Décima Quinta Câmara Cível

Ementa

APELAÇÕES CÍVEIS. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA E AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. SIMULAÇÃO RELATIVA NÃO CONFIGURADA. CLÁUSULA DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO E AO DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. VALIDADE. DESPEJO POR INADIMPLEMENTO. MORA CREDITORIS AFASTADA. ABATIMENTO DOS DEPÓSITOS JUDICIAIS. SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. RECURSOS CONHECIDOS EM PARTE E, NESTA, PROVIDOS EM PARTE.  I. CASO EM EXAME:  1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou improcedente a ação declaratória de nulidade contratual cumulada com indenização por benfeitorias e procedente a ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, decretando a rescisão do contrato de locação comercial por inadimplemento e condenando a locatária ao pagamento dos aluguéis vencidos, com correção pelo IGP-M.  II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:  2. Há seis questões em discussão: (i) preliminar de não conhecimento dos pedidos de multa do art. 44 da Lei nº 8.245/1991 e de indenização por perdas e danos, formulados apenas em grau recursal; (ii) preliminar de nulidade da sentença por deficiência de fundamentação; (iii) a ocorrência de simulação relativa do contrato de locação; (iv) a validade da cláusula de renúncia à indenização e ao direito de retenção por benfeitorias; (v) a subsistência do despejo por inadimplemento e a alegada mora creditoris; (vi) o índice de correção monetária e o destino dos depósitos judiciais.  III. RAZÕES DE DECIDIR:  3.1. Os pedidos de multa do art. 44 da Lei nº 8.245/1991 e de indenização por perdas e danos não são conhecidos, pois não foram deduzidos em primeiro grau, e seu exame originário nesta instância importaria supressão de grau de jurisdição e cerceamento do contraditório.  3.2. A preliminar de nulidade da sentença por deficiência de fundamentação é rejeitada. A sentença apreciou a prova oral e a apelante discorda do peso a ela atribuído, questão que se resolve no mérito. Ademais, a devolução plena da matéria a esta Câmara afasta qualquer prejuízo, nos termos do art. 282, §§ 1º e 2º, do CPC.  3.3. A simulação relativa não está configurada. A apelante não demonstrou a causa simulandi nem os elementos essenciais do suposto negócio dissimulado. A prova documental produzida pela própria apelante — mensagens e recibos que identificam os pagamentos como aluguel — contraria a tese recursal, e a prova oral não confirma a existência de promessa de compra e venda com objeto e preço definidos.  3.4. A cláusula de renúncia à indenização e ao direito de retenção por benfeitorias é válida, com amparo no art. 35 da Lei nº 8.245/1991 e na Súmula 335 do STJ. A documentação juntada não permite atribuir os gastos à apelante nem ao imóvel locado, e as obras de natureza necessária foram custeadas pelo locador no curso do prazo contratual.  3.5. O despejo por inadimplemento é mantido. A apelante não produziu prova de quitaçãodos aluguéis a partir de dezembro de 2023, e o depósito realizado com a contestação foi insuficiente e desacompanhado dos acessórios exigidos pelo art. 62, inc. II, da Lei nº 8.245/1991. A alegação de mora creditoris é afastada, pois a oferta de pagamento não seguida de consignação regular não libera o devedor. Tratando-se de locação comercial prorrogada por prazo indeterminado e regularmente denunciada por escrito, a retomada independe de motivação, sendo irrelevante a alegada insinceridade da notificação.  3.6. Os valores comprovadamente depositados nos autos de ambas as ações devem ser abatidos do montante da condenação, com imputação na ordem do art. 354 do CC, a fim de evitar dupla satisfação do crédito. O IGP-M é substituído pelo IPCA, índice oficial de atualização monetária, por ausência de previsão contratual para aquele índice, nos termos do art. 389, parágrafo único, do CC, na redação da Lei nº 14.905/2024.  IV. DISPOSITIVO:  4.1. Recursos conhecidos em parte. Pedidos de multa do art. 44 da Lei nº 8.245/1991 e de indenização por perdas e danos não conhecidos. Preliminar de nulidade da sentença rejeitada.  4.2. Na parte conhecida, recursos providos em parte para determinar o abatimento dos depósitos judiciais do montante da condenação e para substituir o IGP-M pelo IPCA como índice de correção monetária. Sentença mantida no mais.  ___________Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 113, § 1º, inc. I; 167, § 1º; 227, p.u.; 354; 361; 884; 886; CPC/2015, arts. 282, §§ 1º e 2º; 373, incs. I e II; 489, § 1º, inc. IV; 1.013, caput e § 1º; Lei nº 8.245/1991, arts. 9º, inc. III; 35; 44; 56, p.u.; 57; 62, incs. II, IV e V; CC/2002, art. 389, p.u. (redação da Lei nº 14.905/2024).Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 335; TJRS, Apelação Cível nº 50093729620198210021, Décima Quinta Câmara Cível, Rel. Roberto Carvalho Fraga, j. 14.08.2026.(Apelação Cível, Nº 50019824520248210039, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Roberto José Ludwig, Julgado em: 18-09-2026)

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