Vícios construtivos em imóvel do programa minha casa, minha vida (far/fds). Legitimidade passiva da caixa econômica federal

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM IMÓVEL DO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA (FAR/FDS). LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. OBRIGAÇÃO DE FAZER PARA REPAROS INDICADOS EM LAUDO PERICIAL. CONVERSÃO EM INDENIZAÇÃO PECUNIÁRIA SOMENTE EM HIPÓTESES EXCEPCIONAIS. DANOS MORAIS AFASTADOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PARCIAL PROVIMENTO.I. CASO EM EXAME Apelações interpostas pela autora CARLA ROBERTA DE SOUZA MENON e pela ré CAIXA ECONÔMICA FEDERAL contra sentença que julgou parcialmente procedente ação indenizatória por vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (recursos FAR/FDS). A autora pleiteia reparação dos vícios materiais mediante indenização em pecúnia e danos morais de R$ 20.000,00; a ré alega ilegitimidade passiva e atribui responsabilidade à construtora. Produziu-se prova pericial judicial que constatou vícios construtivos e estimou despesas de reparo. A sentença condenou a CEF à obrigação de fazer para execução dos reparos indicados em laudo, fixando honorários advocatícios e determinando expedição de ofício à OAB, em razão de conduta processual.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) se a Caixa Econômica Federal detém legitimidade passiva e responsabilidade por vícios construtivos de imóvel vinculado ao FAR; (ii) se é cabível converter a condenação em obrigação de fazer em indenização pecuniária; (iii) se os vícios constatados configuram dano moral indenizável.III. RAZÕES DE DECIDIR A CEF integra a relação processual quando atua como gestora e executora de política pública habitacional na Faixa 1 do Programa Minha Casa, Minha Vida, com recursos do FAR ou do FDS, cabendo-lhe, nessas hipóteses, responsabilidade por disponibilizar imóveis aptos à moradia, o que fundamenta sua legitimidade passiva, conforme precedentes do STJ e disposições da Lei nº 10.188/2001. O laudo pericial judicial, elaborado por engenheiro nomeado pelo juízo, constatou vícios construtivos de origem — relacionados ao revestimento cerâmico e a método de assentamento — e quantificou os serviços necessários, comprovando dano material exigível de reparação. A tutela específica (obrigação de fazer) constitui meio adequado e preferencial de recomposição do dano material quando o imóvel integra fundo público sujeito a destinação futura, em razão do risco de que indenização pecuniária não seja efetivamente aplicada na restauração do bem, o que prejudicaria o patrimônio público e a política habitacional. A conversão da obrigação de fazer em perdas e danos admite-se apenas em hipóteses excepcionais, como descumprimento da obrigação de fazer ou quando o reparo já tiver sido previamente executado pelo beneficiário, hipótese em que cabe reembolso comprovado. Vícios construtivos não ensejam, por si sós, indenização por danos morais; é imprescindível demonstração de violação concreta a direitos da personalidade, risco concreto à integridade física ou condições indignas de moradia. No caso, o laudo não indicou risco à saúde ou à segurança que ultrapasse mero aborrecimento, razão pela qual se afasta o dano moral. Tratando-se de condenação consistente em obrigação de fazer, os honorários sucumbenciais devem ser fixados segundo a base de cálculo prevista no CPC, devendo observar-se, no caso, a exclusão do valor pleiteado a título de danos morais, posto que adotada a base sobre o valor da causa.IV. DISPOSITIVO E TESE Apelações parcialmente providas. Tese de julgamento: A Caixa Econômica Federal detém legitimidade passiva para responder por vícios construtivos quando atua como gestora e executora de política pública habitacional na Faixa 1 do Programa Minha Casa, Minha Vida, com recursos do FAR ou do FDS. Constatados vícios construtivos por perícia judicial, a recomposição do dano material deve ocorrer, preferencialmente, por meio de obrigação de fazer, admitindo-se conversão em perdas e danos apenas em hipóteses excepcionais (descumprimento ou reparo prévio comprovado). Vícios construtivos sem demonstração de risco concreto à saúde, à integridade física ou ofensa efetiva à esfera íntima não configuram dano moral indenizável. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 186, 205, 618 e 927; CPC, arts. 85, §§ 2º, 8º, 8º-A e 11, 300, § 3º, e 371; Lei nº 10.188/2001; Lei nº 11.977/2009; Lei nº 14.620/2023; Lei nº 9.494/1997, art. 1º-C; Decreto nº 20.910/1932. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5003985-50.2021.4.03.6105 RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR APELANTE: CARLA ROBERTA DE SOUZA MENON, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ADVOGADO do(a) APELANTE: JULIANO WALTRICK RODRIGUES - GO40826-A ADVOGADO do(a) APELANTE: JORGE DONIZETI SANCHEZ - SP73055-A ADVOGADO do(a) APELANTE: EMERSON NORIHIKO FUKUSHIMA - PR22759-A ADVOGADO do(a) APELADO: JORGE DONIZETI SANCHEZ - SP73055-A ADVOGADO do(a) APELADO: EMERSON NORIHIKO FUKUSHIMA - PR22759-A ADVOGADO do(a) APELADO: JULIANO WALTRICK RODRIGUES - GO40826-A APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, CARLA ROBERTA DE SOUZA MENON RELATÓRIO O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR): Trata-se de apelação em face de sentença proferida em ação indenizatória ajuizada por CARLA ROBERTA DE SOUZA MENON em face da CAIXA ECONOMICA FEDERAL (CEF) por supostos vícios construtivos em imóvel adquirido pelo Programa Minha Casa, Minha Vida. Requer a condenação da ré a ressarcir integralmente todos os valores necessários para sanar os vícios construtivos no imóvel, em montante a ser definido em perícia técnica, bem como pleiteia a sua condenação em danos morais no valor de R$ 20.000,00, além do pagamento das custas e das despesas processuais. Produzida prova pericial técnica no imóvel, por engenheiro civil nomeado pelo juízo, o laudo pericial foi juntado aos autos, seguido de manifestação das partes, indicando a presença de inúmeros vícios construtivos. Em sentença, o c. juízo a quo julgou parcialmente procedentes os pedidos, para “condenar a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL em obrigação de fazer, consistente na realização dos reparos necessários à eliminação dos vícios de construção, conforme laudo pericial de ID 348241862 (revestimentos cerâmicos), devendo ser iniciados os reparos no prazo de 30 (trinta) dias, a partir do trânsito em julgado desta decisão, sendo a data da conclusão dosreparos fixada em 90 (noventa) dias após o seu início. Condenou, ainda, a parte ré ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios em favor da autora, no importe de 10% do valor do proveito econômico obtido, a teor do art. 85, § 2ºc/c art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Determinou, ainda, a expedição de ofício à OAB de Santa Catarina, de Goiás e de São Paulo, diante da constatação de aparente prática de condutas processuais abusivas. Apelação da Caixa Econômica Federal, sustentando sua ilegitimidade passiva, pois o contrato foi firmado diretamente com o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sendo que a manutenção daquele ente público no polo passivo justifica-se apenas na qualidade de representante judicial do mencionado Fundo. Afirma, ainda que a CEF teria atuado como mero agente financeiro e que a responsabilidade por eventuais vícios construtivos cabe à construtora do imóvel. Insurge-se em face da sua condenação em obrigação de fazer, sob a alegação de que esta lhe possibilitará o retorno dos beneficiários de forma mais célere ao seu imóvel, dispensando o processo licitatório para a contratação de construtora. Requer a conversão da obrigação de fazer em obrigação de pagar ou pugna pela concessão de prazo mínimo de 120 dias para a conclusão dos reparos. Apelação da parte autora, sustentando a configuração de vício de julgamento extra petita e requerendo que a condenação da ré em obrigação de fazer (reparar o imóvel) seja convertida em obrigação de pagar (indenizar, em pecúnia, os danos materiais apontados no laudo pericial), nos exatos limites do pedido deduzido na inicial, a fim de que a própria parte possa contratar o profissional de sua confiança e realizar os reparos no imóvel, sendo direito desta a escolha da tutela que for mais efetiva. Sustenta a configuração do dano moral em decorrência dos vícios construtivos que comprometem a habitabilidade do imóvel e do consequente impacto psicológico e social na vida dos moradores decorrente da necessidade de realização de reformas. Pugna, ainda, pela fixação dos honorários sucumbenciais em 10% sobre o valor da causa, nos termos do §2º do art. 85 do CPC, bem como a incidência dos juros de mora desde a citação. Com contrarrazões apresentadas por ambas as partes, subiram os autos a este e. Tribunal Regional Federal. É o relatório. afs VOTO O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR): Tempestivo o recurso e preenchidos os demais pressupostos de admissibilidade recursal, passo ao exame da insurgência propriamente dita, considerando a matéria objeto de devolução. Dos limites objetivos da demanda Versa a controvérsia dos autos a respeito da apuração de vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida e da responsabilidade da construtora e da Caixa Econômica Federal pelos danos materiais e morais decorrentes. Da legitimidade passiva da CEF No que diz respeito ao reconhecimento da legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal para causas que discutem a responsabilidade por vícios construtivos de imóveis adquiridos junto ao Sistema Financeiro de Habitação ou pelo Programa Minha Casa Minha Vida, o Superior Tribunal de Justiça já teve a oportunidade de consolidar o seguinte entendimento jurídico: a) se a CEF opera como gestora de recursos e executora de políticas públicas federais para promover moradia para pessoas de baixa renda, atuando na elaboração do projeto ou na fiscalização das obras, é parte legítima para ser demandada; e (b) se a CEF atua apenas como agente financeiro, financiando a aquisição de imóvel já edificado ou que está sendo construído por outra pessoa jurídica, não pode ser responsabilizada por vícios de construção ou atrasos na entrega, nem pode ser demandada na ação que tenha por objeto a rescisão do contrato. No contexto do Programa Minha Casa, Minha Vida, para atrair a sua legitimidade passiva, é necessário que contra ela haja pedido de reparação dos vícios construtivos e que o banco tenha atuado como gestor na política pública de moradia relacionada à Faixa 1 do programa governamental, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR ou do Fundo de Desenvolvimento Social - FDS. Nessas hipóteses, é sua responsabilidade disponibilizar aos arrendatários bens imóveis aptos à moradia. É isso o mínimo que se espera de uma política pública de habitação. O STJ tem reiteradamente decidido que a CEF, ao atuar como gestora e executora de políticas públicas de moradia, tem o dever de garantir habitabilidade adequada dos imóveis que oferece. Nesse sentido, são os seguintes precedentes do c. Superior Tribunal de Justiça: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL. MORADIA POPULAR. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. NÃO OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 284/STF. AGENTE DE POLÍTICA FEDERAL DE PROMOÇÃO À MORADIA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA AGRAVANTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Não deve ser conhecido o apelo no que tange à suposta violação dos artigos 489 e 1.022 do CPC/2015, visto que não foram opostos embargos de declaração na origem, situação que atrai o óbice da Súmula 284/STF. 2. Esta Corte Superior tem o entendimento pacífico de que a instituição financeira somente detém legitimidade para integrar ações de indenização por vício de construção de imóvel quando atuar como agente executor de políticas públicas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, como se entendeu ser o caso do ora recorrente, sendo parte ilegítima quando atuar somente como agente financeiro. Incidência da Súmula 83 do STJ. 3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 2.938.533/BA, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/9/2025, DJEN de 15/9/2025.) Ademais, nos termos da Lei nº 10.188/01, que criou Programa de Arrendamento Residencial, compete à CEF definir os critérios técnicos a serem observados na aquisição, alienação e no arrendamento com opção de compra dos imóveis destinados ao Programa Minha Casa Minha Vida, e representar o arrendador (Fundo de Arrendamento Residencial – FAR) ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente (art. 4º, IV e VI), bem como na condição de proprietária fiduciária (art. 2º, § 3º). O Fundo, administrado e representado judicialmente pela CEF, foi o dono da obra e contratante da construtora, conforme se extrai do contrato colacionado aos autos. Do instrumento se extrai, ainda, que a CEF, na condição de representante do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, comprou o terreno, contratou a construtora para a edificação do imóvel, e é proprietária fiduciária do condomínio habitacional no qual se insere o imóvel objeto dos autos. Do mérito O art. 927 c/c art. 186 do Código Civil estipulam a responsabilidade civil do agente pela reparação de danos causados por ato ilícito, sendo este ato toda a ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, tendente a violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral. No caso, a obrigação de reparar vícios construtivos se verifica quando demonstrado que eles decorrem da má qualidade do material utilizado na obra ou do emprego de técnicas inadequadas de construção. Por outro lado, não haverá direito à reparação se constatada má conservação do imóvel, ausência de manutenções periódicas ou desgaste comum decorrente do uso. São inaplicáveis as disposições do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto, por se tratar de contrato de mútuo destinado à aquisição de imóvel no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, na Faixa 1 de beneficiários, com recursos provenientes do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) ou do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS). Nesses casos, o contrato é subsidiado de forma significativa com recursos públicos, configurando verdadeiro instrumento de política pública habitacional e assistencial. Não se cuida de mera relação contratual de direito privado entre particulares ou hipótese de relação típica de mercado entre fornecedor e consumidor. Consequentemente, a CEF não se enquadra no conceito de fornecedor na relação jurídica trazida aos autos. Nesse sentido, confira-se o seguinte trecho esclarecedor do voto do saudoso Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, proferido no julgamento do Tema Repetitivo nº 960, in verbis: (...) No âmbito da habitação urbana, conforme constou na manifestação da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (fls. 585/599), o "Programa Minha Casa, Minha Vida" - PMCMV possui dois campos de atuação bem distintos, de acordo com a faixa de renda dos beneficiários do programa. A Faixa 1 compreende famílias com renda mensal bruta de até R$ 1.800,00 (valores atuais), bem como as famílias com renda mensal bruta de até R$ 3.600,00, desde que enquadradas, nesta segunda hipótese, em situações específicas de vulnerabilidade social, como emergência ou calamidade pública. Nessa faixa do programa, a operação mais se assemelha a um benefício social com contrapartida do que propriamente a um contrato de compra e venda de imóvel. Com efeito, não se estabelece relação de consumo entre o beneficiário e a construtora/incorporadora, como ocorre nas outras faixas do programa. Na Faixa 1, o imóvel é incorporado ao patrimônio de um fundo público (Fundo de Arrendamento Residencial - FAR ou Fundo de Desenvolvimento Social - FDS), e esse fundo assume a condição de "alienante" do imóvel. A seleção dos beneficiários, por sua vez, é realizada pelo Poder Público ou por "entidades organizadoras" previamente habilitadas pelo Ministério das Cidades. A subvenção econômica nessa faixa alcança até 90% do valor do imóvel, sendo o restante diluído em até 120 parcelas mensais (limitadas a 5% da renda bruta), sem juros e sem formação de saldo devedor, diversamente do que ocorre num típico financiamento imobiliário. (...) (REsp n. 1.601.149/RS, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 13/6/2018, DJe de 15/8/2018.) No caso concreto, narra a parte autora que adquiriu imóvel no âmbito do Programa “Minha Casa Minha Vida”, instituído pelo Governo Federal por meio das Leis nº 11.977/2009 e nº 12.424/2011, mediante contrato de compra e venda de imóvel com parcelamento e alienação fiduciária em garantia com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), celebrado com a Caixa Econômica Federal - CEF, em 28/09/2012 (ID 352526089). Prossegue a autora, aduzindo que, após passar a residir no imóvel, constatou o surgimento de diversos problemas internos e externos na residência, tais como deficiência ou subdimensionamento das instalações hidráulicas e elétricas, rachaduras e trincas em pisos e revestimentos, umidade, falhas de impermeabilização, deterioração do reboco e da pintura, infiltrações diversas, dentre outros vícios construtivos. Afirma que, após a constatação das falhas construtivas e dos demais problemas, a autora procurou a ré para reparação dos vícios e correspondente indenização pelos prejuízos sofridos. Contudo, não houve resposta, razão pela qual ajuizou a presente ação, visando ao pagamento de indenização por danos materiais e morais. Produzida prova pericial técnica no imóvel, mediante vistoria realizada em 20/08/2024, por engenheiro civil nomeado pelo juízo, o laudo pericial juntado aos autos sob o ID 352526132 concluiu pela existência de vícios construtivos. Confira-se: “(...) o imóvel apresenta falha construtiva no revestimento cerâmico do piso, que exige a substituição integral das peças, com a estimativa de R$ 6.000,00, válido para novembro de 2024. Conclui-se que os sistemas elétrico e hidráulico do imóvel encontram-se em conformidade com as normas técnicas vigentes de segurança e funcionamento (...) Sobre os revestimentos cerâmicos do imóvel, a inspeção técnica realizada revelou irregularidades em peças de pisos de todos os cômodos, que apresentavam trincas e em sua maioria, som cavo, indicando falhas na aderência das peças. Essas falhas são responsáveis por movimentações, fissuras e até o descolamento completo ao longo do tempo. A ocorrência generalizada dessa anomalia no imóvel, bem como em unidades do mesmo condomínio e empreendimentos vizinhos sugere que o problema tenha origem na fabricação das peças cerâmicas ou no método de assentamento utilizado, configurando um vício construtivo (...) A parte autora deduz pedido específico de indenização prévia e em pecúnia em valor suficiente para efetuar os reparos necessários no imóvel, independentemente da demonstração prévia da sua efetiva realização. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para “(...) condenar a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL em obrigação de fazer, consistente na realização dos reparos necessários à eliminação dos vícios de construção, conforme laudo pericial de ID 348241862 (revestimentos cerâmicos), devendo ser iniciados os reparos no prazo de 30 (trinta) dias, a partir do trânsito em julgado desta decisão, sendo a data da conclusão dosreparos fixada em 90 (noventa) dias após o seu início. Condenou, ainda, a parte ré ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios em favor da autora, no importe de 10% do valor do proveito econômico obtido, a teor do art. 85, § 2ºc/c art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Quanto à violação ao princípio da adstrição da sentença ao pedido, a resposta a ela depende da exata identificação do direito postulado pela parte autora. Do exame da inicial, bem se perce