Alienação fiduciária de bem imóvel. Leilões extrajudiciais frustrados. Ausência de licitantes

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DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEILÕES EXTRAJUDICIAIS FRUSTRADOS. AUSÊNCIA DE LICITANTES. PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DA DIFERENÇA ENTRE O VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL E O SALDO DEVEDOR. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. INOCORRÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação indenizatória por enriquecimento sem causa ajuizada em face da Caixa Econômica Federal – CEF e da Empresa Gestora de Ativos – EMGEA, por meio da qual o autor pleiteia o pagamento da diferença entre o valor de avaliação do imóvel objeto de alienação fiduciária e o saldo da dívida, sob o fundamento de que os dois leilões extrajudiciais restaram negativos por ausência de licitantes. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a ausência de licitantes nos dois leilões extrajudiciais afasta a incidência do art. 27, § 5º, da Lei nº 9.514/1997, assegurando ao devedor fiduciante o direito à diferença entre o valor de avaliação do imóvel e o saldo devedor; e (ii) estabelecer se a permanência do imóvel no patrimônio do credor fiduciário, após a frustração dos leilões, configura enriquecimento sem causa. III. RAZÕES DE DECIDIR A repetição dos argumentos da petição inicial não caracteriza ausência de dialeticidade quando o recurso impugna especificamente o fundamento da sentença, sendo eventual insuficiência argumentativa matéria de mérito. A legitimidade passiva da CEF é aferida à luz das alegações constantes da petição inicial, e a definição de sua efetiva responsabilidade confunde-se com o mérito da demanda. O art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/1997 assegura ao devedor apenas o saldo eventualmente remanescente do produto efetivamente obtido com a alienação do imóvel, após as deduções legais. O valor de avaliação do imóvel constitui parâmetro para a realização do leilão e não se confunde com o produto da alienação, inexistindo excedente a ser restituído quando não ocorre a venda do bem. A ausência de qualquer lance no segundo leilão atrai a incidência do art. 27, § 5º, da Lei nº 9.514/1997, extinguindo a dívida e exonerando o credor fiduciário da obrigação de restituição, permanecendo o imóvel em seu patrimônio. A permanência do imóvel com o credor fiduciário, nas hipóteses previstas na Lei nº 9.514/1997, não configura enriquecimento sem causa, por decorrer de disciplina legal específica que prevalece sobre a regra geral do art. 884 do Código Civil. Precedente relativo à adjudicação de imóvel hipotecado sob o regime da Lei nº 5.741/1971 não se aplica às hipóteses de alienação fiduciária disciplinadas pelos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997. Incumbe ao autor comprovar eventual alienação posterior do imóvel, o preço obtido e a existência de saldo excedente, nos termos do art. 373, I, do CPC, ônus do qual não se desincumbiu. O desprovimento da apelação autoriza a majoração dos honorários advocatícios recursais, na forma do art. 85, § 11, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A frustração dos dois leilões extrajudiciais por ausência de licitantes atrai a incidência do art. 27, § 5º, da Lei nº 9.514/1997, extingue a dívida e exonera o credor fiduciário da obrigação de restituição. O devedor fiduciante somente faz jus ao saldo que eventualmente sobejar do produto efetivamente obtido com a alienação do imóvel, não sendo o valor de avaliação parâmetro para restituição. A permanência do imóvel no patrimônio do credor fiduciário, nas hipóteses previstas na Lei nº 9.514/1997, não configura enriquecimento sem causa. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 27, §§ 4º e 5º; Código Civil, art. 884; Código de Processo Civil, arts. 373, I, 85, § 11, e 1.013, §§ 3º e 4º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.654.112/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 23.10.2018, DJe 26.10.2018; TRF3, 2ª Turma, ApCiv nº 5001320-50.2024.4.03.6107, Rel. Des. Fed. Audrey Gasparini, j. 07.01.2026; STJ, REsp nº 1.124.362/SP. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5003807-70.2022.4.03.6104 RELATOR: NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS APELANTE: YGOR DANIEL ZAGO ADVOGADO do(a) APELANTE: NATALIA ROXO DA SILVA - SP344310-A ADVOGADO do(a) APELADO: CHRISTIANO CARVALHO DIAS BELLO - SP188698-A ADVOGADO do(a) APELADO: MARCELO HERNANDO ARTUNI - SP297319-A ADVOGADO do(a) APELADO: LEONARDO MAZZILLO - SP195279-A ADVOGADO do(a) APELADO: GENESIO FELIPE DE NATIVIDADE - SP433538-A ADVOGADO do(a) APELADO: JOAO PEDRO KOSTIN FELIPE DE NATIVIDADE - SP424776-A APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA RELATÓRIO O Senhor Desembargador Federal Nelton dos Santos (Relator): Trata-se de apelação interposta por Ygor Daniel Zago contra a r. sentença de ID 370094372 que, nos autos da ação indenizatória por enriquecimento sem causa ajuizada em face da Caixa Econômica Federal – CEF e da Empresa Gestora de Ativos – EMGEA, julgou improcedente o pedido de pagamento de R$ 668.420,00, correspondente à diferença entre o valor de avaliação do imóvel objeto de alienação fiduciária e o saldo da dívida. O autor foi condenado ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, divididos igualmente entre as rés. Em suas razões, o apelante sustenta que os dois leilões extrajudiciais foram negativos por ausência de licitantes e que o artigo 27, § 5º, da Lei nº 9.514/1997 somente afastaria a obrigação de restituição quando houvesse lance inferior ao valor da dívida. Afirma que a manutenção do imóvel no patrimônio da credora, por valor superior ao débito, configura enriquecimento sem causa, e requer a reforma da sentença para condenar as rés ao pagamento da diferença entre o valor de avaliação do bem e o saldo devedor, além da concessão da gratuidade da justiça (ID 370094373). Em contrarrazões, a CEF suscita sua ilegitimidade passiva e impugna o pedido de gratuidade da justiça. No mérito, afirma que o artigo 27, § 4º, da Lei nº 9.514/1997 assegura ao devedor apenas o eventual saldo do produto da alienação, inexistindo prova de arrematação por valor superior à dívida (ID 370094376). A EMGEA argui ausência de dialeticidade e sustenta que a frustração dos leilões atrai a incidência do artigo 27, § 5º, da referida lei, com extinção da dívida e exoneração da obrigação de restituição, requerendo, ainda, a majoração dos honorários advocatícios (ID 370094377). É o relatório. VOTO O Senhor Desembargador Federal Nelton dos Santos (Relator): A preliminar de ausência de dialeticidade não procede. Embora o apelante reitere argumentos deduzidos na petição inicial, impugna suficientemente o fundamento da sentença, ao sustentar que a regra do artigo 27, § 5º, da Lei nº 9.514/1997 não alcançaria a hipótese em que nenhum lance foi oferecido nos leilões. A insuficiência da argumentação para infirmar a conclusão recorrida constitui questão de mérito, e não de admissibilidade. Também não prospera a alegação de ilegitimidade passiva da CEF. A legitimidade das partes deve ser aferida à luz das afirmações deduzidas na petição inicial. No caso, o autor atribui à CEF participação no procedimento de excussão da garantia e na retenção do alegado excedente, o que evidencia pertinência subjetiva suficiente. A definição da efetiva responsabilidade pela restituição pretendida confunde-se, ademais, com o próprio mérito da demanda. A controvérsia recursal se limita a verificar se, frustrados os dois leilões extrajudiciais por ausência de licitantes, o devedor fiduciante tem direito à diferença entre o valor de avaliação do imóvel e o saldo da dívida. O recurso não merece provimento. Na redação aplicável ao procedimento realizado em 2019, o artigo 27, § 4º, da Lei nº 9.514/1997 estabelecia que, após a venda do imóvel em leilão, o credor entregaria ao devedor a importância que sobejar do produto da alienação, depois de deduzidos o valor da dívida, as despesas e os encargos legais. O § 5º, por sua vez, previa a extinção da dívida e a exoneração do credor da obrigação de restituição quando, no segundo leilão, não fosse alcançado lance suficiente para a satisfação do débito. O valor de avaliação do bem não se confunde com o produto da alienação. A avaliação constitui parâmetro para a realização do leilão, mas não representa quantia efetivamente recebida pelo credor nem saldo financeiro disponível para entrega ao devedor. No caso, é incontroverso que os leilões realizados em 18/11/2019 e 03/12/2019 foram negativos, sem a apresentação de qualquer lance. Não houve, portanto, alienação do imóvel nem formação de produto financeiro do qual pudesse resultar excedente em favor do apelante. A circunstância de não ter sido oferecido lance algum não afasta a incidência do artigo 27, § 5º, da Lei nº 9.514/1997. O Superior Tribunal de Justiça, ao examinar precisamente essa questão, assentou que o dispositivo abrange a hipótese em que não há interessados na aquisição do imóvel e nenhum lance é apresentado no segundo leilão. Nessa situação, a dívida é extinta e as partes são exoneradas de suas obrigações, permanecendo o imóvel com o credor fiduciário (REsp nº 1.654.112/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/10/2018, DJe 26/10/2018). Em igual sentido, esta Corte já decidiu que o devedor fiduciante não possui direito automático à diferença entre o valor de avaliação do imóvel e o saldo devedor, sendo devida apenas a quantia que eventualmente sobejar do produto efetivamente obtido com a alienação, após as deduções legais (TRF3, 2ª Turma, ApCiv nº 5001320-50.2024.4.03.6107, Rel. Desembargadora Federal Audrey Gasparini, julgado em 07/01/2026). Não há falar, nesse contexto, em enriquecimento sem causa. A permanência do imóvel com o credor fiduciário e a extinção da dívida constituem consequências expressamente previstas no regime especial da Lei nº 9.514/1997. A regra geral do artigo 884 do Código Civil não pode ser utilizada para criar obrigação incompatível com a disciplina específica da garantia fiduciária. O REsp nº 1.124.362/SP, juntado pelo apelante, não altera essa conclusão. O precedente versa sobre adjudicação de imóvel hipotecado em execução submetida à Lei nº 5.741/1971, regime jurídico distinto daquele estabelecido pelos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 para a alienação fiduciária de bem imóvel. De outra parte, o apelante não comprovou eventual alienação posterior do imóvel, o preço que teria sido recebido, as despesas suportadas pelas credoras ou a existência de saldo líquido excedente. Ao ser intimado para especificar provas, afirmou que a controvérsia era exclusivamente de direito, de modo que não se desincumbiu do ônus previsto no artigo 373, I, do Código de Processo Civil. Também é impertinente a invocação do artigo 1.013, §§ 3º e 4º, do Código de Processo Civil. A sentença examinou integralmente o mérito da pretensão, não havendo capítulo omitido, vício processual ou hipótese de afastamento de sentença terminativa que exija julgamento originário pelo Tribunal. Por fim, considerando o desprovimento do recurso e o trabalho adicional realizado em grau recursal, os honorários advocatícios devem ser majorados de 10% para 11% sobre o valor atualizado da causa, mantida a divisão igualitária entre as apeladas, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil. Ante o exposto, nego provimento à apelação, nos termos da fundamentação. Majoro os honorários advocatícios de 10% para 11% sobre o valor atualizado da causa, mantida a divisão, pela metade, entre a Caixa Econômica Federal – CEF e a Empresa Gestora de Ativos – EMGEA. É como voto. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEILÕES EXTRAJUDICIAIS FRUSTRADOS. AUSÊNCIA DE LICITANTES. PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DA DIFERENÇA ENTRE O VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL E O SALDO DEVEDOR. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. INOCORRÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação indenizatória por enriquecimento sem causa ajuizada em face da Caixa Econômica Federal – CEF e da Empresa Gestora de Ativos – EMGEA, por meio da qual o autor pleiteia o pagamento da diferença entre o valor de avaliação do imóvel objeto de alienação fiduciária e o saldo da dívida, sob o fundamento de que os dois leilões extrajudiciais restaram negativos por ausência de licitantes. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a ausência de licitantes nos dois leilões extrajudiciais afasta a incidência do art. 27, § 5º, da Lei nº 9.514/1997, assegurando ao devedor fiduciante o direito à diferença entre o valor de avaliação do imóvel e o saldo devedor; e (ii) estabelecer se a permanência do imóvel no patrimônio do credor fiduciário, após a frustração dos leilões, configura enriquecimento sem causa. III. RAZÕES DE DECIDIR A repetição dos argumentos da petição inicial não caracteriza ausência de dialeticidade quando o recurso impugna especificamente o fundamento da sentença, sendo eventual insuficiência argumentativa matéria de mérito. A legitimidade passiva da CEF é aferida à luz das alegações constantes da petição inicial, e a definição de sua efetiva responsabilidade confunde-se com o mérito da demanda. O art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/1997 assegura ao devedor apenas o saldo eventualmente remanescente do produto efetivamente obtido com a alienação do imóvel, após as deduções legais. O valor de avaliação do imóvel constitui parâmetro para a realização do leilão e não se confunde com o produto da alienação, inexistindo excedente a ser restituído quando não ocorre a venda do bem. A ausência de qualquer lance no segundo leilão atrai a incidência do art. 27, § 5º, da Lei nº 9.514/1997, extinguindo a dívida e exonerando o credor fiduciário da obrigação de restituição, permanecendo o imóvel em seu patrimônio. A permanência do imóvel com o credor fiduciário, nas hipóteses previstas na Lei nº 9.514/1997, não configura enriquecimento sem causa, por decorrer de disciplina legal específica que prevalece sobre a regra geral do art. 884 do Código Civil. Precedente relativo à adjudicação de imóvel hipotecado sob o regime da Lei nº 5.741/1971 não se aplica às hipóteses de alienação fiduciária disciplinadas pelos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997. Incumbe ao autor comprovar eventual alienação posterior do imóvel, o preço obtido e a existência de saldo excedente, nos termos do art. 373, I, do CPC, ônus do qual não se desincumbiu. O desprovimento da apelação autoriza a majoração dos honorários advocatícios recursais, na forma do art. 85, § 11, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A frustração dos dois leilões extrajudiciais por ausência de licitantes atrai a incidência do art. 27, § 5º, da Lei nº 9.514/1997, extingue a dívida e exonera o credor fiduciário da obrigação de restituição. O devedor fiduciante somente faz jus ao saldo que eventualmente sobejar do produto efetivamente obtido com a alienação do imóvel, não sendo o valor de avaliação parâmetro para restituição. A permanência do imóvel no patrimônio do credor fiduciário, nas hipóteses previstas na Lei nº 9.514/1997, não configura enriquecimento sem causa. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 27, §§ 4º e 5º; Código Civil, art. 884; Código de Processo Civil, arts. 373, I, 85, § 11, e 1.013, §§ 3º e 4º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.654.112/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 23.10.2018, DJe 26.10.2018; TRF3, 2ª Turma, ApCiv nº 5001320-50.2024.4.03.6107, Rel. Des. Fed. Audrey Gasparini, j. 07.01.2026; STJ, REsp nº 1.124.362/SP. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. NELTON DOS SANTOS Relator do Acórdão