Ação de locação de imóvel. Inversão do ônus da prova. Inaplicabilidade do CDC à relação entre locatário e administradora imobiliária

Ementa

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. INAPLICABILIDADE DO CDC À RELAÇÃO ENTRE LOCATÁRIO E ADMINISTRADORA IMOBILIÁRIA. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESTA, PROVIDO. I. CASO EM EXAME: Agravo de instrumento interposto por administradora imobiliária contra decisão interlocutória que, em ação de locação de imóvel urbano, inverteu o ônus da prova em favor do locatário com fundamento no art. 6º, VIII, do CDC, por reconhecer relação de consumo entre o locatário e a agravante, e determinou a produção antecipada de prova pericial elétrica no imóvel locado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: Há duas questões em discussão: (i) preliminar de conhecimento parcial do recurso, suscitada pelo agravado, quanto ao pedido de exclusão da agravante do polo passivo; (ii) mérito quanto à validade da inversão do ônus da prova imposta à administradora imobiliária. III. RAZÕES DE DECIDIR:1. A preliminar de conhecimento parcial é acolhida: o pedido de exclusão da agravante do polo passivo não pode ser examinado pelo Tribunal, pois o juízo de origem não se pronunciou sobre a legitimidade passiva, e a análise direta pela instância recursal implicaria supressão de instância e violação ao princípio do duplo grau de jurisdição.2. A relação jurídica entre o locatário e a administradora imobiliária, quando esta atua como mandatária do locador na gestão da locação, não configura relação de consumo, sendo regida pela Lei nº 8.245/1991 e pelo CC.3. A administradora presta serviços ao proprietário do imóvel, por força de contrato de mandato, agindo em nome e no interesse do mandante, nos termos dos arts. 653 e 663 do CC; o locatário não é destinatário final desses serviços, o que afasta a incidência do CDC e, consequentemente, a inversão do ônus da prova fundada no art. 6º, VIII, do CDC.4. A redistribuição dinâmica do ônus da prova, prevista no art. 373, § 1º, do CPC, também não se aplica: imputar à administradora o encargo de provar a inexistência de vício estrutural na instalação elétrica do imóvel, bem sobre o qual não detém posse direta nem ingerência técnica, configura prova diabólica vedada pelo art. 373, § 2º, do CPC.5. O ônus da prova deve observar a regra estática geral do art. 373, I e II, do CPC, cabendo ao autor demonstrar a falha culposa da administradora e o nexo causal com os danos, e à ré evidenciar fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor. IV. DISPOSITIVO E TESE: Recurso provido, na parte que conhecido, para afastar a inversão do ônus da prova. Tese de julgamento: "1. A relação entre locatário e administradora imobiliária que atua como mandatária do locador não configura relação de consumo, sendo inaplicável o CDC e, por conseguinte, indevida a inversão do ônus da prova com fundamento no art. 6º, VIII, do CDC. 2. A redistribuição dinâmica do ônus da prova é vedada quando implica a imposição de prova diabólica à parte que não detém posse direta nem ingerência técnica sobre o bem objeto da controvérsia." Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 6º, VIII; CC, arts. 653, 663 e 667; CPC, art. 373, I e II, §§ 1º e 2º; Lei nº 8.245/1991, art. 22, I e IV. Jurisprudência relevante citada: TJRS, Agravo de Instrumento nº 51362581420268217000, 15ª Câmara Cível, Rel. Roberto José Ludwig, j. 06-05-2026.(Agravo de Instrumento, Nº 52533398120268217000, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Sandro Silva Sanchotene, Julgado em: 18-09-2026)

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