Locação de imóvel. Legitimidade passiva do locador e da administradora. Cobrança de reparos na pintura. Umidade ascendente

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO LOCADOR E DA ADMINISTRADORA. COBRANÇA DE REPAROS NA PINTURA. UMIDADE ASCENDENTE. FALHA NA IMPERMEABILIZAÇÃO DAS FUNDAÇÕES. VÍCIO CONSTRUTIVO. INEXIGIBILIDADE DO DÉBITO. ABSTENÇÃO DE INSCRIÇÃO NOS CADASTROS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta pelo proprietário e pela administradora de imóvel contra sentença que declarou inexistente o débito cobrado dos antigos locatários por reparos na pintura, determinou aos réus que se abstivessem de promover ou solicitar a inscrição dos nomes dos autores nos cadastros de proteção ao crédito em razão da cobrança e fixou honorários advocatícios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se o proprietário e a administradora do imóvel possuem legitimidade passiva para responder à pretensão declaratória de inexistência do débito e à obrigação de abstenção de negativação, apesar da existência de garantia locatícia prestada por empresa terceira; e (ii) estabelecer se os locatários respondem pelos custos de reparação da pintura quando a prova pericial atribui os danos à umidade decorrente de vício construtivo. III. RAZÕES DE DECIDIR A legitimidade das partes é aferida à luz das afirmações formuladas na petição inicial e da relação jurídica material submetida ao Poder Judiciário. O proprietário e a administradora possuem legitimidade passiva porque integram a relação locatícia, são beneficiários do crédito controvertido, sustentam sua exigibilidade e foram apontados como responsáveis pela cobrança e pela ameaça de negativação. A garantia prestada por empresa terceira, ainda que compreenda a execução material de procedimentos de cobrança ou negativação, não exclui a legitimidade do locador e da administradora para responderem pela pretensão relacionada ao crédito que afirmam possuir. A obrigação de abstenção limita-se à esfera de atuação dos demandados e não lhes impõe o controle de eventual conduta autônoma da empresa garantidora. O locatário deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal, mas somente responde pelos reparos quando demonstrado que os danos resultaram de sua conduta ou do uso inadequado do bem. O locador responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação, não podendo transferir ao locatário os custos decorrentes de falhas construtivas ou estruturais do imóvel. A perícia judicial identifica umidade por capilaridade ou umidade ascendente decorrente de falhas na impermeabilização das vigas baldrames ou das fundações e afasta a relação entre os danos na pintura e o mau uso ou a falta de manutenção pelos locatários. A impossibilidade de ingresso do perito no interior do imóvel não invalida a prova técnica, pois o acesso foi impedido por representante da parte ré e o profissional obteve elementos suficientes, mediante inspeção da fachada e de parede divisória, para identificar a origem estrutural da umidade. O laudo de vistoria de saída e os orçamentos produzidos unilateralmente comprovam, no máximo, a existência de imperfeições e o custo estimado dos reparos, mas não demonstram que os danos foram causados pelos locatários nem infirmam as conclusões da perícia judicial submetida ao contraditório. A contratação de profissional pelos autores para pintar o imóvel antes da entrega das chaves reforça que as imperfeições remanescentes decorreram da persistência do vício estrutural, insuscetível de solução mediante simples repintura. A inexigibilidade do débito impede que o proprietário e a administradora promovam ou solicitem a inscrição dos nomes dos locatários nos cadastros de proteção ao crédito em razão da cobrança declarada inexistente. IV. DISPOSITIVO Recurso desprovido, com majoração dos honorários advocatícios para 12% sobre o valor atualizado da causa, suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade da justiça. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, arts. 22, IV, e 23, III.(Apelação Cível, Nº 50014457320228210086, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Roberto Carvalho Fraga, Julgado em: 18-09-2026)

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