Contrato de administração imobiliária. Relação de mandato. Encerramento de locação. Responsabilidade da administradora. Falha na execução do mandato

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. RELAÇÃO DE MANDATO. ENCERRAMENTO DE LOCAÇÃO. RESPONSABILIDADE DA ADMINISTRADORA. FALHA NA EXECUÇÃO DO MANDATO. REPAROS NO IMÓVEL. DANOS MATERIAIS MANTIDOS. ALUGUÉIS E LUCROS CESSANTES NÃO COMPROVADOS. DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE PARCIAL. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação interposta pela administradora imobiliária contra sentença que a condenou, em demanda promovida pela proprietária de imóvel por ela administrado, ao ressarcimento de prejuízos decorrentes do encerramento da locação, abrangendo R$ 4.500,00 por reparos no imóvel, R$ 2.587,25 referentes a aluguéis, R$ 1.187,50 por despesas condominiais e R$ 4.000,00 por danos morais. A controvérsia decorre da atuação da administradora na vistoria de desocupação, cobrança da locatária e do fiador, realização de reparos e retenção temporária das chaves após o encerramento da locação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se a administradora imobiliária responde pelos danos materiais relacionados aos reparos realizados no imóvel após a desocupação; (ii) estabelecer se são devidos os aluguéis correspondentes ao período posterior à entrega das chaves, a título de valores não repassados ou de lucros cessantes; (iii) determinar em que extensão a administradora responde pelas despesas condominiais posteriores ao encerramento da locação; e (iv) definir se as falhas verificadas na execução do contrato de administração configuram dano moral indenizável. III. RAZÕES DE DECIDIR A relação entre proprietária e administradora imobiliária possui natureza de mandato, de modo que a mandatária deve empregar a diligência habitual na execução das atribuições assumidas e responde pelos prejuízos decorrentes de conduta culposa própria, desde que demonstrados o dano e o nexo causal, sem se tornar garantidora automática das obrigações do locatário. A administradora responde pelos reparos que assumiu realizar quando a prova demonstra execução inadequada e insuficiente dos serviços, especialmente após ter identificado as pendências na vistoria de desocupação, cobrado a locatária e o fiador e recebido R$ 990,00 para promover sua correção. A deficiência na documentação e no acompanhamento do estado do imóvel, evidenciada pela existência de vistorias de 2011 e 2017 com conteúdo e fotografias idênticos, compromete a confiabilidade da gestão exercida pela administradora e reforça a falha no cumprimento do dever de diligência, embora não permita imputar-lhe todo desgaste ocorrido durante a locação. Os laudos particulares podem fundamentar a condenação quando seus subscritores são ouvidos em audiência e submetidos ao contraditório, especialmente se a parte adversa, intimada a especificar provas, deixa de requerer perícia ou de produzir elemento técnico apto a infirmar as conclusões da prova oral. A deterioração do imóvel constitui diminuição patrimonial quantificável pelo custo necessário à recomposição, razão pela qual a ausência de comprovante de desembolso integral não impede o reconhecimento do dano material, mantida a indenização de R$ 4.500,00. A entrega das chaves em 19/07/2023 encerra a posse direta da locatária e a obrigação de pagar aluguéis futuros, sem que pendências relativas ao estado de conservação do imóvel impliquem, por si sós, prorrogação da relação locatícia ou transferência automática à administradora da obrigação de garantir renda à proprietária. Os lucros cessantes exigem demonstração objetiva da probabilidade de obtenção da vantagem econômica frustrada, não podendo ser presumidos pelo simples valor dos aluguéis anteriormente percebidos, sobretudo quando os elementos indicam que a proprietária pretendia destinar o imóvel à venda, e não a nova locação imediata. A condenação de R$ 2.587,25 relativa aos aluguéis deve ser afastada porque não há prova suficiente de renda efetivamente frustrada nem de que os valores tenham sido pagos pela locatária à administradora e deixado de ser repassados à proprietária. As despesas ordinárias de condomínio são atribuídas ao locatário durante a relação locatícia, mas a administradora somente responde por esses encargos quando demonstrada falha culposa própria na execução do mandato, não assumindo, pelo contrato de administração, a condição de garantidora de seu pagamento. A administradora deve ressarcir a cota condominial de junho de 2023, no valor de R$ 300,40, porque venceu integralmente durante a vigência da locação e deveria ter sido exigida da locatária no exercício da administração, mas não responde pelo saldo posterior a 19/07/2023 nem pelas cotas de agosto e setembro, por inexistir nexo causal entre sua atuação e despesas que incidiriam sobre o imóvel após o término da locação. O inadimplemento contratual não produz dano moral automaticamente, exigindo situação excepcional com efetiva violação a direito da personalidade, o que não se configura quando os fatos geram apenas angústia, nervosismo, frustração e quebra de confiança vinculados à inadequada execução contratual e aos prejuízos patrimoniais dela decorrentes. A inexistência de exposição vexatória, ofensa à honra, à imagem ou à intimidade, inscrição indevida em cadastro restritivo, comprometimento de condições essenciais de vida ou consequência excepcional equivalente impede o reconhecimento de dano moral, devendo ser afastada a condenação de R$ 4.000,00. A significativa alteração do resultado da demanda justifica a redistribuição dos ônus sucumbenciais, com custas processuais fixadas em 70% para a autora e 30% para a ré, além de honorários advocatícios de 15% sobre a condenação remanescente em favor dos procuradores da autora e de 10% sobre o proveito econômico obtido pela demandada em favor de seus procuradores, vedada a compensação. O parcial provimento do recurso afasta a majoração dos honorários recursais prevista no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil. IV. DISPOSITIVO Recurso parcialmente provido. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 667; Lei nº 8.245/1991, art. 23, III e XII; CPC, art. 85, § 11.Jurisprudência relevante citada: Não há precedentes jurisprudenciais identificados no voto fornecido.(Apelação Cível, Nº 50346625620238210027, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Roberto Carvalho Fraga, Julgado em: 18-09-2026)

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