Ação de despejo cumulada com cobrança. Locação residencial. Reajuste anual não exigido durante a execução contratual. Supressio

Ementa

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. REAJUSTE ANUAL NÃO EXIGIDO DURANTE A EXECUÇÃO CONTRATUAL. SUPRESSIO. COBRANÇA RETROATIVA DE REAJUSTES AFASTADA. INADIMPLÊNCIA NOS MESES SEM PAGAMENTO MANTIDA. USO DO IMÓVEL COMO DOMICÍLIO FISCAL. INFRAÇÃO À CLÁUSULA RESIDENCIAL NÃO CONFIGURADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME:1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou extinto o pedido de despejo, por perda superveniente do objeto, e procedente o pedido de cobrança, declarando rescindido o contrato de locação e condenando os réus, solidariamente, ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos desde outubro de 2021 até a entrega das chaves, com reajustes anuais de 10%, correção pelo IPCA-E, juros de 1% ao mês e multa contratual de 10%. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:1. Há quatro questões em discussão: (i) preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação quanto à supressio e ao venire contra factum proprium; (ii) se o comportamento reiterado das locadoras de aceitar pagamentos abaixo do valor contratual, por aproximadamente seis anos, suprime o direito de cobrar retroativamente os reajustes anuais de 10%; (iii) se o uso do endereço residencial como domicílio fiscal da empresa configura infração à cláusula de destinação residencial; (iv) redistribuição dos ônus sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR:1. A preliminar de nulidade da sentença é rejeitada. O art. 489, §1º, IV, do CPC exige o enfrentamento de argumentos capazes de infirmar a conclusão adotada, mas não impõe a menção nominal a cada figura jurídica invocada pela parte. A sentença examinou os elementos de fato relevantes e respondeu à controvérsia principal, sendo eventual omissão passível de reforma no mérito, em consonância com o princípio da primazia do julgamento de mérito (art. 4º do CPC).2. A supressio, derivada da boa-fé objetiva (arts. 113, 187 e 422 do CC), impede o exercício tardio de prerrogativa contratual quando a conduta reiterada do credor cria legítima expectativa de não exigibilidade na contraparte. As locadoras receberam os pagamentos mensais, por aproximadamente seis anos, sem ressalva, sem devolver valores e sem apresentar planilha de diferenças, gerando expectativa objetiva de que o valor pago era suficiente ao adimplemento. A cobrança retroativa dos reajustes anuais de 10% sobre os meses em que houve pagamento é, portanto, inadmissível, devendo o cálculo do débito nesses períodos tomar por base o valor efetivamente praticado pelas partes.3. A supressio não alcança os meses em que nenhum pagamento foi realizado. Nesses períodos, não houve conduta das locadoras que pudesse ser interpretada como aceitação ou dispensa da obrigação, e o ônus de provar o pagamento era do apelante (art. 373, II, do CPC). A condenação quanto aos seis meses sem qualquer pagamento é mantida.4. O simples cadastramento de endereço residencial como domicílio fiscal de pessoa jurídica, sem exercício de atividade no local, não configura uso comercial do imóvel. O alvará municipal registrava expressamente a vedação de atividade comercial no endereço, e não há prova de atendimento ao público ou de qualquer atividade econômica exercida na unidade. Esse fundamento da condenação é afastado, mantida a rescisão contratual pela inadimplência dos meses sem pagamento.5. Diante do êxito parcial das apeladas, impõe-se a sucumbência recíproca, com redistribuição proporcional das custas e dos honorários advocatícios. IV. DISPOSITIVO:1. Preliminar de nulidade da sentença rejeitada.2. Recurso parcialmente provido para: (i) afastar a cobrança retroativa das diferenças decorrentes dos reajustes anuais de 10% sobre os meses em que houve pagamento, com base na supressio; (ii) manter a condenação quanto aos seis meses de ausência total de pagamento, pelo valor-base praticado pelas partes, acrescido dos encargos contratuais a apurar em liquidação; (iii) afastar o fundamento da infração à cláusula de destinação residencial, mantida a rescisão contratual; (iv) redistribuir os ônus sucumbenciais, arcando as apeladas com 60% das custas e honorários de 10% sobre a condenação remanescente em favor do patrono do apelante, e o apelante com 40% das custas e honorários de 10% sobre a condenação remanescente em favor do patrono das apeladas. ___________Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 53, 113, 187, 397 e 422; CPC/2015, arts. 4º, 85, §2º, 86, 373, I e II, 489, §1º, IV, e 1.026, §2º.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.803.278/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 22.10.2019; STJ, Tema 1059.(Apelação Cível, Nº 52529233220248210001, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Clovis Moacyr Mattana Ramos, Julgado em: 18-09-2026)

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