Ação indenizatória. Vícios construtivos em imóvel adquirido pelo programa minha casa, minha vida. Legitimidade passiva da caixa econômica federal

Ementa

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO INDENIZATÓRIA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM IMÓVEL ADQUIRIDO PELO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. DANOS MATERIAIS. DANO MORAL. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. HONORÁRIOS RECURSAIS. I. Caso em exame Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação indenizatória decorrente de alegados vícios construtivos em imóvel adquirido pelo Programa Minha Casa, Minha Vida, condenando solidariamente as rés ao pagamento de indenização por danos materiais e rejeitando o pedido de indenização por danos morais. II. Questão em discussão Há três questões em discussão: (i) saber se a CEF é parte legítima e possui responsabilidade pelos vícios de construção; (ii) saber se os vícios construtivos constatados no imóvel autorizam a condenação ao pagamento de indenização por danos morais; e (iii) saber se a sentença deve ser reformada quanto à responsabilização das rés pelos danos materiais e aos consectários sucumbenciais. III. Razões de decidir A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva quando atua como gestora de recursos e executora de política pública habitacional no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, representando judicialmente o Fundo de Arrendamento Residencial – FAR e participando da contratação e fiscalização da obra. A prova pericial confirmou a existência de vícios construtivos no imóvel, justificando a manutenção da condenação das rés ao ressarcimento dos danos materiais. Os defeitos constatados não evidenciam violação efetiva a direitos da personalidade, caracterizando mero inadimplemento contratual e dissabor cotidiano, insuficientes para ensejar indenização por danos morais. Inexiste erro na sentença quanto à distribuição da responsabilidade e aos critérios adotados. É cabível a condenação da CEF ao cumprimento da obrigação de reparar os defeitos construtivos nos termos indicados no laudo pericial, no prazo de 120 (cento e vinte) dias, a contar do trânsito em julgado. A alegação de litigância de má-fé não procede. A existência de múltiplas ações ajuizadas por moradores de um mesmo conjunto habitacional, fundadas em vícios construtivos semelhantes, constitui circunstância compatível com a uniformidade das características do empreendimento e com a busca de representação jurídica especializada, não configurando, por si só, conduta processual abusiva. Diante do desprovimento dos recursos da parte autora e da Torres Engenharia, cabível a majoração dos honorários advocatícios recursais em relação às partes mencionadas, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, observada a gratuidade de justiça em relação à requerente. IV. Dispositivo e tese Apelação da CEF parcialmente provida. Apelações da parte autora e da corré Torres Engenharia improvidas. Tese de julgamento: 1. A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva para responder por vícios construtivos em imóveis do Programa Minha Casa, Minha Vida quando atua como gestora do FAR e executora de política pública habitacional. 2. A comprovação de vícios construtivos assegura o direito à reparação dos danos materiais suportados pelo adquirente do imóvel. 3. Vícios construtivos, quando não demonstrada efetiva violação a direitos da personalidade, configuram mero dissabor, incapaz de gerar dano moral indenizável.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §§ 1º e 11, 1.021, § 1º, 1.025 e 1.026, § 2º; CC, art. 186; CDC, arts. 14, 26 e 27. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.646.130/PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma; TRF-3, ApCiv 5000034-49.2024.4.03.6006, Rel. Des. Fed. David Diniz Dantas, 1ª Turma, j. 27.02.2026. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5006665-48.2020.4.03.6103 RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR APELANTE: ANDRESA PEREIRA DA SILVA, TORRES ENGENHARIA CONSTRUCAO E INCORPORACAO EIRELI, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ADVOGADO do(a) APELANTE: SONIA APARECIDA IANES BAGGIO - SP181295-N ADVOGADO do(a) APELANTE: FABIANO HENRIQUE SILVA - SP187407-A ADVOGADO do(a) APELADO: FABIANO HENRIQUE SILVA - SP187407-A ADVOGADO do(a) APELADO: SONIA APARECIDA IANES BAGGIO - SP181295-N APELADO: TORRES ENGENHARIA CONSTRUCAO E INCORPORACAO EIRELI, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, ANDRESA PEREIRA DA SILVA RELATÓRIO O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR): Trata-se de apelação em face de sentença proferida em ação indenizatória ajuizada por ANDREA PEREIRA DA SILVA E OUTROS pleiteando a condenação da CAIXA ECONOMICA FEDERAL (CEF) e da TORRES ENGENHARIA CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO EIRELI ao pagamento de indenização por danos materiais e morais decorrentes de alegados vícios construtivos em imóvel adquirido pelo Programa Minha Casa, Minha Vida. Em sentença, o c. juízo a quo julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar, solidariamente, a CAIXA ECONOMICA FEDERAL (CEF) e a TORRES ENGENHARIA CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO EIRELI à obrigação de reparar os danos materiais causados no imóvel. Ademais, condenou as partes ao pagamento das custas processuais (60% a parte autora e 40% a parte ré), bem como as condenou a arcarem com o pagamento de honorários advocatícios (arbitrados em R$ 4.568,92 da parte autora para as corrés e R$ 3.045,95 da parte ré para a autora), corrigidos monetariamente até a data do efetivo pagamento, nos termos do Manual de Orientação de Procedimentos para os Cálculos da Justiça Federal (Resolução n.º 658/2020 do Conselho da Justiça Federal), observadas, em relação à parte autora, as disposições relativas à concessão da Justiça Gratuita. Opostos embargos de declaração pela TORRES ENGENHARIA CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO EIRELI, os quais foram rejeitados. A parte autora apelou, alegando também fazer jus à indenização por danos morais, na medida em que os vícios constatados no imóvel (tais como infiltrações) ocasionaram-lhe problemas de saúde (devido à presença de mofo), além da perda de bens e do constrangimento público demonstrado por meio de imagens e vídeos (inclusive matéria jornalística), de modo que, segundo aduz, tais transtornos ultrapassaram o mero aborrecimento e lhe ocasionaram sério abalo psicológico. Sustenta, ainda, a necessidade de reforma da sentença para que os honorários sucumbenciais sejam auferidos em percentual não inferior a 20% dos gastos com reparos feitos no imóvel e sobre a verba indenizatória que alega fazer jus. Apela, ainda, a Caixa Econômica Federal – CEF, sustentando a sua ilegitimidade passiva e a sua ausência de responsabilidade por eventuais vícios construtivos, haja vista que teria atuado como mero agente financeiro e eventual responsabilidade caberia, exclusivamente, à construtora do imóvel. Defende, outrossim, que, segundo constatado pela perícia, a falta de manutenção do imóvel contribuiu para a sua deterioração, inexistindo comprometimento da solidez estrutural daquele bem, o que torna desnecessária a realocação da parte autora e de sua família. Argumenta que cabe ao autor (contratante) zelar pela boa conservação do imóvel e que os problemas seriam causados por falta de conservação/manutenção pelo proprietário, não havendo vícios construtivos, dano material, dano moral e tampouco responsabilidade da Caixa/FAR por tais vícios. Afirma, também, a ocorrência de cerceamento do direito de defesa de sua parte, ao imputar-lhe responsabilidade sem fundamentação adequada e ao fixar prazo exíguo para cumprimento da obrigação de fazer, devendo ser estabelecido, para tanto, prazo mínimo de 120 dias para cumprimento. Em apelação, a TORRES ENGENHARIA CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO EIRELI. Preliminarmente, requer a conversão do julgamento em diligência, com fundamento no art. 938 do CPC, para realização de nova perícia ou complementação pericial. Sustenta que a sentença baseou-se em premissa equivocada, laudo pericial omisso, inconsistente e tecnicamente insuficiente, que não teria considerado adequadamente o Manual do Proprietário e as normas regulamentadoras acerca do assunto (ABNT NBR 15.575 e ABNT NBR 5674). No mérito, afirma que os danos decorreriam de falta de manutenção preventiva pelos autores, mau uso, ausência de ventilação, desgaste natural e inobservância de prazos de manutenção, defendendo a inexistência de vícios construtivos imputáveis à construtora. Invoca o art. 618 do Código Civil e os arts. 12, 14, § 3º, e 26 do Código de Defesa do Consumidor, sustentando excludente de responsabilidade e decadência. Defende a necessidade de condenação da parte autora em multa por litigância de má-fé, devido à propositura de ações idêncticas pela mesma patrona. Requer o acolhimento da matéria preliminar ou, caso assim não se entenda, a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos dos autores, com condenação destes em custas e honorários advocatícios. Com contrarrazões apresentadas pelos autores e pela construtora corré, subiram os autos a este e. Tribunal Regional Federal. É o relatório. afs VOTO O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR): Tempestivo o recurso e preenchidos os demais pressupostos de admissibilidade recursal, passo ao exame da insurgência propriamente dita, considerando a matéria objeto de devolução. Dos limites objetivos da demanda Versa a controvérsia dos autos a respeito da apuração de vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida e da responsabilidade da construtora e da Caixa Econômica Federal pelos danos materiais e morais decorrentes. Da prescrição O prazo prescricional da pretensão indenizatória por vícios construtivos é decenal, na forma do art. 205 do CC/02, contado da inequívoca ciência do vício (actio nata), e não da entrega da obra ou da expedição do habite-se. O prazo prescricional decenal não se confunde e não se substitui pelo prazo previsto no art. 618 do Código Civil, que fixa um prazo de garantia legal e irredutível de cinco anos pela solidez e segurança da obra (em razão dos materiais e do solo), e cuja função é estabelecer um período mínimo durante o qual o construtor responde objetivamente por defeitos dessa natureza. O prazo de garantia não se confunde com o prazo prescricional da ação indenizatória, nem o condiciona. Uma vez constatado o vício, nasce para o lesado a pretensão de ser indenizado, a qual se sujeita ao prazo prescricional decenal, contado da ciência do defeito. No caso dos autos, a constatação de vícios construtivos se deu posteriormente ao termo de entrega das chaves, sendo o habite-se datado de 27/11/2015 (ID 318835072). A presente ação foi ajuizada em dezembro de 2020, não tendo se consumado, pois, o prazo prescricional decenal do art. 205 do CC/02. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA (PMCMV) . VÍCIOS CONSTRUTIVOS GRAVES. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA E DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF). INTERESSE DE AGIR. DESNECESSIDADE DE ESGOTAMENTO DA VIA ADMINISTRATIVA. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. DANO MORAL CONFIGURADO. VALOR DA INDENIZAÇÃO . RAZOABILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. A prestação jurisdicional fundamentada afasta a alegação de negativa de prestação jurisdicional, sendo o interesse de agir caracterizado pela resistência à pretensão sem necessidade de prévio requerimento administrativo. 2. A construtora e a Caixa Econômica Federal possuem responsabilidade solidária pela higidez de imóveis vinculados ao Fundo de Arrendamento Residencial destinados a famílias de baixa renda. 3. A pretensão indenizatória por vícios construtivos submete-se ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, dada a sua natureza condenatória, o que afasta a incidência de prazos decadenciais. 4. O comprometimento estrutural do revestimento e as infiltrações graves configuram dano moral indenizável, cujo montante fixado em R$ 10.000,00 observa os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. 5. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta extensão, desprovido (STJ - REsp: 00000000000002153450 RJ 2024/0232551-4, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 16/03/2026, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 23/03/2026) Da legitimidade passiva da CEF No que diz respeito ao reconhecimento da legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal para causas que discutem a responsabilidade por vícios construtivos de imóveis adquiridos junto ao Sistema Financeiro de Habitação ou pelo Programa Minha Casa Minha Vida, o Superior Tribunal de Justiça já teve a oportunidade de consolidar o seguinte entendimento jurídico: a) se a CEF opera como gestora de recursos e executora de políticas públicas federais para promover moradia para pessoas de baixa renda, atuando na elaboração do projeto ou na fiscalização das obras, é parte legítima para ser demandada; e (b) se a CEF atua apenas como agente financeiro, financiando a aquisição de imóvel já edificado ou que está sendo construído por outra pessoa jurídica, não pode ser responsabilizada por vícios de construção ou atrasos na entrega, nem pode ser demandada na ação que tenha por objeto a rescisão do contrato. No contexto do Programa Minha Casa, Minha Vida, para atrair a sua legitimidade passiva, é necessário que contra ela haja pedido de reparação dos vícios construtivos e que o banco tenha atuado como gestor na política pública de moradia relacionada à Faixa 1 do programa governamental, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR ou do Fundo de Desenvolvimento Social - FDS. Nessas hipóteses, é sua responsabilidade disponibilizar aos arrendatários bens imóveis aptos à moradia. É isso o mínimo que se espera de uma política pública de habitação. O STJ tem, reiteradamente, decidido que a CEF, ao atuar como gestora e executora de políticas públicas de moradia, tem o dever de garantir habitabilidade adequada dos imóveis que oferece. Nesse sentido, são os seguintes precedentes do c. Superior Tribunal de Justiça: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL. MORADIA POPULAR. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. NÃO OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 284/STF. AGENTE DE POLÍTICA FEDERAL DE PROMOÇÃO À MORADIA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA AGRAVANTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Não deve ser conhecido o apelo no que tange à suposta violação dos artigos 489 e 1.022 do CPC/2015, visto que não foram opostos embargos de declaração na origem, situação que atrai o óbice da Súmula 284/STF. 2. Esta Corte Superior tem o entendimento pacífico de que a instituição financeira somente detém legitimidade para integrar ações de indenização por vício de construção de imóvel quando atuar como agente executor de políticas públicas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, como se entendeu ser o caso do ora recorrente, sendo parte ilegítima quando atuar somente como agente financeiro. Incidência da Súmula 83 do STJ. 3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 2.938.533/BA, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/9/2025, DJEN de 15/9/2025.) Ademais, nos termos da Lei nº 10.188/01, que criou o Programa de Arrendamento Residencial, compete à CEF definir os critérios técnicos a serem observados na aquisição, alienação e no arrendamento com opção de compra dos imóveis destinados ao Programa Minha Casa Minha Vida, e representar o arrendador (Fundo de Arrendamento Residencial – FAR) ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente (art. 4º, IV e VI), bem como na condição de proprietária fiduciária (art. 2º, § 3º). O Fundo, administrado e representado judicialmente pela CEF, foi o dono da obra e contratante da construtora, conforme se extrai do contrato colacionado aos autos. Do instrumento se extrai, ainda, que a CEF, na condição de representante do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, comprou o terreno, contratou a construtora para a edificação do imóvel, e é proprietária fiduciária do condomínio habitacional no qual se insere o imóvel objeto dos autos. Dos vícios construtivos O art. 927 e o art. 186 do Código Civil estipulam a responsabilidade civil do agente pela reparação de danos causados por ato ilícito, sendo este ato toda a ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, tendente a violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral. No caso, a obrigação de reparar vícios construtivos se verifica quando demonstrado que eles decorrem da má qualidade do material utilizado na obra ou do emprego de técnicas inadequadas de construção. Por outro lado, não haverá direito à reparação se constatada má conservação do imóvel, ausência de manutenções periódicas ou desgaste comum decorrente do uso. São inaplicáveis as disposições do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto, por se tratar de contrato de mútuo destinado à aquisição de imóvel no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, na Faixa 1 de beneficiários, com recursos provenientes do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) ou do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS). Nesses casos, o contrato é subsidiado de forma significativa com recursos públicos, configurando verdadeiro instrumento de política pública habitacional e assistencial. Não se cuida de mera relação contratual de direito privado entre particulares ou hipótese de relação típica de mercado entre fornecedor e consumidor. Consequentemente, a CEF não se enquadra no conceito de fornecedor na relação jurídica trazida aos autos. Nesse sentido, confira-se o seguinte trecho esclarecedor do voto do saudoso Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, proferido no julgamento do Tema Repetitivo nº 960, in verbis: (...) No âmbito da habitação urbana, conforme constou na manifestação da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (fls. 585/599), o "Programa Minha Casa, Minha Vida" - PMCMV possui dois campos de atuação bem distintos, de acordo com a faixa de renda dos beneficiários do programa. A Faixa 1 compreende famílias com renda mensal bruta de até R$ 1.800,00 (valores atuais), bem como as famílias com renda mensal bruta de até R$ 3.600,00, desde que enquadradas, nesta segunda hipótese, em situações específicas de vulnerabilidade social, como emergência ou calamidade pública. Nessa faixa do programa, a operação mais se assemelha a um benefício social com contrapartida do que propriamente a um contrato de compra e venda de imóvel. Com efeito, não se estabelece relação de consumo entre o beneficiário e a construtora/incorporadora, como ocorre nas outras faixas do programa. Na Faixa 1, o imóvel é incorporado ao patrimônio de um fundo público (Fundo de Arrendamento Residencial - FAR ou Fundo de Desenvolvimento Social - FDS), e esse fundo assume a condição de "alienante" do imóvel. A seleção dos beneficiários, por sua vez, é realizada pelo Poder Público ou por "entidades organizadoras" previamente habilitadas pelo Ministério das Cidades. A subvenção econômica nessa faixa alcança até 90% do valor do imóvel, sendo o restante diluído em até 120 parcelas mensais (limitadas a 5% da renda bruta), sem juros e sem formação de saldo devedor, diversamente do que ocorre num típico financiamento imobiliário. (...) (REsp n. 1.601.149/RS, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 13/6/2018, DJe de 15/8/2018.) No caso concreto, narra a parte autora que adquiriu imóvel no âmbito do Programa “Minha Casa Minha Vida”, instituído pelo Governo Federal por meio das Leis nº 11.977/2009 e nº 12.424/2011, mediante contrato de compra e venda de imóvel com parcelamento e alienação fiduciária em garantia com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), celebrado com a Caixa Econômica Federal. O imóvel está localizado no Condomínio Residencial Colina