Execução de título extrajudicial. Penhora de imóvel. Ilegitimidade. Alienação anterior não registrada. Inoponibilidade a terceiros. Excesso de penhora

Ementa

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE. ALIENAÇÃO ANTERIOR NÃO REGISTRADA. INOPONIBILIDADE A TERCEIROS. EXCESSO DE PENHORA. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE BENS ALTERNATIVOS. NOVA AVALIAÇÃO. DESCABIMENTO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME:Agravo de instrumento interposto pelo executado contra decisão que rejeitou a impugnação à penhora de imóvel, afastando a alegação de ilegitimidade fundada em suposta alienação anterior a terceiro, homologou a avaliação realizada pelo Oficial de Justiça e determinou o prosseguimento da execução com designação de hasta pública. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:Há três questões em discussão: (i) a legitimidade da penhora diante da alegada alienação anterior do imóvel a terceiro, por contrato particular não registrado; (ii) a configuração de excesso de penhora pela desproporção entre o valor do bem e o débito executado; (iii) a necessidade de nova avaliação judicial do bem penhorado. III. RAZÕES DE DECIDIR:1. A transferência da propriedade imóvel entre vivos exige o registro do título translativo no Registro de Imóveis. O contrato particular não registrado produz efeitos apenas entre as partes e é inoponível à exequente e ao juízo, nos termos do art. 1.245, § 1º, do CC/2002.2. A autenticação cartorária do contrato ocorreu após o ajuizamento da execução, o imóvel estava gravado com hipoteca de valor muito superior ao preço declarado na venda e o filho do executado foi encontrado no local por ocasião da avaliação, o que indica indícios de simulação e fragiliza a tese de alienação anterior válida.3. O princípio da menor onerosidade, previsto no art. 805 do CPC, não é absoluto. O parágrafo único do mesmo dispositivo impõe ao executado que alega excesso de penhora o ônus de indicar outros meios mais eficazes e menos onerosos para a satisfação do crédito, sob pena de manutenção dos atos executivos. O agravante não indicou bens alternativos.4. A nova avaliação judicial é cabível apenas nas hipóteses do art. 873 do CPC. O laudo particular apresentado pelo executado não indica parâmetros comparativos nem metodologia verificável, sendo insuficiente para infirmar a avaliação realizada pelo Oficial de Justiça, cujo valor é coerente com a atualização do laudo anterior apresentado pelo próprio executado. IV. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO.___________Dispositivos relevantes citados: CC/2002, art. 1.245, § 1º; CPC/2015, arts. 805, parágrafo único; 870; 873, inc. I, II e III.Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 375; STJ, Tema Repetitivo 243; TJRS, Agravo de Instrumento nº 51661584220268217000, Rel. Des. Sergio Fusquine Goncalves, j. 26-05-2026.(Agravo de Instrumento, Nº 52722097720268217000, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carla Patricia Boschetti Marcon, Julgado em: 18-09-2026)

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