Mandatos. Administração imobiliária. Falha na prestação de serviços. Desvio de finalidade de imóvel residencial. Prescrição. Preclusão. Danos materiais e morais

Ementa

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. MANDATOS. ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. DESVIO DE FINALIDADE DE IMÓVEL RESIDENCIAL. PRESCRIÇÃO. PRECLUSÃO. DANOS MATERIAIS E MORAIS. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESTA, PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME1. Apelação cível interposta pela ré contra sentença que julgou procedente ação indenizatória movida pela proprietária de imóvel residencial, condenando a administradora imobiliária ao pagamento de indenização por danos materiais e morais em razão de falha grave na prestação do serviço de intermediação locatícia, consistente na locação do bem para locatário que instalou estabelecimento de prostituição no local. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. Há três questões em discussão: (i) saber se a prejudicial de prescrição, rejeitada por decisão interlocutória não impugnada por agravo de instrumento, pode ser rediscutida em apelação; (ii) saber se a administradora imobiliária é responsável pelos danos materiais e morais decorrentes do desvio de finalidade do imóvel; e (iii) saber se o valor arbitrado a título de danos morais é proporcional. III. RAZÕES DE DECIDIR3. A prejudicial de prescrição não pode ser rediscutida em apelação, pois foi rejeitada por decisão interlocutória que resolvia questão de mérito, contra a qual cabia agravo de instrumento, nos termos do art. 1.015, inc. II, c/c o art. 487, inc. II, do CPC; a inércia da apelante operou a preclusão temporal, vedando a reabertura da matéria, conforme o art. 507 do CPC; o regime de recorribilidade diferida do art. 1.009, § 1º, do CPC não se aplica quando a decisão está expressamente sujeita a agravo de instrumento.4. A relação entre proprietário de imóvel e administradora imobiliária configura relação de consumo, sujeitando a prestadora à responsabilidade objetiva por defeitos na prestação de serviços, com inversão do ônus da prova, conforme o art. 6º, inc. VIII, e o art. 14 do CDC.5. A alegação de culpa exclusiva de terceiro não se sustenta, pois a administradora detinha, em seus cadastros, informação prévia sobre a atividade incompatível exercida pelo locatário em outro imóvel por ela gerido e, ainda assim, prestou informação falsa à proprietária, omitindo dados essenciais para o consentimento; a falha de informação e a má seleção do locatário rompem a excludente e confirmam o nexo causal.6. Na hipótese dos autos, os danos materiais correspondentes às custas da ação de despejo são devidos, pois constituem dano emergente diretamente causado pelo defeito do serviço de administração; a alegação de enriquecimento sem causa não se sustenta, uma vez que a multa compensatória perseguida contra o locatário tem causa jurídica e sujeito passivo distintos da presente pretensão indenizatória.7. Os danos morais estão configurados, pois a utilização do imóvel residencial para prostituição, após informação diversa prestada pela administradora, gerou angústia, constrangimento e repercussões negativas perante a vizinhança, com ampla divulgação do endereço em redes sociais e continuidade do fluxo de pessoas estranhas mesmo após a desocupação, atingindo a dignidade, a tranquilidade e a honra da proprietária.8. O valor arbitrado a título de danos morais comporta redução, pois, consideradas a extensão do prejuízo extrapatrimonial, a intensidade da omissão imputada à administradora e os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, o montante original mostra-se superior ao necessário para compensar o dano e cumprir a função pedagógica da condenação. IV. DISPOSITIVO9. Recurso conhecido em parte e, nesta, parcialmente provido para reduzir a indenização por danos morais para o valor equivalente a R$ 10.000,00 (dez mil reais), mantidos os demais termos da sentença, inclusive quanto aos ônus sucumbenciais. Honorários recursais indevidos, consoante entendimento do STJ. ___________Dispositivos relevantes citados: CC, art. 667; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, inc. VIII, e 14; CPC/2015, arts. 487, inc. II, 507, 1.009, § 1º, 1.015, inc. II, 1.025, 1.026, § 2º, e 489, inc. IV.Jurisprudência relevante citada: STJ, EDcl no AgInt no REsp 1.573.573/RJ (honorários recursais); TJRS, Apelação Cível nº 53213160920248210001, Rel. Carla Patricia Boschetti Marcon, 15ª Câmara Cível, j. 12-06-2026; TJRS, Apelação Cível nº 50195563720258210010, Rel. Roberto José Ludwig, 15ª Câmara Cível, j. 12-06-2026.v(Apelação Cível, Nº 50361551520258210022, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Clovis Moacyr Mattana Ramos, Julgado em: 18-09-2026)

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