Programa minha casa, minha vida. Vícios construtivos. Imóvel vinculado ao fundo de arrendamento residencial

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. IMÓVEL VINCULADO AO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, DA CONSTRUTORA E DO MUNICÍPIO. PRESCRIÇÃO DECENAL. INTERESSE DE AGIR. DANOS MATERIAIS COMPROVADOS. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. COMPENSAÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.I. CASO EM EXAME Apelações interpostas pela construtora, pela Caixa Econômica Federal e pelo Município de Cajamar contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de indenização por danos materiais e morais decorrentes de vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida. A sentença condenou as rés ao pagamento de R$ 90.912,23 por danos materiais e de R$ 10.000,00 por danos morais para cada morador do imóvel.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há seis questões em discussão: (i) se ocorreu prescrição ou decadência da pretensão; (ii) se a Caixa Econômica Federal, a construtora e o Município de Cajamar possuem legitimidade passiva; (iii) se falta interesse de agir por ausência de requerimento administrativo; (iv) se os vícios construtivos e os danos materiais foram comprovados; (v) se os autores têm direito à indenização por danos morais; e (vi) se é possível compensar a indenização com o saldo devedor do contrato e manter a distribuição dos ônus sucumbenciais fixada na sentença.III. RAZÕES DE DECIDIR A pretensão indenizatória por vícios construtivos sujeita-se ao prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil, contado da ciência inequívoca do vício. O prazo de garantia previsto no art. 618 do Código Civil não se confunde com o prazo prescricional. Como os autores constataram os vícios após a mudança para o imóvel, em outubro de 2014, e ajuizaram a ação em 31/10/2018, não ocorreu prescrição. A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva quando atua como gestora e executora de política pública habitacional, representa o Fundo de Arrendamento Residencial e participa da aquisição do terreno, da contratação da construtora e da fiscalização ou garantia da habitabilidade do empreendimento. A construtora também possui legitimidade por responder pela execução da obra. O Município de Cajamar possui legitimidade em razão de sua participação na retirada dos autores do imóvel anterior e na inclusão deles no Programa Minha Casa, Minha Vida. A ausência de prévio requerimento administrativo não afasta o interesse de agir quando a parte demonstra a existência de lesão ou ameaça a direito. O acesso ao Poder Judiciário não depende do esgotamento da via administrativa nem, no caso, de prévia provocação das rés. A prova pericial judicial comprovou a existência de vícios construtivos de origem endógena, relacionados a falhas de execução ou de projeto, com umidade, bolor e mofo generalizados nos cômodos do imóvel. O laudo afastou a hipótese de que os problemas decorressem de falta de manutenção ou conservação. As impugnações apresentadas não infirmaram as conclusões periciais, permanecendo demonstrados os danos materiais. O dano moral decorrente de vícios construtivos não se presume. A indenização exige demonstração de circunstância excepcional que atinja concretamente direitos da personalidade, a saúde, a integridade física dos moradores ou a solidez e segurança da construção. No caso, as patologias identificadas no laudo não configuraram dano moral indenizável. A compensação entre a indenização e o débito contratual não é cabível sem a presença dos requisitos de reciprocidade, liquidez, exigibilidade e fungibilidade previstos nos arts. 368 a 380 do Código Civil. O afastamento da condenação por danos morais caracteriza sucumbência recíproca e autoriza a redistribuição dos honorários advocatícios, fixados em 5% do valor da causa para cada parte, observada a suspensão da exigibilidade da verba devida pelos autores em razão da gratuidade da justiça.IV. DISPOSITIVO E TESE Recursos parcialmente providos para excluir a condenação ao pagamento de indenização por danos morais e redistribuir os ônus sucumbenciais, mantida a condenação relativa aos danos materiais. Tese de julgamento: A pretensão indenizatória por vícios construtivos sujeita-se ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, contado da ciência inequívoca do vício, sem confusão com o prazo de garantia do art. 618 do mesmo Código. A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva quando atua como gestora e executora de política pública habitacional vinculada ao Fundo de Arrendamento Residencial, e a construtora responde pelos vícios relacionados à execução ou ao projeto da obra. A participação do Município na retirada dos moradores do imóvel anterior e na inclusão deles no Programa Minha Casa, Minha Vida estabelece pertinência subjetiva suficiente para a legitimidade passiva. A ausência de requerimento administrativo prévio não afasta o interesse de agir em ação de reparação por vícios construtivos. Vícios construtivos não geram dano moral presumido, exigindo-se demonstração de violação concreta a direitos da personalidade, risco à saúde ou à integridade física dos moradores, ou comprometimento da solidez e segurança da construção. A compensação entre a indenização e o saldo devedor contratual exige a presença dos requisitos previstos nos arts. 368 a 380 do Código Civil. Dispositivos relevantes citados: Constituição Federal de 1988, art. 5º, XXXV. Código Civil, arts. 186, 205, 368 a 380, 618 e 927. Código de Processo Civil, arts. 3º, 4º, 17, 85, §§ 2º e 11, e 1.026, § 2º. Lei nº 10.188/2001, arts. 2º, § 3º, e 4º, IV e VI. Leis nº 11.977/2009 e nº 12.424/2011. Jurisprudência relevante citada: Supremo Tribunal Federal, RE nº 631.240, Tema 350 da repercussão geral. Superior Tribunal de Justiça, REsp nº 1.601.149/RS, rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, rel. para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 13/06/2018, publicação em 15/08/2018; Superior Tribunal de Justiça, AREsp nº 2.938.533/BA, rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 08/09/2025, publicação em 15/09/2025; Superior Tribunal de Justiça, REsp nº 2.193.098/RJ, rel. Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/11/2025, publicação em 27/11/2025; Superior Tribunal de Justiça, AgInt no REsp nº 1.646.130/PE; Tribunal Regional Federal da 3ª Região, ApCiv nº 5001540-79.2018.4.03.6003, rel. Desembargador Federal José Carlos Francisco, Segunda Turma, julgado em 23/11/2023, publicação em 29/11/2023; Tribunal Regional Federal da 3ª Região, AgrIn nº 5026358-23.2022.4.03.0000, rel. Desembargador Federal Luiz Alberto Ribeiro, Sexta Turma; Tribunal Regional Federal da 3ª Região, ApCiv nº 5000034-49.2024.4.03.6006, rel. Desembargador Federal David Diniz Dantas, julgado em 27/02/2026, publicação em 04/03/2026. Súmula nº 83 do Superior Tribunal de Justiça. Súmula nº 284 do Supremo Tribunal Federal. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0001454-80.2016.4.03.6128 RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR APELANTE: ENPLAN-ENGENHARIA E CONSTRUTORA LTDA, MUNICIPIO DE CAJAMAR, CAIXA ECONOMICA FEDERAL ADVOGADO do(a) APELANTE: VLADIMIR VERONESE - SP306177-A ADVOGADO do(a) APELANTE: VINICIUS SILVA COUTO DOMINGOS - SP309400-A ADVOGADO do(a) APELANTE: TATIANE LOPES ALVES MARTINEZ - SP258312-A ADVOGADO do(a) APELANTE: ANTONIO EDUARDO GONCALVES DE RUEDA - PE16983-A ADVOGADO do(a) APELADO: ELITON FACANHA DE SOUSA - SP282083-A ADVOGADO do(a) APELADO: MARTA CAETANO BEZERRA - SP333493-A APELADO: JOELMA LINDALVA DA SILVA VIEIRA, JOSE ROBERTO OLIVEIRA VIEIRA RELATÓRIO O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR): Trata-se de ação ordinária ajuizada por JOELMA LINDALVA DA SILVA e JOSÉ ROBERTO OLIVEIRA DA SILVA em face do MUNICÍPIO DE CAJAMAR, DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e de ENGEPLAN - ENGENHARIA E CONSTRUTORA LTDA, visando à obtenção de tutela jurisdicional que reconheça o direito à indenização por danos materiais e morais, bem como a substituição do imóvel ou o reparo dos problemas nele existentes. A parte autora relata que, em outubro de 2014, passou a residir no imóvel adquirido por meio do Programa Minha Casa Minha Vida. Sustenta que, a partir de fevereiro de 2015, o imóvel passou a apresentar intensa incidência de mofo e umidade, circunstâncias que ocasionaram danos aos móveis, roupas e calçados da família, além de problemas respiratórios em seus integrantes, especialmente nos filhos dos autores, acarretando prejuízos de ordem material e à saúde. Sobreveio sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar as rés ao pagamento de indenização por danos materiais no montante de R$ 90.912,23, bem como ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 para cada morador do imóvel dos autores, quantias a serem atualizadas na forma do Manual de Orientação de Procedimentos para os Cálculos na Justiça Federal. Por haverem os autores decaído em parte mínima do pedido, fixou a verba honorária em 10% do valor da causa, nos termos do artigo 85, §2º e incisos do Código de Processo Civil. Irresignada, a ENPLAN interpôs recurso de apelação, pleiteando a reforma da sentença. Em suas razões recursais, sustenta, em síntese, a incidência do Código de Defesa do Consumidor e da decadência, a inexistência de responsabilidade civil pelos danos materiais reconhecidos e a ausência de danos morais indenizáveis. Subsidiariamente, requer a redução do valor fixado a título de indenização por danos morais. A CEF apela alegando sua ilegitimidade passiva, considerando que o contrato foi celebrado com o FAR e diante da atuação do banco como mero agente financeiro; aduz, ainda, a ilegitimidade passiva do FAR, a falta de interesse de agir, por ausência de pretensão resistida. E, ainda, impugna o laudo pericial, afirmando a existência de irregularidades e inconsistências técnicas. Argumenta a ocorrência da prescrição e da decadência, a inexistência de obrigação solidária do FAR com a construtora, a inaplicabilidade do CDC, a ausência de responsabilidade pela reparação dos vícios construtivos, a ausência de nexo de causalidade, além da inocorrência de danos morais. Pugna, subsidiariamente, para que seja deferida a compensação da verba indenizatória com o saldo devedor do contrato. O Município de Cajamar também interpôs recurso de apelação. Em síntese, sustenta sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que a construção do empreendimento foi integralmente executada pela corré ENPLAN, a quem competiria responder, de forma exclusiva, por eventuais vícios construtivos e pelos danos deles decorrentes. No mérito, requer a reforma integral da sentença e, subsidiariamente, a redução do valor arbitrado a título de danos morais, bem como que eventual condenação seja distribuída entre os corréus na proporção de suas respectivas participações na responsabilidade pelos fatos. Contrarrazões pelas partes (ID 276091063/276091064). É o relatório. afs VOTO O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR): Tempestivo o recurso e preenchidos os demais pressupostos de admissibilidade recursal, passo ao exame da insurgência propriamente dita, considerando a matéria objeto de devolução. Dos limites objetivos da demanda Versa a controvérsia dos autos a respeito da apuração de vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida e da responsabilidade da construtora e da Caixa Econômica Federal pelos danos materiais e morais decorrentes. Da prescrição e da decadência O prazo prescricional da pretensão indenizatória por vícios construtivos é decenal, na forma do art. 205 do CC/02, contado da inequívoca ciência do vício (actio nata), e não da entrega da obra ou da expedição do habite-se. O prazo prescricional decenal não se confunde e não se substitui pelo prazo previsto no art. 618 do Código Civil, que fixa um prazo de garantia legal e irredutível de cinco anos pela solidez e segurança da obra (em razão dos materiais e do solo), e cuja função é estabelecer um período mínimo durante o qual o construtor responde objetivamente por defeitos dessa natureza. O prazo de garantia não se confunde com o prazo prescricional da ação indenizatória, nem o condiciona. Uma vez constatado o vício, nasce para o lesado a pretensão de ser indenizado, a qual se sujeita ao prazo prescricional decenal, contado da ciência do defeito. No caso dos autos, a constatação de vícios construtivos se deu posteriormente à mudança dos autores em outubro/2014 para o imóvel por eles adquirido. A presente ação foi ajuizada em 31/10/2018, não tendo se consumado, pois, o prazo prescricional decenal do art. 205 do CC/02. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA (PMCMV) . VÍCIOS CONSTRUTIVOS GRAVES. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA E DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF). INTERESSE DE AGIR. DESNECESSIDADE DE ESGOTAMENTO DA VIA ADMINISTRATIVA. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. DANO MORAL CONFIGURADO. VALOR DA INDENIZAÇÃO . RAZOABILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. A prestação jurisdicional fundamentada afasta a alegação de negativa de prestação jurisdicional, sendo o interesse de agir caracterizado pela resistência à pretensão sem necessidade de prévio requerimento administrativo. 2. A construtora e a Caixa Econômica Federal possuem responsabilidade solidária pela higidez de imóveis vinculados ao Fundo de Arrendamento Residencial destinados a famílias de baixa renda. 3. A pretensão indenizatória por vícios construtivos submete-se ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, dada a sua natureza condenatória, o que afasta a incidência de prazos decadenciais. 4. O comprometimento estrutural do revestimento e as infiltrações graves configuram dano moral indenizável, cujo montante fixado em R$ 10.000,00 observa os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. 5. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta extensão, desprovido (STJ - REsp: 00000000000002153450 RJ 2024/0232551-4, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 16/03/2026, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 23/03/2026) Da legitimidade passiva da CEF e da construtora ré No que diz respeito ao reconhecimento da legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal para causas que discutem a responsabilidade por vícios construtivos de imóveis adquiridos junto ao Sistema Financeiro de Habitação ou pelo Programa Minha Casa Minha Vida, o Superior Tribunal de Justiça já teve a oportunidade de consolidar o seguinte entendimento jurídico: a) sea CEF opera como gestora de recursos e executora de políticas públicas federais para promover moradia para pessoas de baixa renda, atuando na elaboração do projeto ou na fiscalização das obras, é parte legítima para ser demandada; e (b) se a CEF atua apenas como agente financeiro, financiando a aquisição de imóvel já edificado ou que está sendo construído por outra pessoa jurídica, não pode ser responsabilizada por vícios de construção ou atrasos na entrega, nem pode ser demandada na ação que tenha por objeto a rescisão do contrato. No contexto do Programa Minha Casa, Minha Vida, para atrair a sua legitimidade passiva, é necessário que contra ela haja pedido de reparação dos vícios construtivos e que o banco tenha atuado como gestor na política pública de moradia relacionada à Faixa 1 do programa governamental, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR ou do Fundo de Desenvolvimento Social - FDS. Nessas hipóteses, é sua responsabilidade disponibilizar aos arrendatários bens imóveis aptos à moradia. É isso o mínimo que se espera de uma política pública de habitação. O STJ tem reiteradamente decidido que a CEF, ao atuar como gestora e executora de políticas públicas de moradia tem o dever de garantir habitabilidade adequada dos imóveis que oferece. Nesse sentido são os seguintes precedentes do c. Superior Tribunal de Justiça: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL. MORADIA POPULAR. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. NÃO OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 284/STF. AGENTE DE POLÍTICA FEDERAL DE PROMOÇÃO À MORADIA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA AGRAVANTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Não deve ser conhecido o apelo no que tange à suposta violação dos artigos 489 e 1.022 do CPC/2015, visto que não foram opostos embargos de declaração na origem, situação que atrai o óbice da Súmula 284/STF. 2. Esta Corte Superior tem o entendimento pacífico de que a instituição financeira somente detém legitimidade para integrar ações de indenização por vício de construção de imóvel quando atuar como agente executor de políticas públicas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, como se entendeu ser o caso do ora recorrente, sendo parte ilegítima quando atuar somente como agente financeiro. Incidência da Súmula 83 do STJ. 3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 2.938.533/BA, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/9/2025, DJEN de 15/9/2025.) Ademais, nos termos da Lei nº 10.188/01, que criou Programa de Arrendamento Residencial, compete à CEF definir os critérios técnicos a serem observados na aquisição, alienação e no arrendamento com opção de compra dos imóveis destinados ao Programa Minha Casa Minha Vida, e representar o arrendador (Fundo de Arrendamento Residencial – FAR) ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente (art. 4º, IV e VI), bem como na condição de proprietária fiduciária (art. 2º, § 3º). O Fundo, administrado e representado judicialmente pela CEF, foi o dono da obra e contratante da construtora, conforme se extrai do contrato colacionado aos autos. Do instrumento se extrai, ainda, que a CEF, na condição de representante do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, comprou o terreno, contratou a construtora para a edificação do imóvel, e é proprietária fiduciária do condomínio habitacional no qual se insere o imóvel objeto dos autos. De igual maneira, também a empresa construtora corré possui legitimidade passiva para responder à presente ação, por ser a responsável pela efetiva construção da unidade habitacional objeto dos autos, respondendo, pois, pelos eventuais vícios decorrentes do emprego de materiais de baixa qualidade ou de mão de obra pouco qualificada. Da legitimidade do Município de Cajamar Sob a égide do CPC/15, a legitimidade ad causam é classificada como um dos pressupostos processuais de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo (art. 17). Cumpre frisar que este juízo adota a teoria da asserção, segundo a qual, em síntese, a análise inicial das condições da ação/pressupostos processuais deve ser feita no plano abstrato das afirmações, in status assertionis, isto é, considerando-se como verídicas as assertivas constantes da peça preambular. Nesse sentido, a legitimidade passiva do Município de Cajamar decorre da pertinência subjetiva com a matéria controvertida, pois consoante narrado na exordial, "os autores residiam no bairro Vila União - Jordanésia/Cajamar por mais de dez anos, sendo que, no início de 2014, receberam comunicado da Prefeitura Municipal de Cajamar afirmando que seriam retirados juntamente com outros moradores para outro local, mediante inscrição no Projeto Minha Casa Minha Vida em parceria com a Caixa Econômica Federal, desde que atendessem aos requisitos do referido programa. Os Requerentes, em posse de todos os seus documentos realizaram a inscrição para o Projeto Minha Casa Minha Vida e preencheram os requisitos para entrar no programa conforme publicação de edital (...) Conclui-se, assim, que a atuação do Município foi preponderante pa