Programa minha casa minha vida. Atraso na entrega de imóvel. Cobrança de juros de obra. Responsabilidade solidária da caixa econômica federal e da construtora

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DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. COBRANÇA DE JUROS DE OBRA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL E DA CONSTRUTORA. DANOS MORAIS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta pela Caixa Econômica Federal contra sentença que, em ação ordinária ajuizada por adquirente de imóvel financiado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar solidariamente a CEF e as construtoras à restituição dos valores pagos a título de juros de evolução de obra após o prazo contratual de entrega do imóvel e ao pagamento de indenização por danos morais decorrentes do atraso superior a quatro anos na entrega das chaves. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva e responde solidariamente pelos prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel quando sua atuação extrapola a de mero agente financeiro; e (ii) estabelecer se são devidas a restituição dos juros de obra cobrados após o prazo contratual de entrega e a indenização por danos morais em razão do atraso na conclusão do empreendimento. III. RAZÕES DE DECIDIR A Caixa Econômica Federal responde solidariamente pelos danos decorrentes do atraso na entrega do imóvel quando, além de financiar o empreendimento, assume contratualmente deveres de fiscalização da obra e de adoção de providências para substituição da construtora em caso de paralisação ou atraso da construção. Os juros de evolução de obra somente podem ser exigidos durante a fase regular de construção do empreendimento, sendo ilícita sua cobrança após o término do prazo contratual de entrega do imóvel, incluído o período de tolerância. A restituição dos valores pagos indevidamente a título de juros de obra deve ocorrer de forma simples, por não ter sido demonstrada má-fé da instituição financeira apta a justificar a repetição em dobro. O atraso superior a quatro anos na entrega do imóvel destinado à moradia ultrapassa o mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável, diante da frustração da legítima expectativa de utilização do bem e da prolongada insegurança suportada pelo adquirente. A indenização por danos morais deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, sendo adequada sua fixação em R$ 10.000,00, devendo recair exclusivamente sobre as construtoras responsáveis pelo atraso na entrega do imóvel, ficando a Caixa Econômica Federal exonerada dessa obrigação. IV. DISPOSITIVO E TESE Matéria preliminar rejeitada. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: A Caixa Econômica Federal responde solidariamente com a construtora pelos danos decorrentes do atraso na entrega de imóvel quando exerce a fiscalização da obra e assume obrigações relacionadas à conclusão do empreendimento. É ilícita a cobrança de juros de obra após o prazo contratual para entrega do imóvel, incluído o período de tolerância. A restituição dos juros de obra cobrados indevidamente ocorre de forma simples quando ausente demonstração de má-fé do credor. O atraso substancial na entrega de imóvel destinado à moradia configura dano moral indenizável quando ultrapassa os limites do mero inadimplemento contratual. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 109, I; CC, arts. 389, 395 e 475; CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 14; CPC, arts. 85, §§ 2º, 4º, II, 5º e 11, 98, § 3º, e 1.026, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STF, ADI 2.591/DF; STJ, Súmula 297; STJ, REsp 1.729.593/SP (Tema 996), Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 25.09.2019; TRF3, ApCiv 5000303-33.2022.4.03.6144, Rel. Des. Fed. David Diniz Dantas, j. 17.04.2026; TRF3, AI 5000140-50.2025.4.03.0000, Rel. Des. Fed. David Diniz Dantas, j. 12.05.2025; TRF3, ApCiv 5000680-16.2022.4.03.6140, Rel. Des. Fed. Herbert Cornelio Pieter de Bruyn Junior, j. 24.03.2025. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5002729-29.2017.4.03.6100 RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ADVOGADO do(a) APELANTE: LUZINETE MARIA ZANELLI ANDRIANI - SP108257-A ADVOGADO do(a) APELADO: CRISTINA RODRIGUES ALVES DE OLIVEIRA - SP328132-A APELADO: CASSIANO SANTANA JUNIOR TERCEIRO INTERESSADO: AFONSO HENRIQUE ALVES BRAGA INTERESSADO: SUPERSTONE RESIDENCIAL III EMPREENDIMENTOS SPE LTDA., YPS CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA., ASSOCIACAO DE ADQUIRENTES DO EMPREENDIMENTO MIRANTE DO BOSQUE INTERESSADO: SUPERSTONE RESIDENCIAL III EMPREENDIMENTOS SPE LTDA., YPS CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA., ASSOCIACAO DE ADQUIRENTES DO EMPREENDIMENTO MIRANTE DO BOSQUE INTERESSADO: SUPERSTONE RESIDENCIAL III EMPREENDIMENTOS SPE LTDA., YPS CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA., ASSOCIACAO DE ADQUIRENTES DO EMPREENDIMENTO MIRANTE DO BOSQUE REPRESENTANTE(S) do OUTRO INTERESSADO SUPERSTONE RESIDENCIAL III EMPREENDIMENTOS SPE LTDA.: AFONSO HENRIQUE ALVES BRAGA - SP122093-A REPRESENTANTE(S) do OUTRO INTERESSADO YPS CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA.: FERNANDO CELSO DE AQUINO CHAD - SP53318-A REPRESENTANTE(S) do OUTRO INTERESSADO ASSOCIACAO DE ADQUIRENTES DO EMPREENDIMENTO MIRANTE DO BOSQUE: DOUGLAS VIANA PROCIDELLI - SP348000-A RELATÓRIO O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR): Trata-se de apelação interposta em face de sentença proferida em ação ordinária movida por CASSIANO SANTANA JUNIOR em face de Caixa Econômica Federal, SUPERSTONE RESIDENCIAL III EMPREENDIMENTOS SPE LTDA, YPS CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA, PORTO SEGURO COMPANHIA DE SEGUROS GERAIS, ITAPLAN IMÓVEIS LTDA, em razão de atraso na entrega de imóvel adquirido com financiamento pelo Programa Minha Casa Minha Vida, com recursos do FGTS, pleiteando a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 100.000,00; ao pagamento de repetição de indébito no valor de R$ 37.440,00, pela cobrança indevida de juros de evolução de obra; e à obrigação de entregar ao autor outro imóvel equivalente ao contratado. Em sentença, o c. juízo a quo julgou parcialmente procedente o pedido, para “condenar as corrés YPS, SUPERSTONE e CEF ao pagamento, de forma solidária, de numerário a ser apurado em liquidação relativo (i) à restituição do valor pago pelo autor a título de juros de evolução da obra entre novembro de 2014 a novembro de 2018; e (ii) à indenização por danos morais, correspondente à soma de alugueis mensais de apartamento com padrão semelhante ao imóvel objeto deste processo entre novembro de 2014 a novembro de 2018”; e julgou extinto o feito, sem resolução do mérito, quanto ao pedido de entrega de outro imóvel, por perda superveniente do interesse processual. Ademais, condenou a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios à Associação dos Adquirentes do Empreendimento Mirante do Bosque, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa, com fundamento no art. 85, § e 2º, do CPC/15, permanecendo suspensa a exigibilidade, em razão da gratuidade da justiça, nos termos do artigo 98, § 3º, do CPC. Condenou a YPS, a SUPERSTONE e a CEF ao pagamento, pro rata, de honorários advocatícios à parte autora, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação a ser apurada em liquidação, com fundamento no art. 85, § 2º, do CPC/15, ficando suspensa a exigibilidade em relação YPS, em decorrência da justiça gratuita (artigo 98, § 3º, do CPC). Apelação interposta pela Caixa Econômica Federal sustentando, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, sob o fundamento de que atuou exclusivamente como agente financeiro da operação, limitando-se a conceder o financiamento para aquisição de imóvel escolhido livremente pelo mutuário. Defende que do FGHab não cobre danos decorrentes de vícios de construção, conforme a Lei nº 11.977/2009 e o respectivo Estatuto, inexistindo previsão legal ou contratual que lhe imponha responsabilidade da CEF pelos defeitos do imóvel. Requer, assim, a extinção do processo sem resolução do mérito, o reconhecimento da incompetência da Justiça Federal e a remessa dos autos à Justiça Estadual. Alega, ainda, a ausência de interesse processual em relação à CEF, por entender que a controvérsia decorre exclusivamente da relação entre comprador e vendedor/construtor, destacando que o instrumento firmado reúne contratos distintos de compra e venda, mútuo, alienação fiduciária e garantia do FGHab, cada qual submetido a regime jurídico próprio. Sustenta, ainda, a necessidade de denunciação da lide ao vendedor/construtor, por ser o único responsável pela solidez e segurança da obra, buscando assegurar eventual direito de regresso caso venha a ser condenada. No mérito, argumenta que não possui responsabilidade pelo atraso na obra, pelos encargos incidentes durante a fase de construção, pelos denominados "juros de obra" ou por quaisquer encargos ou prejuízos decorrentes da execução do empreendimento, uma vez que tais obrigações incumbem exclusivamente à construtora. Esclarece que sua fiscalização da obra possui finalidade meramente financeira, destinada à liberação gradual dos recursos conforme o cronograma físico-financeiro, sem implicar dever de garantir a qualidade da construção ou o cumprimento dos prazos de entrega. Ressalta, ainda, que, nas operações do PMCMV Faixas II e III, sua atuação não se confunde com a de executora de política habitacional, exercendo apenas funções típicas de instituição financeira. Por fim, a Caixa defende a inexistência de qualquer inadimplemento contratual ou fundamento para rescisão do contrato de financiamento, restituição das parcelas pagas ou condenação ao pagamento de indenização por danos materiais e morais. Afirma que cumpriu integralmente suas obrigações ao disponibilizar os recursos contratados, inexistindo nexo causal entre sua atuação e os alegados prejuízos suportados pelo autor. Sustenta, ainda, que eventual responsabilidade pelos vícios do imóvel recai exclusivamente sobre o vendedor ou construtor, inexistindo solidariedade entre estes e a instituição financeira, tampouco danos materiais ou morais indenizáveis, razão pela qual requer a reforma integral da sentença, com a improcedência dos pedidos formulados em seu desfavor. Com contrarrazões apresentadas pela parte autora, subiram os autos a este e. Tribunal Regional Federal. É o relatório. lor VOTO O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR): Tempestivo o recurso e preenchidos os demais pressupostos de admissibilidade recursal, passo ao exame da insurgência propriamente dita, considerando a matéria objeto de devolução. Dos limites objetivos da demanda Versa a controvérsia dos autos a respeito da apuração de cobrança indevida de juros de obra após o esgotamento do prazo contratual para a entrega das chaves de imóvel financiado pela Caixa Econômica Federal, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, bem como a apuração de eventuais danos morais. Da legitimidade passiva da CEF e interesse processual Em preliminar, a CEF alega sua ilegitimidade passiva, sob o argumento de não ser responsável pela execução da obra, pois apenas atuou como agente financeiro. A alegação não se sustenta. Quanto à responsabilidade da CEF em relação ao atraso na entrega de imóveis financiados conforme as normas do Sistema Financeiro de Habitação – SFH, existem duas situações a extremar: (a) se a CEF opera como gestora de recursos e executora de políticas públicas federais para promover moradia para pessoas de baixa renda, atuando na elaboração do projeto ou na fiscalização das obras, é parte legítima para ser demandada; e (b) se a CEF atua apenas como agente financeiro, financiando a aquisição de imóvel já edificado ou que está sendo construído por outra pessoa jurídica, não pode ser responsabilizada por vícios de construção ou atrasos na entrega, nem pode ser demandada na ação que tenha por objeto a rescisão do contrato. Para adquirir o imóvel objeto dos autos, a parte autora celebrou com a CEF, em 24/04/2012, um contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações, Progrma Nacional de Habitação Urbana (PNHU) e Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), com utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS do(s) devedor(es)/fiduciante(s) (Id 285194959). Embora conste do contrato pactuado com a CEF que o acompanhamento da execução das obras pela instituição seria realizado exclusivamente para fins de medição do andamento da obra e de verificação da aplicação dos recursos, sem qualquer responsabilidade pela edificação, circunstância que, em princípio, conduziria à conclusão de que atuou apenas como agente financeiro, verifica-se, no caso concreto, que sua atuação extrapolou essa esfera, estendendo-se à responsabilidade pela substituição da construtora em hipóteses de atraso na conclusão da obra e na entrega do empreendimento (cláusula vigésima quarta, Id 285194962 - Pág. 5). Conforme se pode observar do contrato, a cláusula vigésima quarta previu a possibilidade de substituição da construtora em diversas hipóteses, entre as quais, quando: “f) não for concluída a obra, objeto deste financiamento, dentro do prazo contratual; e g) ocorrer retardamento ou paralisação da obra, por período igual ou superior a 30 dias, sem motivo comprovadamente justificado e aceito pela CAIXA” (Id 285194962 - Pág. 5). Assim, a CEF assumiu a responsabilidade de promover o andamento da conclusão da obra e a entrega das chaves, ao intermediar a substituição da construtora junto à seguradora previamente contratada pela construtora originária. Nesse contexto, concluo que a CEF não atuou apenas na liberação de recursos financeiros para a construção do empreendimento, mas também exerceu funções de fiscalização e de garantia da consecução da obra de engenharia. Portanto, é evidente sua legitimidade passiva na presente demanda. Nesse sentido é a jurisprudência desta e. Corte Regional: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. PROGRAMA IMÓVEL NA PLANTA. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame Agravo interno interposto pela Caixa Econômica Federal contra decisão monocrática que negou provimento à apelação, mantendo sentença que a condenou solidariamente com a construtora ao pagamento de lucros cessantes, danos materiais e indenização por danos morais, em razão do atraso na entrega de imóvel adquirido no âmbito do Programa Imóvel na Planta, vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH), com recursos do SBPE. A instituição financeira sustenta que atuou apenas como agente financeiro, sem ingerência na execução da obra, defendendo sua ilegitimidade passiva e a inexistência de responsabilidade pelo atraso na entrega do empreendimento. II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em saber se a Caixa Econômica Federal pode ser responsabilizada solidariamente com a construtora pelo atraso na entrega de imóvel financiado no âmbito do Programa Imóvel na Planta, quando sua atuação extrapola a de mero agente financeiro. III. Razões de decidir O agravo interno limita-se à reiteração de argumentos já examinados na decisão monocrática, sem impugnação específica dos fundamentos adotados, o que afasta a necessidade de nova fundamentação, nos termos do art. 1.021, § 3º, do CPC. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal distingue duas hipóteses: (i) quando a instituição financeira atua apenas como agente financeiro em sentido estrito, hipótese em que não responde por vícios construtivos ou atraso na obra; e (ii) quando atua como executora de política pública habitacional, com fiscalização e acompanhamento técnico do empreendimento, situação em que responde solidariamente pelos danos decorrentes da inexecução contratual. No caso concreto, o contrato firmado demonstra que a Caixa Econômica Federal financiou empreendimento ainda em construção, com liberação de recursos conforme cronograma da obra, assumindo dever de acompanhamento, fiscalização e eventual substituição da construtora em caso de paralisação ou atraso, o que caracteriza atuação além da mera concessão de crédito. Configurado atraso substancial entre o prazo contratual final (agosto de 2013) e a efetiva entrega das chaves (março de 2021), é devida a indenização por lucros cessantes, fixada em 0,5% do valor atualizado do imóvel por mês de atraso, bem como a indenização por danos morais, arbitrada em R$ 10.000,00, observados os critérios de razoabilidade e proporcionalidade. Incide a majoração de honorários advocatícios em grau recursal, nos termos do art. 85, §§ 1º e 11, do CPC. IV. Dispositivo e tese Agravo interno desprovido. Tese de julgamento: “1. A Caixa Econômica Federal responde solidariamente com a construtora pelos danos decorrentes do atraso na entrega de imóvel quando atua como executora de política pública habitacional e fiscalizadora da obra, extrapolando a condição de mero agente financeiro. 2. O atraso substancial na entrega do imóvel enseja indenização por lucros cessantes e danos morais. 3. A mera reiteração de argumentos já apreciados não autoriza a reforma da decisão monocrática.” Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 109, I; CPC, arts. 932, V, 1.021, § 3º, 1.025 e 1.026, § 2º; CC, arts. 186 e 927. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.049.974, Rel. Min. Luiz Fux, Corte Especial, j. 02.06.2010; TRF3, AgrIn 5026358-23.2022.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Alberto de Souza Ribeiro, 6ª Turma, j. 14.07.2023; TRF3, AC 0011690-15.2015.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Carlos Muta, 1ª Turma, j. 25.10.2023 (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000303-33.2022.4.03.6144, Rel. Desembargador Federal DAVID DINIZ DANTAS, julgado em 17/04/2026, DJEN DATA: 24/04/2026) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. RECURSO PROVIDO. I. Caso em exame Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que reconheceu a ilegitimidade da Caixa Econômica Federal para figurar no polo passivo de ação indenizatória por atraso na entrega de imóvel vinculado ao Programa Minha Casa Minha Vida, extinguindo o feito quanto à instituição financeira e declinando a competência à Justiça Estadual para o prosseguimento da demanda em relação à construtora Conviva Empreendimentos Imobiliários Ltda. II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em aferir: (i) se a Caixa Econômica Federal detém legitimidade passiva para responder por eventuais danos decorrentes do atraso na entrega do imóvel; e (ii) se a Justiça Federal é competente para o processamento e julgamento da ação. III. Razões de decidir Restou demonstrado que a Caixa Econômica Federal atuou no financiamento da construção do empreendimento, com responsabilidade não apenas financeira, mas também como agente executor de política pública de habitação, com cláusulas contratuais e atos efetivos de fiscalização do cronograma de obras. A jurisprudência consolidada do STJ e desta Corte reconhece a legitimidade da CEF nas hipóteses em que exerce papel de fiscalização e gestão da política pública habitacional, atraindo, portanto, a competência da Justiça Federal para julgamento do feito. IV. Dispositivo e tese Recurso provido para reconhecer a legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal e a competência da Justiça Federal. Tese de julgamento: “1. A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva para responder por danos decorrentes de atraso na entrega de imóvel quando atua como agente executor de política pública habitacional, com fiscalização do cronograma de obras. 2. Nessas hipóteses, é competente a Justiça Federal para o julg