Locação não residencial. Prorrogação por prazo indeterminado. Manutenção das condições contratuais

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. MANUTENÇÃO DAS CONDIÇÕES CONTRATUAIS. ALEGADO ACORDO VERBAL PARA REDUÇÃO DO ALUGUEL E ISENÇÃO DOS ENCARGOS DE CONSUMO. AUSÊNCIA DE PROVA. PAGAMENTOS PARCIAIS. INOCORRÊNCIA DE SUPRESSIO OU RENÚNCIA. ENCARGOS DE ÁGUA E ENERGIA ELÉTRICA. ADEQUAÇÃO DOS VALORES AO PERÍODO E À UNIDADE CONSUMIDORA RECONHECIDOS NA SENTENÇA. DANOS MATERIAIS AO IMÓVEL, À MOBÍLIA E AOS ELETRODOMÉSTICOS. AUSÊNCIA DE PROVA SEGURA DO ESTADO INICIAL E FINAL DOS BENS, DO NEXO CAUSAL E DO VALOR DOS PREJUÍZOS. PEDIDO AUTÔNOMO FORMULADO EM CONTRARRAZÕES. NÃO CONHECIMENTO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO DA LOCATÁRIA PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA LOCADORA DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelações cíveis interpostas pela locatária e pela locadora contra sentença proferida em demanda decorrente de contrato de locação não residencial, na qual se reconheceu a obrigação da locatária de pagar diferenças de aluguel e encargos de água e energia elétrica, mas se julgou improcedente o pedido de indenização por danos materiais supostamente causados ao imóvel, à mobília e aos eletrodomésticos ao término da ocupação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há cinco questões em discussão: (i) definir se as partes celebraram acordo verbal definitivo para reduzir o aluguel mensal de R$ 3.700,00 para R$ 2.000,00 e isentar a locatária dos encargos de água e energia elétrica; (ii) estabelecer se o recebimento reiterado de valores inferiores ao aluguel contratado configura supressio, renúncia ou comportamento contraditório da locadora; (iii) determinar os valores devidos a título de água e energia elétrica, conforme o período e a unidade consumidora delimitados na sentença; (iv) verificar se a locatária responde pelos danos materiais alegadamente causados ao imóvel, à mobília e aos eletrodomésticos; e (v) examinar o cabimento de pedido autônomo de expedição de ofício à OAB/RS formulado em contrarrazões. III. RAZÕES DE DECIDIR A permanência da locatária no imóvel por mais de trinta dias após o término do contrato, sem oposição da locadora, prorroga a locação por prazo indeterminado nas mesmas condições anteriormente ajustadas. A alegação de acordo verbal destinado a reduzir definitivamente o aluguel e afastar os encargos de consumo constitui fato modificativo do direito da locadora, cuja prova incumbe à locatária. Declarações unilaterais e prova oral que apenas demonstram pagamentos mensais de R$ 2.000,00, acompanhados da promessa de quitação posterior da diferença, não comprovam remissão, novação ou quitação integral da obrigação locatícia. A mera tolerância temporária da locadora quanto ao recebimento de valores inferiores ao aluguel contratado, especialmente em contexto de crise e diante da promessa de pagamento futuro do saldo, não caracteriza supressio, renúncia ou comportamento contraditório. A ausência de recibos formais não implica quitação integral quando os pagamentos parciais são reconhecidos e abatidos, mas não há prova de anuência da credora para que extingam a totalidade da obrigação. A cobrança das diferenças do aluguel originalmente pactuado não exige o ajuizamento de ação revisional, pois a locadora não pretende alterar o valor contratual, mas obter o cumprimento das condições já ajustadas. A responsabilidade contratual da locatária pelos encargos de água e energia elétrica subsiste quando não se comprova a alegada isenção verbal. A condenação ao ressarcimento dos encargos de consumo deve observar estritamente o período e a unidade consumidora delimitados na sentença, excluindo-se faturas anteriores ao intervalo reconhecido ou vinculadas a unidade diversa. O dever de restituição do imóvel no estado em que foi recebido, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal, exige prova do estado inicial e final dos bens, dos danos que excedem o desgaste ordinário, do nexo causal e do respectivo valor. Fotografias e orçamentos produzidos unilateralmente, sem laudo técnico ou vistoria bilateral de saída, não permitem distinguir com segurança avarias imputáveis à locatária, desgaste natural decorrente de locação prolongada, alterações consentidas e vícios preexistentes. A ausência de laudo formal não impede, por si só, a comprovação dos danos, desde que os demais elementos probatórios sejam robustos e permitam estabelecer as condições inicial e final dos bens e o nexo causal, o que não ocorre quando a prova permanece inconclusiva. Depoimentos que não individualizam tecnicamente os danos, não esclarecem o momento ou a causa das deteriorações e não quantificam os custos dos reparos não satisfazem o ônus probatório do locador. Tratativas destinadas à verificação ou à composição de eventuais reparos, desacompanhadas de reconhecimento específico da extensão dos danos, da responsabilidade integral e do valor cobrado, não configuram confissão da dívida. A existência de laudo anterior à desocupação indicando a necessidade de substituição de aparelhos de ar-condicionado impede atribuir à locatária os defeitos sem prova de que decorreram de sua conduta. As contrarrazões destinam-se à resistência ao recurso e não constituem via adequada para formular pretensão autônoma contra o procurador da parte adversa sem instrução e contraditório próprios. O provimento parcial restrito à redução dos encargos de consumo não altera substancialmente a sucumbência recíproca quando a locadora permanece vencedora quanto às diferenças locatícias e a parte dos encargos, enquanto a locatária permanece vencedora quanto ao pedido de danos materiais. O desprovimento integral de um dos recursos autoriza a majoração dos honorários advocatícios devidos ao patrono da parte recorrida, observada a suspensão da exigibilidade decorrente da gratuidade da justiça. IV. DISPOSITIVO Recurso da locadora desprovido. Pedido formulado em contrarrazões não conhecido. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, arts. 23, III, e 56, parágrafo único; CPC, arts. 85, § 11, 369 e 373, I e II. Jurisprudência relevante citada: TJRS, Apelação Cível nº 5004400-59.2014.8.21.0021, Rel. Des.ª Carmem Maria Azambuja Farias, j. 17.12.2025.(Apelação Cível, Nº 50007656020218210042, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Roberto Carvalho Fraga, Julgado em: 18-09-2026)

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