Ação renovatória de locação comercial. Fixação do aluguel no período renovado. Avaliações mercadológicas unilaterais

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. FIXAÇÃO DO ALUGUEL NO PERÍODO RENOVADO. AVALIAÇÕES MERCADOLÓGICAS UNILATERAIS. AUSÊNCIA DE PROVA PERICIAL EM SENTIDO CONTRÁRIO. CORREÇÃO MONETÁRIA DAS DIFERENÇAS PELO IGP-M. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. INTIMAÇÃO PARA PAGAMENTO NO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação interposta pela locatária contra sentença que, em ação renovatória de locação comercial relativa a dois imóveis situados em Pelotas/RS, renovou o contrato pelo período de cinco anos, de 01.06.2022 a 31.05.2027, fixou o aluguel mensal em R$ 3.500,00 para cada sala, totalizando R$ 7.000,00, manteve o IGP-M como índice de reajuste anual, determinou o pagamento das diferenças locatícias desde junho de 2022, corrigidas monetariamente pelo IGP-M desde o vencimento de cada parcela e acrescidas de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, e atribuiu à autora os ônus sucumbenciais. A apelante requer a fixação do aluguel em R$ 2.457,09 por sala ou, subsidiariamente, a alteração do índice de correção monetária, a incidência dos juros de mora somente a partir da intimação para pagamento no cumprimento de sentença e a redistribuição da sucumbência. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se o aluguel do período renovado deve corresponder ao valor proposto pela locatária ou ao valor indicado pela parte locadora com fundamento em avaliações mercadológicas produzidas unilateralmente; (ii) estabelecer se as diferenças locatícias devem ser corrigidas pelo IGP-M previsto contratualmente ou por índice de correção monetária adotado pelo Tribunal de Justiça; (iii) determinar o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre as diferenças de aluguéis vencidos; e (iv) definir se o resultado da demanda autoriza a redistribuição dos ônus sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR A ação renovatória, além de preservar o fundo de comércio mediante a continuidade da locação, permite adequar o aluguel à realidade de mercado durante o período contratual renovado. O art. 72, II, da Lei nº 8.245/1991 autoriza a parte locadora a formular, na contestação, pretensão de fixação do aluguel mediante indicação dos elementos necessários à aferição do justo valor do imóvel. A produção unilateral de avaliações mercadológicas não determina, por si só, sua desconsideração, pois o julgador deve valorá-las em conjunto com os demais elementos dos autos e com a conduta processual das partes. A locatária que impugna as avaliações mercadológicas apresentadas pela parte adversa, mas, intimada para especificar provas, requer o julgamento da demanda e deixa de postular perícia judicial, não produz o meio técnico adequado para demonstrar eventual inadequação dos valores indicados pela locadora. Avaliações mercadológicas elaboradas por profissionais do ramo imobiliário constituem elementos probatórios passíveis de consideração para a definição do valor de mercado, especialmente quando não são confrontadas por prova técnica produzida pela parte contrária. A manutenção do aluguel anteriormente praticado não se justifica quando a locatária não apresenta elementos concretos capazes de demonstrar que esse valor permanece compatível com o mercado após o transcurso do período contratual. As diferenças decorrentes da fixação judicial do novo aluguel conservam natureza locatícia, de modo que a formação posterior de título judicial não altera, por si só, o critério de atualização monetária aplicável à obrigação originária. O IGP-M permanece aplicável às diferenças locatícias quando previsto no contrato e mantido para o período renovado, ausente demonstração concreta de abusividade ou de circunstância apta a afastar a cláusula contratual. A sentença de procedência da ação renovatória produz efeitos retroativos quanto ao valor do novo aluguel, que é devido desde o primeiro dia do período renovado, mas essa retroatividade não constitui automaticamente o devedor em mora quanto às diferenças apuradas. Enquanto tramita a ação renovatória, o valor definitivo do aluguel e, consequentemente, o montante das diferenças locatícias ainda não estão definitivamente estabelecidos, razão pela qual os juros de mora não incidem automaticamente desde o vencimento das parcelas nem apenas em decorrência do trânsito em julgado. Conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 1.929.806/SP, os juros de mora sobre as diferenças de aluguéis vencidos incidem a partir da data fixada na sentença transitada em julgado para pagamento ou, inexistindo prazo específico, desde a intimação do devedor, nos termos do art. 523 do CPC, para pagamento na fase de cumprimento de sentença. A correção monetária das diferenças locatícias desde o vencimento de cada parcela não se confunde com os juros de mora, pois se destina à preservação do valor real da obrigação. A renovação do contrato não determina a atribuição da sucumbência à parte locadora quando esta concorda, desde a contestação, com a continuidade da relação locatícia e a controvérsia efetiva se concentra nas condições econômicas da renovação. O princípio da causalidade justifica a manutenção dos ônus sucumbenciais em desfavor da autora quando sua proposta de aluguel é integralmente rejeitada, prevalece o valor indicado pela parte ré e também não prospera a pretensão de substituição do índice contratual de reajuste. O acolhimento do recurso exclusivamente quanto ao termo inicial dos juros moratórios constitui alteração acessória e não modifica substancialmente a distribuição da sucumbência estabelecida na origem. IV. DISPOSITIVO  Recurso parcialmente provido. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, arts. 72, II, e 73; CPC, art. 523. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.929.806/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 07.12.2021, DJe 13.12.2021.(Apelação Cível, Nº 50269007220218210022, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Roberto Carvalho Fraga, Julgado em: 18-09-2026)

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