Ação indenizatória. Programa minha casa, minha vida. Imóvel vinculado ao fundo de arrendamento residencial. Vícios construtivos. Infiltrações e mofo

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. IMÓVEL VINCULADO AO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. INFILTRAÇÕES E MOFO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. PRESCRIÇÃO DECENAL. NECESSIDADE DE NOVA PERÍCIA. NÃO CONFIGURAÇÃO DE DANO MORAL. HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSOS DESPROVIDOS.I. CASO EM EXAME Apelações interpostas pela parte autora e pela construtora contra sentença que julgou parcialmente procedente ação indenizatória ajuizada em razão de vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial, condenando solidariamente as rés à reparação dos danos materiais. A parte autora pleiteia indenização por danos morais e majoração dos honorários. A construtora requer nova perícia ou complementação pericial, além da improcedência dos pedidos, sob alegação de falta de manutenção, mau uso, decadência e inexistência de vícios construtivos imputáveis à empresa.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) se a pretensão indenizatória está prescrita ou submetida ao prazo de garantia previsto no art. 618 do Código Civil; (ii) se a prova pericial é suficiente para demonstrar a existência e a origem dos vícios construtivos; (iii) se os vícios constatados ensejam indenização por danos morais; e (iv) se os honorários sucumbenciais devem ser majorados em razão do julgamento dos recursos.III. RAZÕES DE DECIDIR A pretensão indenizatória decorrente de vícios construtivos sujeita-se ao prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil, contado da inequívoca ciência do vício. Esse prazo não se confunde com o prazo de garantia previsto no art. 618 do Código Civil. Como a ação foi ajuizada antes do transcurso de dez anos da entrega do imóvel e a constatação dos vícios ocorreu posteriormente, não se consumou a prescrição. A prova pericial judicial constatou falhas de projeto e execução, ausência de observância das normas técnicas, falhas no sistema de impermeabilização e na instalação das pingadeiras, além da ausência de friso. O laudo também identificou infiltrações, mofo, danos em revestimentos, pinturas, portas e batentes, bem como erro na instalação elétrica, classificando os problemas como vícios construtivos, ainda que agravados pela falta de manutenção. A perícia informou que não havia sinais de modificações, reformas ou ampliações no imóvel e que as infiltrações decorriam de falhas construtivas, não de capilaridade do solo ou de falha de drenagem. A construtora não apresentou elementos capazes de afastar as conclusões do perito judicial, razão pela qual não se justifica a realização de nova perícia ou a complementação da prova, nos termos do art. 938 do Código de Processo Civil. Na modalidade do Programa Minha Casa, Minha Vida vinculada à Faixa 1 e a recursos do Fundo de Arrendamento Residencial, a operação possui natureza de política habitacional subsidiada, não se caracterizando como relação típica de consumo de mercado. A responsabilidade pela reparação dos vícios materiais foi mantida com base na prova da falha construtiva e dos danos dela decorrentes. Os vícios construtivos não geram dano moral presumido. A indenização exige demonstração de violação concreta aos direitos da personalidade, comprometimento da estrutura, risco à integridade física ou condições indignas de moradia. No caso, embora o laudo tenha apontado que o mofo compromete a habitabilidade e possa afetar a saúde, as patologias constatadas não foram consideradas suficientes para configurar dano moral indenizável. Mantida a distribuição dos ônus sucumbenciais estabelecida na sentença, majoram-se em 2% os honorários advocatícios devidos por cada recorrente, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observada, quanto à parte autora, a suspensão da exigibilidade decorrente da gratuidade da justiça.IV. DISPOSITIVO E TESE Apelações desprovidas. Tese de julgamento: A pretensão indenizatória por vícios construtivos submete-se ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, contado da ciência inequívoca do vício, sem confusão com o prazo de garantia previsto no art. 618 do mesmo diploma legal. A perícia judicial que identifica falhas de projeto ou execução, infiltrações e mofo, ainda que agravados pela falta de manutenção, é suficiente para demonstrar a existência de vícios construtivos quando não infirmada por elementos técnicos idôneos. Vícios construtivos não ensejam dano moral presumido, sendo necessária a demonstração de violação concreta aos direitos da personalidade, risco à integridade física ou condições indignas de moradia. O julgamento desprovido do recurso autoriza a majoração dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 186, 205, 618 e 927. Código de Processo Civil, arts. 85, § 11, 98, §§ 2º e 3º, 938 e 1.026, § 2º. Código de Defesa do Consumidor, arts. 12, 14, § 3º, 26 e 27. Jurisprudência relevante citada: Superior Tribunal de Justiça, REsp nº 1.601.149/RS, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgamento em 13/06/2018, publicação em 15/08/2018; Superior Tribunal de Justiça, REsp nº 2.193.098/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgamento em 24/11/2025, publicação em 27/11/2025; Superior Tribunal de Justiça, AgInt no REsp nº 1.646.130/PE, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma; Tribunal Regional Federal da 3ª Região, Agravo de Instrumento nº 5026358-23.2022.4.03.0000, relator Desembargador Federal Luiz Alberto Ribeiro, Sexta Turma; Tribunal Regional Federal da 3ª Região, Apelação Cível nº 5000034-49.2024.4.03.6006, relator Desembargador Federal David Diniz Dantas, julgamento em 27/02/2026, publicação em 04/03/2026. A identificação completa e a pertinência das referências jurisprudenciais devem ser conferidas. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5006701-90.2020.4.03.6103 RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR APELANTE: MARIA HELENA DE SOUZA DA SILVA, ANTONIO REINALDO DA SILVA FILHO LITISCONSORTE: TORRES ENGENHARIA CONSTRUCAO E INCORPORACAO EIRELI ADVOGADO do(a) APELANTE: SONIA APARECIDA IANES BAGGIO - SP181295-N ADVOGADO do(a) LITISCONSORTE: FABIANO HENRIQUE SILVA - SP187407-A ADVOGADO do(a) APELADO: FABIANO HENRIQUE SILVA - SP187407-A ADVOGADO do(a) LITISCONSORTE: SONIA APARECIDA IANES BAGGIO - SP181295-N PARTE RE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL APELADO: TORRES ENGENHARIA CONSTRUCAO E INCORPORACAO EIRELI LITISCONSORTE: MARIA HELENA DE SOUZA DA SILVA, ANTONIO REINALDO DA SILVA FILHO RELATÓRIO O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR): Trata-se de apelações em face de sentença proferida em ação indenizatória ajuizada por MARIA HELENA DE SOUZA DA SILVA E OUTRO pleiteando a condenação da CAIXA ECONOMICA FEDERAL (CEF) e da TORRES ENGENHARIA CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO EIRELI ao pagamento de indenização por danos materiais e morais decorrentes de alegados vícios construtivos em imóvel adquirido pelo Programa Minha Casa, Minha Vida. Em sentença, o c. juízo a quo julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar, solidariamente, a CAIXA ECONOMICA FEDERAL (CEF) e da TORRES ENGENHARIA CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO EIRELI à obrigação de reparar os danos materiais causados no imóvel. Ademais, condenou as partes ao pagamento das custas processuais (60% a parte autora e 40% a parte ré), bem como as condenou a arcarem com o pagamento de honorários advocatícios (arbitrados em R$ 4.568,92 da parte autora para as corrés e R$ 3.045,95 da parte ré para a autora), corrigidos monetariamente até a data do efetivo pagamento, nos termos do Manual de Orientação de Procedimentos para os Cálculos da Justiça Federal (Resolução n.º 658/2020 do Conselho da Justiça Federal), observadas as disposições relativas à concessão da Justiça Gratuita. Opostos embargos de declaração pela TORRES ENGENHARIA CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO EIRELI, os quais foram rejeitados (ID 318376851). A parte autora apelou, alegando também fazer jus à indenização por danos morais, na medida em que os vícios constatados no imóvel (tais como infiltrações) ocasionaram-lhe problemas de saúde (devido à presença de mofo), além da perda de bens e do constrangimento público demonstrado por meio de imagens e vídeos (inclusive matéria jornalística), de modo que, segundo aduz, tais transtornos ultrapassaram o mero aborrecimento e lhe ocasionaram sério abalo psicológico. Sustenta, ainda, a necessidade de reforma da sentença para que os honorários sucumbenciais sejam auferidos em percentual não inferior a 20% dos gastos com reparos feitos no imóvel e sobre a verba indenizatória que alega fazer jus. Em apelação, a TORRES ENGENHARIA CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO EIRELI requer, preliminarmente, requer a conversão do julgamento em diligência, com fundamento no art. 938 do CPC, para realização de nova perícia ou complementação pericial. Sustenta que a sentença baseou-se em laudo pericial omisso, inconsistente e tecnicamente insuficiente, que não teria considerado adequadamente o Manual do Proprietário, as normas ABNT NBR 5674, NBR 14037 e NBR 15575, nem indicado método técnico adequado.Alega, ainda, que quesitos formulados por seu assistente técnico foram indeferidos, especialmente sobre a entrega do Manual do Proprietário, comprovação de reclamações, atendimento pela construtora e prazos de garantia. No mérito, afirma que os danos decorreriam de falta de manutenção preventiva pelos autores, mau uso, ausência de ventilação, desgaste natural e inobservância de prazos de manutenção, defendendo a inexistência de vícios construtivos imputáveis à construtora. Invoca o art. 618 do Código Civil e os arts. 12, 14, § 3º, e 26 do Código de Defesa do Consumidor, sustentando excludente de responsabilidade e decadência. Subsidiariamente, requer a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos dos autores, com condenação destes em custas e honorários. Com contrarrazões apresentadas pelos autores e pelas corrés, subiram os autos a este e. Tribunal Regional Federal. É o relatório. afs VOTO O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR): Tempestivo o recurso e preenchidos os demais pressupostos de admissibilidade recursal, passo ao exame da insurgência propriamente dita, considerando a matéria objeto de devolução. Dos limites objetivos da demanda Versa a controvérsia dos autos a respeito da apuração de vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida e da responsabilidade da construtora e da Caixa Econômica Federal pelos danos materiais e morais decorrentes. Da prescrição O prazo prescricional da pretensão indenizatória por vícios construtivos é decenal, na forma do art. 205 do CC/02, contado da inequívoca ciência do vício (actio nata), e não da entrega da obra ou da expedição do habite-se. O prazo prescricional decenal não se confunde e não se substitui pelo prazo previsto no art. 618 do Código Civil, que fixa um prazo de garantia legal e irredutível de cinco anos pela solidez e segurança da obra (em razão dos materiais e do solo), e cuja função é estabelecer um período mínimo durante o qual o construtor responde objetivamente por defeitos dessa natureza. O prazo de garantia não se confunde com o prazo prescricional da ação indenizatória, nem o condiciona. Uma vez constatado o vício, nasce para o lesado a pretensão de ser indenizado, a qual se sujeita ao prazo prescricional decenal, contado da ciência do defeito. No caso dos autos, a constatação de vícios construtivos se deu posteriormente ao termo de entrega das chaves, sendo o habite-se datado de 10/11/2015 (ID 318376595). A presente ação foi ajuizada em dezembro de 2020, não tendo se consumado, pois, o prazo prescricional decenal do art. 205 do CC/02. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA (PMCMV) . VÍCIOS CONSTRUTIVOS GRAVES. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA E DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF). INTERESSE DE AGIR. DESNECESSIDADE DE ESGOTAMENTO DA VIA ADMINISTRATIVA. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. DANO MORAL CONFIGURADO. VALOR DA INDENIZAÇÃO . RAZOABILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. A prestação jurisdicional fundamentada afasta a alegação de negativa de prestação jurisdicional, sendo o interesse de agir caracterizado pela resistência à pretensão sem necessidade de prévio requerimento administrativo. 2. A construtora e a Caixa Econômica Federal possuem responsabilidade solidária pela higidez de imóveis vinculados ao Fundo de Arrendamento Residencial destinados a famílias de baixa renda. 3. A pretensão indenizatória por vícios construtivos submete-se ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, dada a sua natureza condenatória, o que afasta a incidência de prazos decadenciais. 4. O comprometimento estrutural do revestimento e as infiltrações graves configuram dano moral indenizável, cujo montante fixado em R$ 10.000,00 observa os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. 5. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta extensão, desprovido (STJ - REsp: 00000000000002153450 RJ 2024/0232551-4, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 16/03/2026, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 23/03/2026) Dos vícios construtivos O art. 927 c/c art. 186 do Código Civil estipulam a responsabilidade civil do agente pela reparação de danos causados por ato ilícito, sendo este ato toda a ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, tendente a violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral. No caso, a obrigação de reparar vícios construtivos se verifica quando demonstrado que eles decorrem da má qualidade do material utilizado na obra ou do emprego de técnicas inadequadas de construção. Por outro lado, não haverá direito à reparação se constatada má conservação do imóvel, ausência de manutenções periódicas ou desgaste comum decorrente do uso. São inaplicáveis as disposições do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto, por se tratar de contrato de mútuo destinado à aquisição de imóvel no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, na Faixa 1 de beneficiários, com recursos provenientes do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) ou do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS). Nesses casos, o contrato é subsidiado de forma significativa com recursos públicos, configurando verdadeiro instrumento de política pública habitacional e assistencial. Não se cuida de mera relação contratual de direito privado entre particulares ou hipótese de relação típica de mercado entre fornecedor e consumidor. Consequentemente, a CEF não se enquadra no conceito de fornecedor na relação jurídica trazida aos autos. Nesse sentido, confira-se o seguinte trecho esclarecedor do voto do saudoso Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, proferido no julgamento do Tema Repetitivo nº 960, in verbis: (...) No âmbito da habitação urbana, conforme constou na manifestação da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (fls. 585/599), o "Programa Minha Casa, Minha Vida" - PMCMV possui dois campos de atuação bem distintos, de acordo com a faixa de renda dos beneficiários do programa. A Faixa 1 compreende famílias com renda mensal bruta de até R$ 1.800,00 (valores atuais), bem como as famílias com renda mensal bruta de até R$ 3.600,00, desde que enquadradas, nesta segunda hipótese, em situações específicas de vulnerabilidade social, como emergência ou calamidade pública. Nessa faixa do programa, a operação mais se assemelha a um benefício social com contrapartida do que propriamente a um contrato de compra e venda de imóvel. Com efeito, não se estabelece relação de consumo entre o beneficiário e a construtora/incorporadora, como ocorre nas outras faixas do programa. Na Faixa 1, o imóvel é incorporado ao patrimônio de um fundo público (Fundo de Arrendamento Residencial - FAR ou Fundo de Desenvolvimento Social - FDS), e esse fundo assume a condição de "alienante" do imóvel. A seleção dos beneficiários, por sua vez, é realizada pelo Poder Público ou por "entidades organizadoras" previamente habilitadas pelo Ministério das Cidades. A subvenção econômica nessa faixa alcança até 90% do valor do imóvel, sendo o restante diluído em até 120 parcelas mensais (limitadas a 5% da renda bruta), sem juros e sem formação de saldo devedor, diversamente do que ocorre num típico financiamento imobiliário. (...) (REsp n. 1.601.149/RS, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 13/6/2018, DJe de 15/8/2018.) No caso concreto, narra a parte autora que adquiriu imóvel no âmbito do Programa “Minha Casa Minha Vida”, instituído pelo Governo Federal por meio das Leis nº 11.977/2009 e nº 12.424/2011, mediante contrato de compra e venda de imóvel com parcelamento e alienação fiduciária em garantia com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), celebrado com a Caixa Econômica Federal (Ids 318376508). O imóvel está localizado no Condomínio Residencial Colinas II, Bairro Cajurú, no Município de São José dos Campos/SP. Prossegue a autora aduzindo que, após passar a residir no imóvel, constatou o surgimento de diversos problemas internos e externos na residência, tais como: infiltração e mofo nas paredes dos quartos e sala e, principalmente, nas paredes e no teto do banheiro e da lavanderia; janelas sem vedação com o meio externo, favorecendo umidade e friagem por toda a unidade; portas de péssima qualidade, danificadas, inclusive com a umidade do meio interno; pisos e azulejos em desnível para o lado contrário ao do ralo, além de azulejos quebrados que foram inteirados por massa corrida e não substituídos;pia da cozinha e tanque assentados de forma desnivelada; rodapés e esquadrias assentados em desalinho e mal fixados; ausência de energia elétrica para lâmpada da sala. Afirma que, após a constatação das falhas construtivas e dos demais problemas, a autora procurou a ré para reparação dos vícios e correspondente indenização pelos prejuízos sofridos. Contudo, não houve resposta, razão pela qual ajuizou a presente ação, visando ao pagamento de indenização por danos materiais e morais. Produzida prova pericial técnica no imóvel, mediante vistoria realizada em 04/05/2023, por engenheiro civil nomeado pelo juízo, o laudo pericial juntado aos autos sob o Id 318376751 concluiu que: “(...) o imóvel possui falhas de projeto e/ou execução de ordem construtiva, não sendo levado em consideração as normas exigidas, mesmo considerando que a falta de manutenção contribui para o estado atual de deterioração”. Em resposta aos quesitos formulados pela TORRES ENGENHARIA CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA (Id 318376751, págs. 25/29), indagado, o perito esclareceu: (...) 4-Pede ao Senhor Perito informar se o imóvel sofreu modificações, ampliações ou reformas, considerando, para isso, o projeto inicialmente aprovado à época do alvará de construção e o posterior habite-se: RESPOSTA: Não há sinais de modificações, reformas ou ampliações. (...) 12- Pede-se ao Senhor Perito informar a extensão e a natureza dos eventuais danos observados no imóvel, classificando-os como vício de construção, mau uso ou falta de manutenção; RESPOSTA: As infiltrações nas janelas podem ser consideradas de extensão leve moderadas (...) Existem 13 (treze) pisos e 10 (dez) azulejos soltos no imóvel. Batente da porta com manifestações patológicas. Peças cerâmicas manchadas e sem rejunte; erro na instalação elétrica. Todos os danos mencionados podem ser considerados como vícios construtivos mesmo considerando a falta de manutenção, o que agrava as infiltrações. 13. Pede-se ao Senhor Perito informar se a atual situação do imóvel compromete sua