Ação revisional de contrato de financiamento imobiliário. Sistema de amortização constante (sac). Juros remuneratórios. Capitalização de juros

Ementa

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO CONSTANTE (SAC). JUROS REMUNERATÓRIOS. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. COMISSÃO DE PERMANÊNCIA. ABUSIVIDADES NÃO VERIFICADAS. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação revisional de contrato de financiamento imobiliário firmado com a Caixa Econômica Federal. O autor alegou abusividade dos juros remuneratórios, capitalização indevida de juros, ilegalidade da taxa de administração e cumulação indevida de comissão de permanência, além de requerer repetição de indébito. A sentença julgou improcedentes os pedidos autorais e condenou a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) verificar se os juros remuneratórios contratados são abusivos e passíveis de revisão; (ii) definir se o Sistema de Amortização Constante (SAC) implica capitalização ilícita de juros; (iii) estabelecer se a cobrança da taxa de administração e da comissão de permanência é ilegal; e (iv) determinar se há direito à repetição de indébito. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor não conduz automaticamente à revisão contratual, sendo necessária demonstração objetiva de abusividade. 2. As instituições financeiras não se submetem à limitação de juros prevista no Decreto nº 22.626/33, nos termos da Súmula 596 do STF, sendo admissível a revisão apenas em hipóteses excepcionais de comprovada abusividade, o que não ocorreu no caso concreto. 3. As taxas de juros pactuadas não destoam dos padrões de mercado para a modalidade contratada, inexistindo demonstração de desvantagem exagerada ao consumidor. 4. A adoção do Sistema de Amortização Constante (SAC) não configura, por si só, anatocismo ou capitalização ilícita, constituindo sistema regularmente admitido nos contratos de financiamento imobiliário. 5. Não há comprovação de cobrança de comissão de permanência cumulada com outros encargos, limitando-se a parte autora a alegações genéricas desacompanhadas de demonstração concreta. 6. A taxa de administração possui previsão expressa no contrato e constitui encargo legítimo relacionado à gestão do financiamento, inexistindo demonstração de abusividade. 8. Ausente cobrança indevida ou ilegalidade contratual, não há fundamento para repetição de indébito. 9. Mantida a sentença, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios em grau recursal, nos termos do art. 85, §11, do CPC, observada a suspensão de exigibilidade decorrente da gratuidade da justiça. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. A revisão dos juros remuneratórios em contratos bancários depende de demonstração concreta de abusividade, não sendo suficiente alegação genérica de onerosidade excessiva; 2. A adoção do Sistema de Amortização Constante (SAC) não implica, por si só, capitalização ilícita de juros; 3. A taxa de administração prevista expressamente no contrato de financiamento imobiliário constitui encargo legítimo, ausente demonstração de abusividade; 4. A ausência de comprovação de cobrança indevida afasta o direito à repetição de indébito.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §11, 98, §3º; CDC, art. 51, §1º; CC, arts. 406 e 591; Decreto nº 22.626/33; Lei nº 4.380/64, art. 15-B, §3º. Jurisprudência relevante citada: STF, Súmula 596; STJ, REsp 1.061.530/RS; STJ, Tema Repetitivo 27; TRF3, ApCiv 5003251-53.2022.4.03.6109, Rel. Des. Federal Renato Becho, j. 20/06/2026, DJEN 24/06/2026; TRF3, ApCiv 5003992-91.2020.4.03.6100, Rel. Des. Federal Antonio Morimoto, j. 23/04/2026, DJEN 28/04/2026; TRF3, ApCiv 5002914-27.2023.4.03.6110, Rel. Des. Federal Nelton Agnaldo Moraes dos Santos, j. 24/06/2026, DJEN 30/06/2026. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5000200-75.2024.4.03.6105 RELATOR: HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR APELANTE: VINICIUS CESAR DE DEUS ADVOGADO do(a) APELANTE: ISABELLE DA SILVA LIMA - SP460766-A ADVOGADO do(a) APELADO: ANTONIO EDUARDO GONCALVES DE RUEDA - PE16983-A ADVOGADO do(a) APELADO: JACKSON WILLIAM DE LIMA - SP408472-A APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL RELATÓRIO O Senhor Desembargador Federal Herbert de Bruyn (Relator): Trata-se de ação revisional ajuizada por Vinícius César de Deus em face da Caixa Econômica Federal, decorrente de cédula de crédito imobiliário. O autor narra que firmou com a ré financiamento habitacional em 30/07/2021, no valor de R$ 201.600,00, pelo sistema SAC, com taxa de juros de 8% ao ano e prazo de 420 parcelas. Impugna a taxa de juros e afirma que o contrato contém capitalização indevida de juros, sem previsão expressa e ostensiva, o que teria tornado o financiamento excessivamente oneroso, apontando diferença de aproximadamente R$ 179 mil entre os valores apurados pelo sistema SAC e pelo método denominado SAC-Gauss, que reputa mais adequado por utilizar juros simples. Impugna, também, a cobrança de taxa de administração de R$ 25,00, por se tratar de encargo abusivo e inerente à atividade da instituição financeira, além da cumulação indevida da comissão de permanência com outros encargos. Requer os benefícios da justiça gratuita e, em sede de tutela de urgência, a autorização para realizar depósito judicial da parcela mensal incontroversa no valor de R$ 925,20, impedindo a inscrição de seu nome em cadastros restritivos e assegurando sua manutenção na posse do imóvel durante a tramitação da demanda. Ao final, requer a procedência do pedido para declarar nulas as cláusulas relativas à capitalização de juros e à taxa de administração, revisar o contrato e determinar a repetição ou compensação dos valores pagos indevidamente. Juntou, entre outros documentos, contrato firmado entre as partes e matrícula do imóvel. Em decisão inicial, o Juiz de origem deferiu os benefícios da justiça gratuita ao autor e indeferiu a tutela de urgência. A Caixa Econômica Federal apresentou contestação. Sustenta, preliminarmente, a ausência dos requisitos para concessão da tutela de urgência, por inexistirem elementos que demonstrem probabilidade do direito ou perigo de dano, bem como impugna o pedido de gratuidade da justiça, alegando que o autor não comprovou hipossuficiência econômica e constituiu advogado particular. Argui, ainda, falta de interesse de agir, sob o fundamento de ausência de prévio requerimento administrativo. No mérito, sustenta que o saldo devedor, os encargos e os seguros são atualizados conforme previsão contratual. Defende, também, não haver capitalização indevida de juros, nem anatocismo, argumentando que o sistema SAC utiliza juros simples calculados sobre o saldo devedor e que o método “Gauss” invocado pelo autor não possui respaldo para a revisão contratual. Alega que a taxa operacional mensal (TOM) -- que no instrumento contratual também pode possuir o nome de Taxa de Administração -- decorre de regulamentação do Conselho Monetário Nacional. Requer a improcedência integral do pedido, afastando a repetição em dobro, a inversão do ônus da prova e a indenização por danos morais e materiais, sustentando ausência de ato ilícito, dano comprovado ou má-fé da instituição financeira. Subsidiariamente, pede que eventual condenação observe os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sem enriquecimento sem causa. Sobreveio sentença, julgando improcedentes os pedidos, sob o fundamento de que não foram verificadas abusividades na contratação. A verba honorária foi fixada em “10% (dez por cento) do valor da causa, corrigido do ajuizamento da ação, subordinando, no entanto, a execução da condenação à condição prevista no art. 98, §3º, do Código de Processo Civil” (grifos originais). Inconformada, a parte autora apelou. Sustenta: a) aplicação do Código de Defesa do Consumidor; b) abusividade da taxa de juros, da sua capitalização e da cumulação com a comissão de permanência; c) ilegalidade da taxa de administração de contrato (TAC); d) repetição de indébito. Sem contrarrazões, subiram os autos a esta Corte. É o relatório. VOTO O Senhor Desembargador Federal Herbert de Bruyn (Relator): A aplicação do Código de Defesa do Consumidor não conduz, por si só, ao reconhecimento de abusividade contratual. Nesse contexto, a revisão judicial dos contratos bancários exige demonstração objetiva de abusividade, o que não se constata no caso em exame. Da abusividade da taxa de juros, de sua capitalização e da cumulação com a taxa de comissão de permanência. Acerca da taxa de juros aplicável, é de se registrar, inicialmente, que há entendimento sumulado do STF no enunciado nº 596: “As disposições do Decreto 22.626/33 não se aplicam às taxas de juros e aos outros encargos cobrados nas operações realizadas por instituições públicas ou privadas, que integram o sistema financeiro nacional”. À luz do entendimento sumulado acima, o STJ, por ocasião do julgamento do REsp n. 1.061.530/RS, representativo de controvérsia, firmou entendimento quanto à impossibilidade de limitação da taxa de juros remuneratórios livremente pactuadas pelas partes, admitindo-se excepcionalmente tal cenário apenas nos casos em que cabalmente demonstrada a abusividade dos índices cobrados. Vejam-se as orientações estabelecidas quanto ao tema: “ORIENTAÇÃO 1 - JUROS REMUNERATÓRIOS a) As instituições financeiras não se sujeitam à limitação dos juros remuneratórios estipulada na Lei de Usura (Decreto 22.626/33), Súmula 596/STF; b) A estipulação de juros remuneratórios superiores a 12% ao ano, por si só, não indica abusividade; c) São inaplicáveis aos juros remuneratórios dos contratos de mútuo bancário as disposições do art. 591 c/c o art. 406 do CC/02; d) É admitida a revisão das taxas de juros remuneratórios em situações excepcionais, desde que caracterizada a relação de consumo e que a abusividade (capaz de colocar o consumidor em desvantagem exagerada – art. 51, §1º, do CDC) fique cabalmente demonstrada, ante às peculiaridades do julgamento em concreto.” Neste sentido, também o Tema Repetitivo nº 27, do Superior Tribunal de Justiça: “É admitida a revisão das taxas de juros remuneratórios em situações excepcionais, desde que caracterizada a relação de consumo e que a abusividade (capaz de colocar o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, §1 º, do CDC) fique cabalmente demonstrada, ante às peculiaridades do julgamento em concreto.” Ante tais considerações, não se verifica abusividade capaz de colocar o consumidor em desvantagem exagerada. Em verdade, o que se observa, é que as taxas impugnadas pelo recorrente não destoam da taxa de mercado para a modalidade de operação contratada. Quanto à capitalização de juros, igualmente não se denota abusividade. Isso porque, a alegação do apelante é genérica e dissociada dos elementos do caso concreto. Neste sentido, destaco o seguinte trecho da apelação: “vislumbra-se que não há cláusula que expressamente preveja a capitalização de juros, de forma clara e ostensiva, mas, implicitamente, no campo que fixa a taxa de juros, pode-se notar que há uma diferenciação na taxa anual e na taxa mensal” A análise do contrato (ID 326249419, p. 6 e 7), revela não haver previsão de diferenciação de taxa anual e taxa mensal, não se verificando a capitalização impugnada. Sem prejuízo do acima consignado, cumpre reforçar que o Sistema de Amortização Constante (SAC) adotado na contratação em questão e amplamente utilizado nos contratos de financiamento imobiliário, não implica, por si só, capitalização ilícita de juros. Neste sentido, destaco os seguintes precedentes desta Primeira Turma: “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/1997. REVISÃO CONTRATUAL. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA, NULIDADE DO LEILÃO E ABUSIVIDADE CONTRATUAL. INOCORRÊNCIA. UTILIZAÇÃO DO SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO CONSTANTE (SAC). LEGALIDADE. PREÇO DA ARREMATAÇÃO SUPERIOR A 50% DO VALOR DE AVALIAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE PREÇO VIL. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação ordinária ajuizada com o objetivo de declarar a nulidade do procedimento de execução extrajudicial realizado com fundamento na Lei nº 9.514/1997, bem como revisar cláusulas de contrato de financiamento imobiliário firmado com a Caixa Econômica Federal. O autor alegou cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova pericial contábil, nulidade da consolidação da propriedade e dos leilões por ausência de notificação pessoal, ocorrência de preço vil na alienação do imóvel, abusividade contratual, ilegalidade da capitalização de juros, impossibilidade de utilização do sistema SAC, nulidade da cláusula de vencimento antecipado e aplicabilidade do Fundo Garantidor Habitacional (FGHab). A sentença julgou improcedentes os pedidos e condenou o autor ao pagamento de honorários advocatícios, observada a gratuidade da justiça. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há cinco questões em discussão: (i) se o indeferimento da prova pericial contábil configura cerceamento de defesa; (ii) se há nulidade do procedimento de execução extrajudicial por ausência de notificação pessoal do devedor acerca dos leilões; (iii) se a alienação do imóvel ocorreu por preço vil; (iv) se existem cláusulas contratuais abusivas, inclusive quanto à capitalização de juros e à utilização do sistema de amortização constante (SAC); (v) se a redução da renda do devedor e a alegada incidência do FGHab descaracterizam a mora contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR O julgamento antecipado da lide é admitido quando as provas constantes dos autos são suficientes para a formação do convencimento do magistrado, cabendo ao juiz, como destinatário da prova, avaliar a pertinência da produção de perícia contábil, nos termos dos arts. 355, I, 370 e 464 do CPC, inexistindo cerceamento de defesa. Em contratos de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária regularmente registrados, a resolução do contrato em caso de inadimplemento deve observar o procedimento específico previsto na Lei nº 9.514/1997, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, conforme entendimento fixado no Tema Repetitivo 1.095 do STJ. A execução extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/1997 é constitucional e não viola a garantia de acesso ao Poder Judiciário, uma vez que eventual ilegalidade pode ser posteriormente submetida ao controle judicial. A ausência de notificação pessoal acerca das datas dos leilões não gera nulidade automática do procedimento quando demonstrada a ciência inequívoca do devedor, especialmente quando comprovado o envio de notificações aos endereços constantes do contrato e ao endereço eletrônico do fiduciante, sem demonstração de prejuízo ao exercício do direito de preferência. Não se caracteriza preço vil quando a arrematação ocorre por valor superior a 50% do valor de avaliação do imóvel, parâmetro adotado pela jurisprudência para aferição da validade da alienação. A capitalização de juros em periodicidade inferior à anual é admitida em contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional após 31/03/2000, desde que expressamente pactuada, conforme entendimento do STJ e a Súmula 539. A utilização do Sistema de Amortização Constante (SAC) não configura irregularidade ou anatocismo por si só, cabendo ao devedor demonstrar a existência de fatores que gerem desequilíbrio contratual, o que não ocorreu no caso concreto. A redução da renda ou o desemprego do mutuário não constituem fatos extraordinários ou imprevisíveis aptos a justificar a revisão contratual ou afastar a mora, tampouco foi comprovado o preenchimento dos requisitos contratuais para acionamento do Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHab). A cláusula de vencimento antecipado é válida quando expressamente pactuada e aplicada em razão do inadimplemento contratual, configurando exercício regular de direito pelo credor. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido.” (ApCiv 5003251-53.2022.4.03.6109, Rel. Des. Federal Renato Becho, j. 20/06/2026, DJEN: 24/06/2026, grifos nossos) “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO BANCÁRIO. SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO CONSTANTE (SAC). CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. LEGALIDADE. SEGURO HABITACIONAL E TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. AUSÊNCIA DE VENDA CASADA. CDC. INEXISTÊNCIA DE ABUSIVIDADE. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação interposta contra sentença que, nos termos do art. 487, I, do CPC, julgou improcedente ação revisional de contrato de financiamento imobiliário firmado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação – SFH, pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), na qual o autor pleiteou a substituição do sistema por juros simples (método GAUSS), o afastamento da capitalização de juros, a declaração de inconstitucionalidade da Lei nº 11.977/2009, a exclusão da cobrança de seguros e taxa de administração por alegada venda casada, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, a realização de perícia contábil e a devolução de valores. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se a adoção do Sistema de Amortização Constante (SAC) implica capitalização indevida de juros e autoriza a substituição por juros simples; (ii) estabelecer se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova pericial; (iii) determinar se a cobrança de seguro habitacional e de taxa de administração configura venda casada ou abusividade; e (iv) verificar a incidência do Código de Defesa do Consumidor e eventual nulidade de cláusulas contratuais. III. RAZÕES DE DECIDIR Afasta-se o cerceamento de defesa, pois a controvérsia é eminentemente de direito e os documentos constantes dos autos são suficientes para o julgamento antecipado, nos termos dos arts. 355 e 370 do CPC. Reconhece-se que o art. 15-B, § 3º, da Lei nº 4.380/64 impõe o oferecimento do SAC, sendo sua adoção lícita e incapaz, por si só, de gerar desequilíbrio contratual. Assenta-se que o SAC não implica capitalização indevida de juros, consistindo em método de amortização com parcelas decrescentes, amplamente admitido pela jurisprudência. Afirma-se que as instituições financeiras não se submetem ao limite de 12% ao ano previsto no Decreto nº 22.626/33, conforme Súmula 596 do STF e Súmula 382 do STJ, sendo possível a pactuação de juros superiores, desde que não demonstrada abusividade. Reconhece-se a possibilidade de capitalização de juros com periodicidade inferior à anual nas operações realizadas por instituições integrantes do SFN, desde que expressamente pactuada, conforme MP nº 2.170-36/2001, Súmula 539 do STJ, RE 592.377 (Tema 33/STF) e REsp 973.827/RS. Observa-se que o contrato foi celebrado após a Lei nº 11.977/2009, cujo art. 15-A da Lei nº 4.380/64 autoriza expressamente a capitalização mensal de juros no âmbito do SFH. Conclui-se que a contratação do seguro habitacional é obrigatória nos termos do art. 5º, IV, da Lei nº 9.514/97, inexistindo prova de imposição de seguradora específica, afastando-se a alegação de venda casada, em consonância com a Súmula 473 do STJ. Reconhece-se que a taxa de administração possui fundamento legal (Lei nº 8.036/90, art. 5º, VIII), regulamentação pelo Conselho Curador do FGTS (Resolução nº 702/2012) e pelo CMN (Resolução nº 4.676/2018), além de previsão contratual expressa, inexistindo abusividade. Afirma-se que a aplicação do CDC (Súmula 297 do STJ) não implica nulidade automática de cláusulas, exigindo demonstração concreta de onerosidade excessiva ou desequilíbrio, o que não ocorreu. Reafirma-se a validade do contrato como ato jurídico perfeito (art. 5º, XXXVI, da CF/88), devendo