Programa minha casa, minha vida. Recursos do fundo de arrendamento residencial. Vícios construtivos

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. RECURSOS DO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. LEGITIMIDADE PASSIVA E RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. TUTELA ESPECÍFICA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. DESPESAS DE DESOCUPAÇÃO. INDEVIDAS. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.I. CASO EM EXAME Apelações interpostas pela autora e pela Caixa Econômica Federal contra sentença que julgou parcialmente procedente ação indenizatória fundada em vícios construtivos de imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial. A sentença condenou a construtora à obrigação de realizar os reparos indicados na perícia judicial e a construtora e a Caixa Econômica Federal, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais. A autora requer a responsabilidade solidária da Caixa Econômica Federal pelos danos materiais, a conversão da obrigação de fazer em indenização pecuniária, o pagamento de despesas decorrentes de eventual desocupação do imóvel e a majoração dos danos morais. A Caixa Econômica Federal impugna sua responsabilidade e a condenação por danos morais.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária pelos vícios construtivos do imóvel vinculado ao Fundo de Arrendamento Residencial; (ii) estabelecer se a reparação material deve ocorrer mediante indenização pecuniária ou obrigação de fazer; (iii) verificar a existência de direito ao custeio de aluguel, despesas de água, energia elétrica, condomínio e mudança; e (iv) determinar se os vícios construtivos ensejam indenização por danos morais.III. RAZÕES DE DECIDIR A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva e responde solidariamente pelos vícios construtivos quando atua como gestora e executora de política pública habitacional, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial, pois define critérios técnicos para aquisição, alienação e arrendamento dos imóveis, representa o Fundo e figura como proprietária fiduciária do empreendimento. A prova pericial judicial constatou vícios de natureza construtiva, consistentes em revestimento cerâmico mal assentado, umidade na parte inferior das paredes e microfissuras na junção de painéis construtivos, sem relação com ausência de manutenção ou conservação do imóvel. A reparação dos danos materiais deve ocorrer mediante tutela específica, com realização dos reparos in natura, pois a pretensão deduzida busca assegurar a habitabilidade do imóvel vinculado à política pública habitacional. A indenização pecuniária somente se admite se houver comprovação de reparos previamente realizados ou se o beneficiário houver quitado integralmente o imóvel e adquirido sua propriedade. A condenação à obrigação de fazer não configura julgamento extra petita ou, no caso, violação ao princípio da inércia da jurisdição, pois concretiza o direito à reparação dos vícios construtivos e preserva a habitabilidade do imóvel, que poderá retornar ao patrimônio do Fundo de Arrendamento Residencial e ser destinado a outro beneficiário. O laudo pericial informa que os reparos podem ser executados em vinte dias úteis, sem necessidade de os moradores deixarem o imóvel. Não cabe condenação ao pagamento de aluguel, despesas de água, energia elétrica, condomínio ou mudança. Os vícios construtivos identificados não demonstram risco concreto à saúde, à integridade física dos moradores, à solidez da construção ou à habitabilidade do imóvel. Ausente prova de violação aos direitos da personalidade, os transtornos decorrentes da necessidade de reparos não configuram dano moral indenizável.IV. DISPOSITIVO E TESE Apelação da Caixa Econômica Federal parcialmente provida, para julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais. Apelação da autora parcialmente provida, para condenar a Caixa Econômica Federal, solidariamente com a construtora, à realização dos reparos indicados no laudo pericial judicial. Fixado, de ofício, o prazo de cento e vinte dias, contado do trânsito em julgado, para cumprimento da obrigação de fazer. Tese de julgamento: A Caixa Econômica Federal responde solidariamente pelos vícios construtivos de imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial, quando atua como gestora e executora da política pública habitacional. A reparação de vícios construtivos em imóvel vinculado ao Fundo de Arrendamento Residencial deve ocorrer, em regra, mediante obrigação de fazer, admitida a conversão em perdas e danos em hipóteses excepcionais ou para reembolso de despesas comprovadamente realizadas. É indevido o pagamento de despesas de aluguel, mudança e encargos relacionados à desocupação quando a perícia judicial afasta a necessidade de os moradores deixarem o imóvel para a execução dos reparos. Vícios construtivos que não comprometem a segurança, a integridade física dos moradores ou a habitabilidade do imóvel não configuram dano moral indenizável sem demonstração concreta de violação aos direitos da personalidade. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 186 e 927; Código de Processo Civil, art. 1.026, § 2º; Lei nº 10.188/2001, art. 2º, § 3º, e art. 4º, IV e VI. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.646.130/PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma; TRF-3, ApCiv 5000034-49.2024.4.03.6006, Rel. Des. Fed. David Diniz Dantas, 1ª Turma, j. 27.02.2026; TRF-3, ApCiv 50008335620194036107, Rel. Des. Fed. Audrey Gasparini, 2ª Turma, j. 25.03.2026. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5001034-48.2019.4.03.6107 RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR APELANTE: JANAINA DA SILVA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ADVOGADO do(a) APELANTE: LUZIA GUERRA DE OLIVEIRA RODRIGUES GOMES - SP111577-A ADVOGADO do(a) APELANTE: AECIO DOMINGOS DE LIMA - SP325564-N ADVOGADO do(a) APELANTE: RODOLFO DA COSTA RAMOS - SP312675-N ADVOGADO do(a) APELANTE: MARCOS DELLI RIBEIRO RODRIGUES - RN5553-A ADVOGADO do(a) APELADO: ALESSANDRO LUIZ DE OLIVEIRA - SP148493-A ADVOGADO do(a) APELADO: MARCOS DELLI RIBEIRO RODRIGUES - RN5553-A ADVOGADO do(a) APELADO: RODOLFO DA COSTA RAMOS - SP312675-N ADVOGADO do(a) APELADO: LUZIA GUERRA DE OLIVEIRA RODRIGUES GOMES - SP111577-A ADVOGADO do(a) APELADO: AECIO DOMINGOS DE LIMA - SP325564-N APELADO: TECOL - TECNOLOGIA, ENGENHARIA E CONSTRUCAO LTDA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, JANAINA DA SILVA RELATÓRIO O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR): Trata-se de recursos de apelação interpostos pela autora, JANAINA DA SILVA e pela corré, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF em face da r. sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Federal de Araçatuba/SP que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de indenização por danos materiais e morais decorrentes de alegados vícios construtivos em imóvel residencial financiado no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida. Produzida prova pericial técnica no imóvel, por engenheiro civil nomeado pelo juízo, o laudo pericial foi juntado aos autos, seguido de manifestação das partes. Em sentença, o c. juízo a quo julgou parcialmente procedente os pedidos para (a) condenar individualmente a corré TECOL – TECNOLOGIA, ENGENHARIA E CONSTRUÇÃO LTDA. à obrigação de fazer, consistente em realizar na residência da parte autora os reparos indicados no laudo pericial judicial; (b) condenar solidariamente a TECOL e a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ao pagamento de indenização por danos morais no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com correção monetária desde o arbitramento (Súmula 362/STJ) e juros de mora a partir do evento danoso (Súmula 54/STJ); e (c) distribuiu os ônus sucumbenciais à razão de 50% para a autora e 50% para as rés (solidariamente), condenando a parte ré a reembolsar 50% dos honorários periciais e custas, observada a gratuidade de justiça deferida à autora (art. 98, § 3º, do CPC). Apelação da parte autora, insurge-se contra a r. sentença sustentando: (i) a necessidade de reconhecimento da responsabilidade solidária da CEF também pelos danos materiais/obrigação de reparação; (ii) a prevalência de seu pedido principal de indenização por perdas e danos materiais sobre o pedido subsidiário de obrigação de fazer; (iii) a condenação solidária das rés ao custeio de aluguéis, despesas de água, energia, taxa condominial e mudança na hipótese de haver necessidade de desocupação do imóvel no curso da execução dos reparos; e (iv) a majoração do valor arbitrado a título de danos morais de R$ 10.000,00 para R$ 30.000,00. Apelação da Caixa Econômica Federal – CEF, alegando, em síntese: (i) a inexistência de danos morais indenizáveis, com respaldo na jurisprudência acerca da matéria; (ii) a ausência de ato ilícito a si imputável, salientando que a responsabilidade pela solidez da obra é da construtora ré; e (iii) subsidiariamente, a desproporcionalidade do quantum indenizatório arbitrado na origem (R$ 10.000,00), pugnando por sua redução. Com contrarrazões apresentadas pela TECOL e pela parte autora, subiram os autos a este e. Tribunal Regional Federal. É o relatório. afs VOTO O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR): Tempestivo o recurso e preenchidos os demais pressupostos de admissibilidade recursal, passo ao exame da insurgência propriamente dita, considerando a matéria objeto de devolução. Dos limites objetivos da demanda Versa a controvérsia dos autos a respeito da apuração de vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida e da responsabilidade da construtora e da Caixa Econômica Federal pelos danos materiais e morais decorrentes. Da legitimidade passiva da CEF No que diz respeito ao reconhecimento da legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal para causas que discutem a responsabilidade por vícios construtivos de imóveis adquiridos junto ao Sistema Financeiro de Habitação ou pelo Programa Minha Casa Minha Vida, o Superior Tribunal de Justiça já teve a oportunidade de consolidar o seguinte entendimento jurídico: a) se a CEF opera como gestora de recursos e executora de políticas públicas federais para promover moradia para pessoas de baixa renda, atuando na elaboração do projeto ou na fiscalização das obras, é parte legítima para ser demandada; e (b) se a CEF atua apenas como agente financeiro, financiando a aquisição de imóvel já edificado ou que está sendo construído por outra pessoa jurídica, não pode ser responsabilizada por vícios de construção ou atrasos na entrega, nem pode ser demandada na ação que tenha por objeto a rescisão do contrato. No contexto do Programa Minha Casa, Minha Vida, para atrair a sua legitimidade passiva, é necessário que contra ela haja pedido de reparação dos vícios construtivos e que o banco tenha atuado como gestor na política pública de moradia relacionada à Faixa 1 do programa governamental, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR ou do Fundo de Desenvolvimento Social - FDS. Nessas hipóteses, é sua responsabilidade disponibilizar aos arrendatários bens imóveis aptos à moradia. É isso o mínimo que se espera de uma política pública de habitação. O STJ tem reiteradamente decidido que a CEF, ao atuar como gestora e executora de políticas públicas de moradia tem o dever de garantir habitabilidade adequada dos imóveis que oferece. Nesse sentido, são os seguintes precedentes do c. Superior Tribunal de Justiça: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL. MORADIA POPULAR. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. NÃO OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 284/STF. AGENTE DE POLÍTICA FEDERAL DE PROMOÇÃO À MORADIA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA AGRAVANTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Não deve ser conhecido o apelo no que tange à suposta violação dos artigos 489 e 1.022 do CPC/2015, visto que não foram opostos embargos de declaração na origem, situação que atrai o óbice da Súmula 284/STF. 2. Esta Corte Superior tem o entendimento pacífico de que a instituição financeira somente detém legitimidade para integrar ações de indenização por vício de construção de imóvel quando atuar como agente executor de políticas públicas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, como se entendeu ser o caso do ora recorrente, sendo parte ilegítima quando atuar somente como agente financeiro. Incidência da Súmula 83 do STJ. 3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 2.938.533/BA, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/9/2025, DJEN de 15/9/2025.) Ademais, nos termos da Lei nº 10.188/01, que criou Programa de Arrendamento Residencial, compete à CEF definir os critérios técnicos a serem observados na aquisição, alienação e no arrendamento com opção de compra dos imóveis destinados ao Programa Minha Casa Minha Vida, e representar o arrendador (Fundo de Arrendamento Residencial – FAR) ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente (art. 4º, IV e VI), bem como na condição de proprietária fiduciária (art. 2º, § 3º). O Fundo, administrado e representado judicialmente pela CEF, foi o dono da obra e contratante da construtora, conforme se extrai do contrato colacionado aos autos. Do instrumento se extrai, ainda, que a CEF, na condição de representante do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, comprou o terreno, contratou a construtora para a edificação do imóvel, e é proprietária fiduciária do condomínio habitacional no qual se insere o imóvel objeto dos autos. Do mérito O art. 927 c/c art. 186 do Código Civil estipulam a responsabilidade civil do agente pela reparação de danos causados por ato ilícito, sendo este ato toda a ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, tendente a violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral. No caso, a obrigação de reparar vícios construtivos se verifica quando demonstrado que eles decorrem da má qualidade do material utilizado na obra ou do emprego de técnicas inadequadas de construção. Por outro lado, não haverá direito à reparação se constatada má conservação do imóvel, ausência de manutenções periódicas ou desgaste comum decorrente do uso. São inaplicáveis as disposições do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto, por se tratar de contrato de mútuo destinado à aquisição de imóvel no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, na Faixa 1 de beneficiários, com recursos provenientes do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) ou do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS). Nesses casos, o contrato é subsidiado de forma significativa com recursos públicos, configurando verdadeiro instrumento de política pública habitacional e assistencial. Não se cuida de mera relação contratual de direito privado entre particulares ou hipótese de relação típica de mercado entre fornecedor e consumidor. Consequentemente, a CEF não se enquadra no conceito de fornecedor na relação jurídica trazida aos autos. Nesse sentido, confira-se o seguinte trecho esclarecedor do voto do saudoso Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, proferido no julgamento do Tema Repetitivo nº 960, in verbis: (...) No âmbito da habitação urbana, conforme constou na manifestação da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (fls. 585/599), o "Programa Minha Casa, Minha Vida" - PMCMV possui dois campos de atuação bem distintos, de acordo com a faixa de renda dos beneficiários do programa. A Faixa 1 compreende famílias com renda mensal bruta de até R$ 1.800,00 (valores atuais), bem como as famílias com renda mensal bruta de até R$ 3.600,00, desde que enquadradas, nesta segunda hipótese, em situações específicas de vulnerabilidade social, como emergência ou calamidade pública. Nessa faixa do programa, a operação mais se assemelha a um benefício social com contrapartida do que propriamente a um contrato de compra e venda de imóvel. Com efeito, não se estabelece relação de consumo entre o beneficiário e a construtora/incorporadora, como ocorre nas outras faixas do programa. Na Faixa 1, o imóvel é incorporado ao patrimônio de um fundo público (Fundo de Arrendamento Residencial - FAR ou Fundo de Desenvolvimento Social - FDS), e esse fundo assume a condição de "alienante" do imóvel. A seleção dos beneficiários, por sua vez, é realizada pelo Poder Público ou por "entidades organizadoras" previamente habilitadas pelo Ministério das Cidades. A subvenção econômica nessa faixa alcança até 90% do valor do imóvel, sendo o restante diluído em até 120 parcelas mensais (limitadas a 5% da renda bruta), sem juros e sem formação de saldo devedor, diversamente do que ocorre num típico financiamento imobiliário. (...) (REsp n. 1.601.149/RS, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 13/6/2018, DJe de 15/8/2018.) No caso concreto, narra a parte autora que adquiriu imóvel localizado no Conjunto Habitacional Vereador Natal Mazucato, no município de Birigui/SP, no âmbito do Programa “Minha Casa Minha Vida”, instituído pelo Governo Federal por meio das Leis nº 11.977/2009 e nº 12.424/2011, mediante contrato de compra e venda de imóvel com parcelamento e alienação fiduciária em garantia com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), celebrado com a Caixa Econômica Federal. Prossegue a autora aduzindo que, após passar a residir no imóvel, constatou o surgimento de diversos problemas internos e externos na residência, tais como: rachaduras nas lajes e paredes, vazamentos em diversos cômodos, pisos rachados na cada toda, e com problemas de nivelamento, infiltrações em todos os cômodos da casa, dentre outros vícios construtivos. Afirma que, após a constatação das falhas construtivas e dos demais problemas, a autora procurou a ré para reparação dos vícios e correspondente indenização pelos prejuízos sofridos. Contudo, não houve resposta, razão pela qual ajuizou a presente ação, visando ao pagamento de indenização por danos materiais e morais. Produzida prova pericial técnica no imóvel, mediante vistoria realizada por engenheiro civil nomeado pelo juízo, o laudo pericial juntado aos autos sob o Id 303647596/597, concluiu pela existência de vícios construtivos no imóvel, tais como revestimento em cerâmica mal assentado (som de oco ao pisar e peças descoloridas no banheiro – de má qualidade), umidade na parte baixa das paredes, micro fissuras na junção de alguns painéis construtivos, em específico o forro. Apontou, ainda: Verifica-se, assim, que o perito judicial atestou, de forma expressa, que os problemas constatados possuem natureza construtiva, não decorrendo de ausência ou deficiência de manutenção e conservação do imóvel. Constatados os vícios, a parte autora deduz pedido específico de indenização prévia e em pecúnia em valor suficiente para efetuar os reparos necessários no imóvel, independentemente da demonstração prévia da sua efetiva realização. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, para (a) “condenar individualmente a corré TECOL – TECNOLOGIA, ENGENHARIA E CONSTRUÇÃO LTDA. à obrigação de fazer, consistente em realizar na residência da parte autora os reparos indicados no laudo pericial judicial (...)” Quanto à eventual violação ao princípio da adstrição da sentença ao pedido, a resposta a ela depende da exata identificação do direito postulado pela parte autora. Do exame da inicial, bem se percebe que o direito feito valer em juízo pela parte é o de moradia digna. O direito à moradia digna constitui corolário do princípio da dignidade da pessoa humana. Abrange, entre outros aspectos, a segurança da posse, traduzida na regularização documental e na proteção contra remoções arbitrárias; o acesso à infraestrutura básica, com