Locação. Ação declaratória. Locação em shopping center. Taxa de transferência. Reorganização societária. Ausência de causa econômica. Abuso de direito

Ementa

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA. LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. TAXA DE TRANSFERÊNCIA. REORGANIZAÇÃO SOCIETÁRIA. AUSÊNCIA DE CAUSA ECONÔMICA. ABUSO DE DIREITO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA REFORMADA. RECURSO PROVIDO. OMISSÃO PARCIALMENTE RECONHECIDA. AUSÊNCIA DE CONTRADIÇÃO. 1. Não há omissão quanto aos arts. 54 da Lei nº 8.245/91 e 421-A do Código Civil, expressamente enfrentados no acórdão, que reconheceu a liberdade de pactuação e a presunção de paridade dos contratos empresariais, assentando, todavia, que tais normas não conferem imunidade ao controle judicial, à luz do parágrafo único do art. 421 e dos arts. 421 e 422 do Código Civil. Tampouco foi desconsiderado o critério objetivo eleito pelas partes, cujo suporte fático o julgado reconheceu configurado; o que se negou não foi o gatilho contratual, mas a exigibilidade da cobrança dele extraída. Inexiste, ademais, contradição entre o reconhecimento da natureza intuitu personae do ajuste e a conclusão de que a reorganização operada no nível das controladoras indiretas não repercutiu no vínculo locatício, porquanto as proposições se situam em planos lógicos distintos, o da causa que legitima a cláusula em abstrato e o de sua verificação no caso concreto. 2. Cabe, porém, integrar a fundamentação para explicitar que a autonomia privada opera no plano da liberdade de estipular a hipótese contratual, sem subtrair o exercício da posição jurídica dela resultante aos limites dos arts. 187 e 884 do Código Civil e à função de controle da boa-fé objetiva, e para esclarecer que a ausência de causa econômica não decorre da mera preservação da identidade formal da pessoa jurídica locatária, mas da constatação cumulativa de que se mantiveram íntegros a marca, o ramo de atividade, a destinação do ponto comercial, a inserção no tenant mix e a capacidade econômico-financeira do operador, não tendo as embargantes alegado, em momento algum, deterioração de idoneidade ou de solidez da locatária em razão da operação societária. Esclarecimento que não altera o resultado do julgamento. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS EM PARTE. OMISSÃO SANADA. JULGAMENTO INALTERADO.(Apelação Cível, Nº 52170888020248210001, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Roberto José Ludwig, Julgado em: 18-09-2026)

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