Locação. Embargos à execução. Execução de título extrajudicial. Contrato de locação. Acordo extrajudicial de parcelamento. Validade

Ementa

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ACORDO EXTRAJUDICIAL DE PARCELAMENTO. VALIDADE. LEGITIMIDADE ATIVA DA LOCADORA. PLANILHA DE DÉBITO. HIGIDEZ. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME:1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os embargos à execução de título extrajudicial fundada em acordo de parcelamento de débitos locatícios. Os embargantes sustentam nulidade da sentença por defeito de fundamentação, inépcia da petição inicial da execução por ausência de memória de cálculo, ilegitimidade ativa da credora em razão da intermediação de administradora imobiliária, nulidade do acordo extrajudicial por ausência de assistência de advogado e iliquidez do título pela cumulação de encargos na planilha de débito. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:1. Há quatro questões em discussão: (i) preliminar de nulidade da sentença por defeito de fundamentação e de nulidade da execução por inépcia da petição inicial; (ii) preliminar de ilegitimidade ativa ad causam da credora proprietária diante da atuação da administradora imobiliária; (iii) validade do acordo extrajudicial de transação celebrado sem assistência de advogado; (iv) liquidez, certeza e exigibilidade do débito executado diante da cumulação de encargos na planilha de cálculo. III. RAZÕES DE DECIDIR:1. A sentença enfrentou adequadamente as questões relevantes ao deslinde da controvérsia, apresentando fundamentação suficiente para a compreensão do julgado, razão pela qual se rejeita a preliminar de nulidade por defeito de fundamentação.2. A execução foi instruída com contrato de locação, termo de acordo extrajudicial e relatório de inadimplência que discrimina a evolução do débito, os índices de correção e os encargos aplicados, satisfazendo os requisitos do art. 798, inc. I, alínea "b", do CPC, razão pela qual se rejeita a alegação de inépcia da petição inicial.3. A legitimidade ativa para a cobrança de aluguéis pertence ao locador proprietário do imóvel; a administradora imobiliária atua como mandatária, sem adquirir titularidade autônoma sobre os créditos locatícios, de modo que a emissão de boletos em seu nome constitui mero ato de execução do mandato.4. A transação extrajudicial é negócio jurídico de direito material e não exige capacidade postulatória para sua celebração; a ausência de advogado de uma das partes não invalida o acordo, desde que presentes os requisitos do art. 104 do CC/2002, quais sejam agente capaz, objeto lícito e forma admitida em lei.5. O inadimplemento das parcelas do acordo e dos aluguéis correntes autorizou, nos termos das cláusulas contratuais, o vencimento antecipado do saldo e a cobrança conjunta de todas as verbas inadimplidas; os encargos moratórios foram aplicados estritamente sobre as parcelas em atraso, sem dupla penalização, e os apelantes não apresentaram cálculo alternativo capaz de demonstrar excesso. IV. RECURSO DESPROVIDO.___________Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 104 e 840 a 850; CPC/2015, arts. 290, 783, 798, inc. I, alínea "b", 924, inc. I, e 1.022.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.103.823/RJ, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 8/6/2026; STJ, REsp n. 2.225.716/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 9/12/2025; STJ, AgInt no REsp n. 2.076.641/MG, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 29/4/2024; STJ, REsp n. 2.062.295/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 8/8/2023; STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 1.590.342/MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 8/6/2020; STJ, REsp n. 1.390.324/DF, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Terceira Turma, j. 2/9/2014.(Apelação Cível, Nº 50015652020258216001, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carla Patricia Boschetti Marcon, Julgado em: 18-09-2026)

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