Ação de cobrança de comissão de corretagem. Intermediação de promessa de compra e venda de imóvel. Resolução do negócio por vícios ocultos e estruturais graves

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTERMEDIAÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO POR VÍCIOS OCULTOS E ESTRUTURAIS GRAVES. AUSÊNCIA DE DESISTÊNCIA IMOTIVADA OU INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE. INEXIGIBILIDADE DA COMISSÃO. DEVERES DE DILIGÊNCIA E INFORMAÇÃO DO CORRETOR. RECONVENÇÃO. DANOS MORAIS. COBRANÇA JUDICIAL INDEVIDA. INDENIZAÇÃO MANTIDA. APELO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação interposta contra sentença que, em ação de cobrança de honorários de comissão de corretagem decorrentes da intermediação de promessa de compra e venda de apartamento, julgou improcedente o pedido de condenação do comprador ao pagamento de R$ 29.100,00 e acolheu a reconvenção para condenar a imobiliária ao pagamento de R$ 11.000,00 por danos morais. A autora sustentou que o réu desistiu imotivadamente do negócio e, por força de cláusula contratual, deveria suportar a comissão de 6% sobre o preço ajustado de R$ 485.000,00; o réu alegou que a resolução decorreu da constatação de graves vícios ocultos e estruturais que comprometiam a habitabilidade do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se são devidos os honorários de comissão de corretagem quando a promessa de compra e venda não se aperfeiçoa em razão da resolução do negócio pelo adquirente diante da constatação de graves vícios ocultos e estruturais no imóvel; e (ii) estabelecer se a cobrança judicial da comissão, nas circunstâncias do caso, configura dano moral indenizável e se o valor de R$ 11.000,00 deve ser mantido. III. RAZÕES DE DECIDIR A comissão de corretagem é devida quando o corretor obtém o resultado previsto no contrato de mediação ou quando o negócio deixa de se efetivar por arrependimento das partes, sendo suficiente, segundo o precedente citado, que os trabalhos de aproximação resultem no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio.O contrato definitivo não se concretiza, pois a promessa de compra e venda é resolvida antes da lavratura da escritura definitiva e do pagamento do preço ajustado, mediante notificação extrajudicial.O conjunto probatório demonstra que a resolução da promessa de compra e venda decorre de justa causa, diante da constatação de graves vícios ocultos e estruturais preexistentes que comprometem a utilização segura e adequada do imóvel para fins de moradia.Os vícios ocultos legitimam a recusa da aquisição definitiva do bem e afastam a caracterização do adquirente como parte infratora, pois o desfazimento não decorre de desistência voluntária, imotivada ou arbitrária nem de inadimplemento voluntário.A cláusula contratual que atribui exclusivamente à parte infratora a responsabilidade pelo pagamento da comissão não incide contra o adquirente que não deu causa ao desfazimento da contratação.O corretor deve executar a mediação com diligência e prudência e prestar espontaneamente informações e esclarecimentos relevantes acerca da segurança, dos riscos e de outros fatores capazes de influir no resultado do negócio.A imobiliária não pode exigir remuneração do adquirente pela intermediação de negócio que não se aperfeiçoa por razões não imputáveis a ele, nem beneficiar-se economicamente da inobservância dos deveres de diligência e informação inerentes à atividade de corretagem.A cobrança judicial de R$ 29.100,00 contra a parte que não deu causa ao insucesso do negócio, no contexto de graves vícios do imóvel e de falhas na prestação do serviço de intermediação, ultrapassa o mero dissabor contratual e viola os deveres de boa-fé objetiva, lealdade e cooperação.A indenização por danos morais deve observar a gravidade da ofensa, a extensão do dano, as condições socioeconômicas das partes e as funções compensatória e pedagógica da reparação, sem enriquecimento sem causa, mostrando-se adequado e proporcional o valor de R$ 11.000,00. IV. DISPOSITIVO Recurso desprovido. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 441, 722, 723, 724, 725 e 727. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no REsp nº 1.440.053/MS, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 15.03.2016. TJRS, Apelação Cível, Nº 50030187820168210015, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Walda Maria Melo Pierro, Julgado em: 16-07-2026; Apelação Cível, Nº 50008217620168210072, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Vivian Cristina Angonese Spengler, Julgado em: 31-07-2025. (Apelação Cível, Nº 50048521720208210132, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Roberto Carvalho Fraga, Julgado em: 18-09-2026)

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