o acordo de divórcio tenha atribuído o imóvel à autora e lhe imposto a responsabilidade pelas prestações remanescentes, não há demonstração de anuência da CEF à alteração subjetiva do contrato. O Superior Tribunal de Justiça reconhece que o divórcio dos mutuários não modifica, por si só, a relação contratual mantida com o agente financeiro, permanecendo ambos vinculados ao negócio enquanto não houver regular alteração do contrato. Veja-se: “RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 211/STJ. REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. LITISCONSÓRCIO ATIVO NECESSÁRIO COM EX-CÔNJUGE. OCORRÊNCIA. REGULARIZAÇÃO DO POLO ATIVO. INTIMAÇÃO DOS DEMAIS LITISCONSORTES. 1. Cuida-se de recurso especial que tem origem na ação revisional de contrato de mútuo habitacional ajuizada somente por um dos contratantes do financiamento imobiliário. 2. Cinge-se a controvérsia a examinar a existência de litisconsórcio necessário em demandas revisionais atinentes ao SFH e as consequências do ajuizamento de ação por somente um daqueles que figurem no contrato de mútuo na qualidade de contratante. 3. A natureza do negócio jurídico realizado pelos mutuários e a possibilidade de modificação da relação jurídica de direito material subjacente determinam, no caso dos autos, a formação do litisconsórcio ativo necessário. 4. O litisconsórcio ativo necessário entre os mutuários em questão é fenômeno que busca preservar a harmonização dos julgados e o princípio da segurança jurídica. Além disso, promove a economia processual, que é um dos fins a que se presta o próprio instituto em evidência, na linha do moderno processo civil que prima por resultados. 5. Reconhecido o litisconsórcio ativo necessário, o juiz deve determinar a intimação daqueles que, como autores, são titulares da mesma relação jurídica deduzida em juízo. 6. Recurso especial não provido. (REsp n. 1.222.822/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/9/2014, DJe de 30/9/2014.)” (grifei). Compete ao Juízo de origem, portanto, além de determinar a inclusão e a citação dos atuais proprietários, regularizar o contraditório quanto ao cofiduciante Leandro Bernardo dos Santos, definindo sua adequada posição processual. Registre-se não ser possível aplicar a teoria da causa madura, pois os adquirentes não participaram da instrução, não apresentaram defesa e não tiveram oportunidade de produzir provas sobre a aquisição e o procedimento impugnado. A sentença deve ser anulada, com o retorno dos autos à origem para regularização da relação processual e renovação dos atos subsequentes. A anulação da sentença torna prejudicado o exame das alegações recursais relativas à intimação para purgação da mora e à comunicação das datas dos leilões. Fica igualmente prejudicada a condenação sucumbencial estabelecida na sentença, cabendo ao Juízo de origem definir novamente a responsabilidade pelas despesas processuais e pelos honorários advocatícios ao final do processo. Ante o exposto, anulo, de ofício, a sentença e determino o retorno dos autos à origem, para que seja regularizada a relação processual, com a inclusão e a citação de William Almeida de Sotti Yamabe e Angélica Harumi Yamabe Almeida, bem como a adoção da providência cabível quanto ao cofiduciante Leandro Bernardo dos Santos. Julgo prejudicada a apelação. É como voto. EMENTA DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE CITAÇÃO DOS ADQUIRENTES DO IMÓVEL. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. COFIDUCIANTE. NECESSIDADE DE REGULARIZAÇÃO DO CONTRADITÓRIO. SENTENÇA ANULADA DE OFÍCIO. APELAÇÃO PREJUDICADA. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação anulatória de procedimento extrajudicial de execução de imóvel alienado fiduciariamente, proposta com o objetivo de desconstituir a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira e os atos subsequentes, sob alegação de ausência de regular intimação para purgação da mora e de comunicação das datas dos leilões extrajudiciais. No curso do processo, verificou-se que o imóvel já havia sido alienado a terceiros antes do ajuizamento da ação, sem que os adquirentes fossem incluídos no polo passivo. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a ausência de citação dos terceiros adquirentes do imóvel compromete a validade da sentença em ação destinada à anulação de execução extrajudicial fundada na Lei nº 9.514/1997; e (ii) estabelecer se é necessária a regularização do contraditório em relação ao cofiduciante que permanece vinculado ao contrato de financiamento. III. RAZÕES DE DECIDIR A pretensão de anular a consolidação da propriedade e a posterior alienação do imóvel produz efeitos diretos sobre a esfera jurídica dos adquirentes, impondo a formação de litisconsórcio passivo necessário, nos termos dos artigos 114 e 115 do Código de Processo Civil. A sentença proferida sem a integração dos litisconsortes passivos necessários é nula, por impedir o exercício do contraditório e da ampla defesa por todos os sujeitos atingidos pela decisão. O divórcio dos mutuários e a atribuição do imóvel a apenas um deles não alteram, por si sós, a relação contratual estabelecida com a instituição financeira, permanecendo ambos vinculados ao contrato enquanto não houver anuência do agente financeiro à modificação subjetiva. Compete ao juízo de origem determinar a inclusão e a citação dos atuais proprietários do imóvel e regularizar o contraditório quanto ao cofiduciante, definindo sua adequada posição processual. A teoria da causa madura não se aplica quando os litisconsortes necessários não participaram da instrução processual, não apresentaram defesa e não tiveram oportunidade de produzir provas. A anulação da sentença prejudica o exame das alegações recursais relativas à validade da intimação para purgação da mora, à comunicação dos leilões extrajudiciais e à distribuição dos ônus sucumbenciais. IV. DISPOSITIVO E TESE Sentença anulada de ofício. Apelação prejudicada. Tese de julgamento: O adquirente de imóvel alienado fiduciariamente é litisconsorte passivo necessário na ação que busca anular a execução extrajudicial e os atos de transferência da propriedade. A ausência de citação de litisconsorte passivo necessário acarreta a nulidade da sentença de mérito. O divórcio dos contratantes não modifica a relação contratual perante a instituição financeira sem sua expressa anuência, impondo a regularização do contraditório em relação ao cofiduciante. A teoria da causa madura não incide quando a ausência de integração do contraditório impede a participação dos litisconsortes necessários na instrução processual. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 114, 115, I, 487, I, e 996; Lei nº 9.514/1997, art. 27, § 2º-A. Jurisprudência relevante citada: TRF3, 1ª Turma, ApCiv nº 5011431-12.2018.4.03.6105, Rel. Des. Fed. Valdeci dos Santos, j. 04.10.2022, DJEN 07.10.2022; STJ, REsp nº 1.222.822/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 23.09.2014, DJe 30.09.2014. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, anulou, de ofício, a sentença e determinou o retorno dos autos à origem, para que seja regularizada a relação processual, com a inclusão e a citação de William Almeida de Sotti Yamabe e Angélica Harumi Yamabe Almeida, bem como a adoção da providência cabível quanto ao cofiduciante Leandro Bernardo dos Santos e julgou prejudicada a apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. NELTON DOS SANTOS Relator do Acórdão