Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis. Locação comercial. Inadimplência. Culpa exclusiva da locadora. Não configuração

Ementa

DIREITO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. LOCAÇÃO COMERCIAL. INADIMPLÊNCIA. CULPA EXCLUSIVA DA LOCADORA. NÃO CONFIGURAÇÃO. RECONVENÇÃO. OBRAS NO IMÓVEL. CLÁUSULA DE RENÚNCIA A BENFEITORIAS. VALIDADE. ÔNUS SUCUMBENCIAIS DOS FIADORES. REDISTRIBUIÇÃO. RECURSO DA LOCATÁRIA DESPROVIDO. RECURSO DOS FIADORES PROVIDO. I. CASO EM EXAME:Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis, declarou a perda superveniente do objeto do pedido de despejo, condenou a locatária ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos até a desocupaçãodo imóvel, limitou a responsabilidade dos fiadores ao período de maio a dezembro de 2014 e julgou improcedente a reconvenção. A locatária sustenta culpa exclusiva da locadora pelo encerramento do negócio, direito à indenização pelas obras realizadas no imóvel e inversão dos ônus sucumbenciais. Os fiadores pugnam pela redistribuição dos ônus sucumbenciais, sob o argumento de que a autora decaiu da parte majoritária do pedido formulado contra eles. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:1. No recurso da locatária, há duas questões em discussão: (i) se a culpa exclusiva da locadora pela ausência do "habite-se" autoriza a aplicação da exceção do contrato não cumprido e afasta a obrigação de pagar aluguéis; (ii) se as obras realizadas no imóvel geram direito à indenização, à luz da cláusula contratual de renúncia a benfeitorias e da distinção entre benfeitoria e acessão.2. No recurso dos fiadores, a questão em discussão consiste em saber se os ônus sucumbenciais devem ser redistribuídos proporcionalmente ao período de sua efetiva condenação. III. RAZÕES DE DECIDIR:1. A locadora cumpriu a obrigação prevista no art. 22, inc. I, da Lei nº 8.245/91, pois entregou o imóvel originalmente contratado em condições de uso para fins comerciais. A irregularidade que impediu a obtenção do alvará decorreu das obras realizadas pela própria locatária sem autorização escrita, e não de vício preexistente do imóvel, o que afasta a exceção do contrato não cumprido.2. A cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias é válida, nos termos da Súmula 335 do STJ, independentemente da natureza da obra realizada. A distinção entre benfeitoria e acessão não afasta a eficácia da renúncia, pois o que se protege é a liberdade de contratar e o equilíbrio econômico do pacto.3. Ainda que se admitisse a aplicação da acessão inversa prevista no art. 1.255, parágrafo único, do CC, o direito à indenização pressupõe boa-fé e que a construção exceda consideravelmente o valor do terreno, requisito não comprovado nos autos. Além disso, a locatária não se desincumbiu do ônus de provar que as obras foram realizadas durante a vigência do contrato de 2003, pois os orçamentos apresentados foram desacreditados pelas próprias empresas emitentes.4. A distribuição dos ônus sucumbenciais em relação aos fiadores deve observar o critério de proporcionalidade dos arts. 82, §2º, e 86, caput, do CPC. Como a autora obteve condenação dos fiadores apenas quanto a 7 dos mais de 78 meses cobrados, eles respondem solidariamente pelos honorários calculados exclusivamente sobre o valor correspondente ao período de sua efetiva condenação. IV. DISPOSITIVO: 1. Recurso da locatária desprovido. Sentença de improcedência da reconvenção mantida. Honorários recursais majorados para 12% sobre o valor da condenação, suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça. 2. Recurso dos fiadores provido para reformar a sentença no capítulo dos ônus sucumbenciais, estabelecendo que os fiadores respondem solidariamente com a locatária pelos honorários advocatícios calculados apenas sobre o valor correspondente ao período de sua efetiva condenação.(Apelação Cível, Nº 50006991120148210015, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Roberto José Ludwig, Julgado em: 18-09-2026)

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