Contrato de locação. Intermediação por corretor. Corretagem e mandato. Boa-fé objetiva. Proteção da confiança. Teoria da aparência

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. INTERMEDIAÇÃO POR CORRETOR. CORRETAGEM E MANDATO. BOA-FÉ OBJETIVA. PROTEÇÃO DA CONFIANÇA. TEORIA DA APARÊNCIA. ACEITAÇÃO TÁCITA DA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL POR TERCEIRO. AUSÊNCIA DE OMISSÃO. PREQUESTIONAMENTO. MULTA POR EMBARGOS PROTELATÓRIOS. INAPLICABILIDADE. EMBARGOS CONHECIDOS E DESACOLHIDOS. I. CASO EM EXAME Embargos de declaração opostos contra acórdão que, ao examinar relação locatícia intermediada por corretor expressamente indicado no contrato, considerou a atuação do intermediador e o comportamento posterior das demandadas, inclusive a ciência da ocupação do imóvel por terceiro, o recebimento de aluguéis e encargos por ele pagos sem oposição e as comunicações mantidas com a administradora, para reconhecer situação objetiva de aparência e legítima confiança das locatárias. A embargante sustenta omissão quanto à distinção entre corretagem e mandato, à análise de precedentes invocados e ao prequestionamento, enquanto as embargadas requerem a aplicação de multa por embargos protelatórios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se o acórdão é omisso por não reconhecer efeitos modificativos decorrentes da distinção jurídica entre o contrato de corretagem e o mandato; (ii) estabelecer se há omissão pela ausência de manifestação individualizada sobre os precedentes invocados pela embargante; (iii) determinar se os dispositivos legais suscitados devem ser considerados para fins de prequestionamento; e (iv) verificar se a oposição dos embargos caracteriza intuito manifestamente protelatório apto a justificar a multa do art. 1.026, § 2º, do CPC. III. RAZÕES DE DECIDIR Os embargos de declaração destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material, nos termos do art. 1.022 do CPC, e não constituem, em regra, instrumento adequado à rediscussão da matéria já decidida. O acórdão não equipara corretagem e mandato nem reconhece mandato formal outorgado ao corretor, pois fundamenta a solução nas circunstâncias concretas da relação entre as partes, apreciadas à luz da boa-fé objetiva, da proteção da confiança e da teoria da aparência. A indicação expressa da empresa de corretagem e de seu representante no contrato de locação, somada à atuação posterior do corretor na orientação da transferência da locação, no encaminhamento de documentos e na cobrança de valores destinados à análise cadastral do novo locatário, gera legítima confiança das locatárias quanto à habilitação do profissional para conduzir o procedimento. A ciência das demandadas sobre a ocupação do imóvel por terceiro, o recebimento sem oposição dos aluguéis e encargos por ele pagos e as comunicações em que esse ocupante é referido como “atual morador” caracterizam aceitação tácita da situação fática consolidada. A boa-fé objetiva impede que as demandadas, após admitirem por período prolongado a situação criada na execução do contrato, invoquem posteriormente formalidades que elas próprias deixaram de providenciar em prejuízo das locatárias de boa-fé. A autonomia jurídica do contrato de corretagem e os deveres previstos nos arts. 722 e 723 do Código Civil não afastam a incidência da boa-fé objetiva e da teoria da aparência quando a dinâmica concreta da relação produz situação legítima de confiança perante terceiros. A inexistência de instrumento formal de mandato, à luz dos arts. 653 e 675 do Código Civil, não altera a conclusão do julgamento, porque o acórdão não atribui poderes representativos ao intermediador com fundamento em mandato, mas reconhece os efeitos jurídicos da aparência e da confiança decorrentes da relação contratual considerada em sua integralidade. O órgão julgador não precisa rebater individualmente todos os argumentos, dispositivos legais ou precedentes invocados pelas partes quando apresenta fundamentação suficiente e adequada para solucionar as questões relevantes ao julgamento. Os precedentes invocados pela embargante acerca da distinção entre corretagem e o negócio jurídico principal não infirmam a ratio decidendi, porque a responsabilidade reconhecida não decorre da mera existência do contrato de corretagem nem de presunção de mandato, mas das circunstâncias concretas da execução da relação locatícia. A pretensão de obter nova apreciação do conjunto fático-probatório e das consequências jurídicas já extraídas pelo Colegiado traduz inconformismo com o julgamento e ultrapassa os limites próprios dos embargos de declaração. O prequestionamento não exige referência expressa a todos os dispositivos legais invocados quando a matéria por eles disciplinada foi suficientemente examinada, sem prejuízo da consideração expressa dos arts. 722, 723, 653 e 675 do Código Civil e da incidência do art. 1.025 do CPC. A rejeição dos embargos ou a reiteração de teses não autoriza automaticamente a multa do art. 1.026, § 2º, do CPC, cuja aplicação pressupõe demonstração segura de abuso do direito de recorrer ou de intuito inequivocamente protelatório, circunstâncias não verificadas no caso. IV. DISPOSITIVO  Embargos de declaração conhecidos e desacolhidos. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 653, 675, 722 e 723; CPC, arts. 1.022, 1.025 e 1.026, § 2º. Jurisprudência relevante citada: Não foram individualizados, no caso fornecido, os precedentes do Superior Tribunal de Justiça mencionados pela embargante.(Apelação Cível, Nº 52072779620248210001, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Roberto Carvalho Fraga, Julgado em: 18-09-2026)

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