Locação comercial. Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança. Teoria da imprevisão. Pandemia de COVID-19. Inaplicabilidade

Ementa

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. TEORIA DA IMPREVISÃO. PANDEMIA DE COVID-19. INAPLICABILIDADE. ENCARGOS MORATÓRIOS MANTIDOS. REEMBOLSO POR BENFEITORIAS. DESCABIMENTO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME:1. Apelação cível interposta pela locatária contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de cobrança de aluguéis e encargos locatícios, condenou-a ao pagamento dos valores vencidos no período de inadimplência com multa moratória, correção monetária pelo IGP-M e juros de mora, e julgou parcialmente procedente a reconvenção para reconhecer o direito ao abatimento da caução do saldo devedor, corrigida pelos índices da caderneta de poupança. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:1. Há quatro questões em discussão: (i) a aplicabilidade da teoria da imprevisão para reduzir o valor do aluguel durante a pandemia de Covid-19; (ii) o afastamento dos encargos moratórios com base em caso fortuito ou força maior; (iii) o direito ao reembolso pelas despesas com instalação de caixa de gordura; (iv) a paridade dos índices de atualização monetária entre a dívida locatícia e o crédito da caução. III. RAZÕES DE DECIDIR:1. A revisão contratual com base na teoria da imprevisão exige comprovação concreta do desequilíbrio econômico-financeiro, ônus que incumbe à parte que a invoca, nos termos do art. 373, inc. II, do CPC. A apelante não apresentou documentos contábeis idôneos para demonstrar o impacto da pandemia sobre sua atividade, e a permanência no imóvel por mais de treze meses sem qualquer pagamento viola os deveres anexos da boa-fé objetiva, em especial o duty to mitigate the loss (art. 422 do CC).2. A permanência da locatária na posse do imóvel inviabiliza a isenção dos encargos moratórios, sob pena de enriquecimento sem causa em detrimento do locador.3. O contrato prevê cláusula expressa de renúncia à indenização por benfeitorias realizadas sem autorização prévia e por escrito do locador, com amparo no art. 35 da Lei nº 8.245/1991 e na Súmula nº 335 do STJ. A instalação da caixa de gordura decorreu de exigência sanitária vinculada à atividade comercial da própria locatária, e não de vício estrutural do imóvel.4. A aplicação de índices de atualização distintos para a dívida locatícia e para a caução não viola o princípio da isonomia, pois ambas as situações foram expressamente previstas no instrumento contratual, que determina a correção da caução pelos índices da caderneta de poupança. IV. DISPOSITIVO E TESE:Recurso desprovido. Sentença de procedência parcial mantida.(Apelação Cível, Nº 50455117320208210001, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Roberto José Ludwig, Julgado em: 18-09-2026)

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