Locação comercial. Ação de cobrança. Reparos e pintura do imóvel. Vistoria final unilateral. Ausência de notificação dos locatários e fiadores

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. REPAROS E PINTURA DO IMÓVEL. VISTORIA FINAL UNILATERAL. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO DOS LOCATÁRIOS E FIADORES. INSUFICIÊNCIA PROBATÓRIA. ALUGUÉIS POSTERIORES À ENTREGA DAS CHAVES. INEXIGIBILIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. CUMULAÇÃO COM HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. IMPOSSIBILIDADE. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. MANUTENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta pela locadora contra sentença proferida em ação de cobrança decorrente de locação comercial, na qual se pretende o reconhecimento da responsabilidade dos réus pelo pagamento de R$ 10.000,00 referentes a pintura, limpeza e reparos no imóvel, de três dias adicionais de aluguel posteriores à entrega das chaves, de honorários advocatícios contratuais de 20% sobre o débito e, por consequência, a redistribuição integral dos ônus sucumbenciais em desfavor dos demandados. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se os locatários e fiadores respondem pelo pagamento de R$ 10.000,00 relativos a pintura, limpeza e reparos indicados em orçamento elaborado unilateralmente, sem prova de prévia notificação para acompanhamento da vistoria final; (ii) estabelecer se são exigíveis três dias adicionais de aluguel após a entrega das chaves, em razão do período alegadamente necessário à realização dos reparos; (iii) determinar se a cláusula contratual autoriza a cobrança, em ação judicial autônoma, de honorários advocatícios contratuais de 20% cumulativamente com os honorários sucumbenciais; e (iv) definir se o acolhimento apenas parcial da pretensão caracteriza decaimento mínimo da autora e justifica a imputação integral dos ônus sucumbenciais aos réus. III. RAZÕES DE DECIDIR O art. 23, III, da Lei nº 8.245/1991 impõe ao locatário o dever de restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal, mas a responsabilização por reparos exige que o locador demonstre satisfatoriamente o estado do bem na devolução e possibilite à parte contrária acompanhar a vistoria final. A ausência de prova de prévia comunicação aos locatários ou fiadores acerca do dia e horário da vistoria final compromete a força probatória do documento produzido unilateralmente pelo locador e impede que ele, isoladamente, fundamente a imputação dos custos dos reparos. A assinatura do documento de entrega das chaves em 14 de janeiro de 2025 não comprova a participação do representante da locatária na vistoria posteriormente utilizada para identificar as alegadas avarias. O reconhecimento da ocorrência de princípio de incêndio durante a locação não equivale à admissão da integralidade dos danos descritos no orçamento nem do respectivo custo, incumbindo à locadora demonstrar a relação entre o sinistro e cada serviço cobrado, bem como a extensão dos danos existentes na devolução do imóvel. O orçamento unilateral no valor global de R$ 10.000,00, que engloba limpeza geral, pintura e consertos diversos, não permite distinguir com segurança os danos decorrentes do princípio de incêndio, aqueles resultantes do uso normal do imóvel e as despesas efetivamente imputáveis aos locatários. A cláusula contratual que prevê pintura e reparos ao término da locação disciplina a obrigação material dos locatários, mas não dispensa a comprovação concreta do inadimplemento nem da extensão econômica do prejuízo. A entrega das chaves restitui o imóvel à disponibilidade do locador e constitui, em regra, o termo final da obrigação de pagamento dos aluguéis e demais encargos locatícios. A necessidade de reparos posteriores à devolução do imóvel pode fundamentar pretensão indenizatória própria, desde que devidamente comprovada, mas não autoriza a manutenção fictícia da relação locatícia após a restituição da posse ao locador. A falta de comprovação suficiente da responsabilidade dos réus pelos reparos também impede a cobrança de aluguéis entre 15 e 17 de janeiro de 2025, permanecendo devidos os locativos apenas até 14 de janeiro de 2025, data da entrega das chaves. Os honorários advocatícios previstos contratualmente para a hipótese de inadimplemento não se confundem com os honorários sucumbenciais, mas sua cobrança cumulativa na própria ação judicial implica dupla imposição ao devedor pelo mesmo fato, consistente na necessidade de cobrança judicial da obrigação. O art. 62, II, “d”, da Lei nº 8.245/1991 disciplina especificamente a emenda da mora nas ações de despejo por falta de pagamento e não autoriza a inclusão automática de honorários advocatícios contratuais em ação autônoma de cobrança. A natureza comercial da locação e o fato de a contratação ocorrer entre pessoas jurídicas não afastam a disciplina processual aplicável aos honorários decorrentes da atuação judicial. A autora não sofre decaimento mínimo, pois permanece vencida quanto à cobrança de R$ 10.000,00 por reparos e pintura, aos três dias adicionais de aluguel e aos honorários advocatícios contratuais de 20%, o que justifica a manutenção da distribuição dos ônus sucumbenciais fixada na sentença. O trabalho adicional realizado em grau recursal autoriza a majoração dos honorários advocatícios devidos pela autora aos procuradores dos réus de 10% para 12% sobre o proveito econômico obtido, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil. IV. DISPOSITIVO  Recurso desprovido. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, arts. 23, III, e 62, II, “d”; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: TJRS, Apelação Cível nº 5004831-41.2024.8.21.0022, Décima Quinta Câmara Cível, Rel. Des.ª Carla Patricia Boschetti Marcon, j. 07.05.2025.(Apelação Cível, Nº 50036394120258210086, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Roberto Carvalho Fraga, Julgado em: 18-09-2026)

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