Ação de indenização. Contrato de locação comercial. Ilegitimidade passiva da imobiliária administradora. Ausência de ato ilícito da locadora

Ementa

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA ADMINISTRADORA. AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO DA LOCADORA. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME: Apelação cível interposta contra sentença que extinguiu o processo sem resolução de mérito em relação à imobiliária administradora, por ilegitimidade passiva, e julgou improcedentes os pedidos formulados em face da locadora, consistentes em rescisão contratual por culpa da locadora, indenização pelo fundo de comércio e ponto comercial, indenização por danos materiais e morais e aplicação de multa contratual. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: Há seis questões em discussão: (i) se a sentença violou a preclusão ao reconhecer a ilegitimidade passiva da imobiliária após o despacho saneador tê-la rejeitado; (ii) se a imobiliária praticou ato ilícito autônomo que justifique sua responsabilização solidária; (iii) se houve renovação contratual e se a locadora frustrou ilegitimamente a continuidade da locação; (iv) se a locadora praticou rescisão unilateral culposa apta a ensejar indenização pelo fundo de comércio; (v) se os danos materiais aos equipamentos foram causados pelas infiltrações imputáveis à locadora; (vi) se a conduta da locadora configura dano moral indenizável. III. RAZÕES DE DECIDIR:1. A legitimidade das partes é matéria de ordem pública, reexaminável a qualquer tempo antes da sentença, nos termos do art. 485, § 3º, do CPC/2015; o despacho saneador, por ser decisão interlocutória, não produz coisa julgada e não impede a revisão da questão na sentença, de modo que a preliminar de preclusão é rejeitada.2. A imobiliária atuou como mandatária da locadora, repassando sistematicamente as reclamações à proprietária e à síndica do condomínio; ausente prova de ato ilícito próprio que extrapole os limites do mandato, é correta a extinção do processo em relação a ela, com fundamento no art. 485, inc. VI, do CPC/2015.3. Não houve renovação contratual, pois a declaração unilateral da locatária não supre a exigência de novo instrumento escrito; a indenização pelo fundo de comércio pressupõe o exercício tempestivo da ação renovatória, nos termos do art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/1991, cujo prazo decorreu sem o ajuizamento da respectiva ação.4. A conduta da apelante viola o princípio da boa-fé objetiva, na modalidade venire contra factum proprium, e o dever de mitigar o próprio prejuízo (duty to mitigate the loss), pois, ao mesmo tempo em que atestou tecnicamente o risco de colapso estrutural do imóvel, postulou a renovação da locação pelo dobro do prazo original; a contranotificação da locadora fundamentou-se no laudo produzido pela própria locatária, não configurando ato ilícito.5. Ausente o ato ilícito da locadora, não se configuram os elementos da responsabilidade civil previstos no art. 927 do CC/2002; os pedidos de indenização por danos materiais, danos morais e multa contratual carecem de fundamento, pois os danos alegados não foram comprovados e as dificuldades decorrentes da desocupação não são imputáveis à conduta da locadora. IV. DISPOSITIVO: Preliminar de preclusão rejeitada. Recurso desprovido. ___________Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, inc. X; CC/2002, arts. 422, 653, 667 e 927; CPC/2015, arts. 373, incs. I e II, 485, incs. VI e § 3º, e 85, § 11; CDC, art. 6º, inc. VI; Lei nº 8.245/1991, arts. 22, incs. I, III e IV, 51, § 5º, e 52, § 3º.Jurisprudência relevante citada: TJRS, Apelação Cível nº 50027865520178210072, Rel. Des. Pedro Celso Dal Pra, j. 25.06.2026; TJRS, Apelação Cível nº 50033754020238210071, Rel. Des. Ergio Roque Menine, j. 04.05.2026; TJRS, Apelação Cível nº 50027311220208210004, Rel. Des. Carmem Maria Azambuja Farias, j. 30.11.2022.(Apelação Cível, Nº 50161885220238210022, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Clovis Moacyr Mattana Ramos, Julgado em: 18-09-2026)

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