Locação. Ação de cobrança de aluguéis e encargos. Ação de cobrança de reparos em imóvel locado. Julgamento conjunto

Ementa

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. AÇÃO DE COBRANÇA DE REPAROS EM IMÓVEL LOCADO. JULGAMENTO CONJUNTO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA E DE PROCEDÊNCIA PARCIAL MANTIDAS. RECURSO PROVIDO EM PARTE. I. CASO EM EXAME:1. Apelação cível interposta pelos réus contra sentença que, em julgamento conjunto de feitos conexos, julgou procedente a ação de cobrança de aluguéis e encargos locatícios vencidos entre agosto de 2016 e a data de entrega das chaves, e parcialmente procedente a ação de cobrança de reparos em imóvel locado, condenando os réus solidariamente ao pagamento dos valores apurados em liquidação de sentença. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:1. Há cinco questões em discussão: (i) preliminar de nulidade da sentença por omissão; (ii) o termo final da relação locatícia e a exigibilidade dos aluguéis vencidos entre agosto de 2016 e junho de 2017; (iii) a alegada violação da boa-fé objetiva pela ausência de habite-se e a incidência da exceção do contrato não cumprido; (iv) a validade da vistoria de saída elaborada unilateralmente e a preexistência dos danos apontados; (v) a redistribuição dos ônus sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR:1. A preliminar de nulidade da sentença é rejeitada, pois a sentença expôs e rejeitou a tese defensiva por fundamento que a absorve integralmente, e a ausência de exame de documento incapaz de alterar o mérito não gera nulidade.2. A desocupação fática não se confunde com a restituição do bem: a obrigação de pagar aluguéis e encargos subsiste até a efetiva devolução do imóvel ao locador, cabendo aos réus, como fato extintivo do direito do autor, demonstrar a data da restituição, ônus do qual não se desincumbiram, conforme o art. 373, inc. II, do CPC.3. A ausência de habite-se não autoriza a exceção do contrato não cumprido nem a retenção da posse sem pagamento, pois o risco era conhecido e contratualmente assumido pelos locatários desde o início da locação, e a notificação municipal versou sobre alvará de funcionamento, que é encargo do empreendedor; além disso, o art. 476 do CC autoriza a recusa da própria prestação, não a conjugação de retenção da posse com ausência de pagamento.4. A vistoria de saída elaborada unilateralmente é válida quando precedida de notificação do locatário e cotejada com a vistoria de entrada, a prova fotográfica e a prova oral; o extintor de incêndio, contudo, não constava da vistoria de entrada e deve ser excluído da condenação, por não integrar o imóvel entregue, sendo o ônus da prova do autor nos termos do art. 373, inc. I, do CPC.5. Os honorários advocatícios são majorados para 12% sobre o valor da condenação no processo de cobrança de aluguéis, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, com exigibilidade suspensa em relação às pessoas físicas beneficiárias da gratuidade. IV. DISPOSITIVO E TESE:1. Preliminar de nulidade rejeitada.2. Recurso provido em parte para excluir da condenação o item relativo à reposição de extintor de incêndio na ação de cobrança de reparos, e para majorar os honorários advocatícios na ação de cobrança de aluguéis. ___________Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 265, 324, p.u., 405, 476; CPC/2015, arts. 85, § 11, 373, incs. I e II, 489, § 1º, inc. IV, 1.013, § 3º, inc. IV; Lei 8.245/1991, arts. 22, inc. IV, e 23, inc. III.Jurisprudência relevante citada: TJRS, Apelação Cível nº 50004454920208210105, Décima Quinta Câmara Cível, Rel. Carmem Maria Azambuja Farias, j. 15-05-2026.(Apelação Cível, Nº 50005727720198215001, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Roberto José Ludwig, Julgado em: 18-09-2026)

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