Embargos à execução. Locação em shopping center. Multa rescisória. Pandemia de COVID-19. Teoria da imprevisão. Ausência de prova do prejuízo alegado

Ementa

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. MULTA RESCISÓRIA. PANDEMIA DE COVID-19. TEORIA DA IMPREVISÃO. AUSÊNCIA DE PROVA DO PREJUÍZO ALEGADO. COBRANÇA DA PENALIDADE RESTABELECIDA. ENCARGOS LOCATÍCIOS COM VENCIMENTO POSTERIOR À DEVOLUÇÃO DAS CHAVES. INEXIGIBILIDADE MANTIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME:1. Apelação cível interposta por condomínio de shopping center contra sentença que julgou parcialmente procedentes os embargos à execução opostos pela locatária, reconhecendo excesso de execução e declarando a inexigibilidade da multa rescisória contratual, sob o fundamento de que a pandemia de COVID-19 configuraria hipótese de caso fortuito ou força maior. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:1. Há três questões em discussão: (i) preliminares de inovação recursal e violação ao princípio da dialeticidade; (ii) exigibilidade da multa rescisória contratual diante dos impactos da pandemia de COVID-19; (iii) regularidade da cobrança de encargos locatícios com vencimento posterior à devolução das chaves. III. RAZÕES DE DECIDIR:1. A preliminar de inovação recursal é rejeitada, pois a redução equitativa da cláusula penal foi suscitada pela embargante na origem e constitui matéria de ordem pública, podendo ser reconhecida de ofício pelo magistrado, nos termos do art. 413 do CC/2002.2. A preliminar de violação ao princípio da dialeticidade é rejeitada, pois as razões recursais enfrentam adequadamente os fundamentos da sentença, atendendo ao disposto no art. 1.010, inc. II, do CPC/2015.3. A pandemia de COVID-19, embora fato extraordinário, não autoriza, por si só, a exoneração das obrigações contratuais. A aplicação dos arts. 317, 393 e 478 do CC/2002 exige prova concreta da onerosidade excessiva e do nexo causal entre as restrições sanitárias e a impossibilidade de cumprimento do contrato, ônus do qual a embargante não se desincumbiu.4. A redução equitativa da cláusula penal também não é cabível, pois o próprio contrato já prevê mecanismo de proporcionalidade com redução progressiva da multa conforme o período cumprido, e não há demonstração de excesso concreto na cobrança realizada.5. A cobrança de encargos locatícios com vencimento posterior à entrega das chaves é inexigível, pois o exequente não comprovou documentalmente a origem das parcelas nem a existência de diferimentos, não atendendo ao requisito de certeza, liquidez e exigibilidade previsto no art. 783 do CPC/2015. IV. DISPOSITIVO E TESE:RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDOTese de julgamento: 1. A pandemia de COVID-19 não autoriza, por si só, o afastamento da multa rescisória em contrato de locação em shopping center, sendo indispensável a comprovação concreta da onerosidade excessiva, do prejuízo efetivamente suportado e do nexo causal entre as restrições sanitárias e a impossibilidade de cumprimento do contrato. 2. A cobrança de encargos locatícios com vencimento posterior à devolução das chaves exige comprovação documental idônea da data de origem das obrigações, sob pena de reconhecimento de excesso de execução.___________Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 317, 393, 413, 421, 421-A e 478; CPC/2015, arts. 85, § 2º, 86, p.u., 373, inc. I, 783 e 1.010, inc. II; Lei 8.245/1991, art. 54.Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp n. 2.224.099/AM, Rel. Min. Luís Carlos Gambogi, Quarta Turma, j. 25.05.2026.(Apelação Cível, Nº 52519694920258210001, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carla Patricia Boschetti Marcon, Julgado em: 18-09-2026)

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