Locação de imóvel. Danos materiais. Ausência de vistorias inicial e final. Insuficiência probatória. Lucros cessantes. Ausência de nexo causal. Aluguéis

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DANOS MATERIAIS. AUSÊNCIA DE VISTORIAS INICIAL E FINAL. INSUFICIÊNCIA PROBATÓRIA. LUCROS CESSANTES. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL. ALUGUÉIS. COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO. COMPENSAÇÃO COM CAUÇÃO. MULTA CONTRATUAL POR ABANDONO. ENTREGA DAS CHAVES E RESTITUIÇÃO DA POSSE. HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta pela locadora contra sentença que, em ação decorrente de contrato de locação, julgou improcedentes os pedidos de indenização pelos danos constatados no imóvel após a desocupação, de pagamento de lucros cessantes e de incidência de multa contratual por abandono, reconheceu o pagamento do aluguel de abril de 2024, determinou a compensação do aluguel de maio de 2024 com a caução e considerou devido apenas o aluguel de junho de 2024, acrescido dos encargos fixados na origem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se a locatária responde pelos danos materiais constatados no imóvel após a desocupação, apesar da inexistência de laudos de vistoria inicial e final; (ii) estabelecer se a indisponibilidade do imóvel durante o período destinado à realização de reparos autoriza o pagamento de lucros cessantes; (iii) determinar se subsistem débitos relativos aos aluguéis de abril e maio de 2024, considerando o recibo de pagamento e a caução contratual; e (iv) verificar se a forma de entrega das chaves caracteriza abandono do imóvel e autoriza a incidência da multa contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR O art. 23, III, da Lei nº 8.245/1991 impõe ao locatário o dever de restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal, mas sua responsabilização exige prova das condições iniciais e finais do bem e do nexo causal entre os danos e a conduta que lhe seja imputável. A ausência de vistoria inicial impede a definição de parâmetro objetivo para comparar o estado do imóvel no começo e no término da locação, enquanto a inexistência de vistoria final realizada com a participação ou prévia comunicação da locatária reduz a força probatória das fotografias produzidas unilateralmente após a desocupação. As fotografias, os recibos e os comprovantes demonstram a necessidade de reparos e a realização de despesas pela locadora, mas não esclarecem quando os danos surgiram nem permitem distinguir as deteriorações decorrentes de eventual mau uso daquelas relacionadas ao estado anterior do imóvel, a problemas estruturais, a infiltrações ou aos alagamentos ocorridos durante a locação. A prova oral apresenta versões divergentes, pois parte dos depoimentos indica que o imóvel estava em boas condições no início da locação, enquanto outros relatos apontam a preexistência de precariedade estrutural, goteiras, alagamentos e ausência de porta nos fundos. A ocorrência comprovada de chuvas intensas e alagamentos durante a relação locatícia constitui causa potencial de ao menos parte das deteriorações, de modo que o curto período da locação não autoriza presumir que todos os reparos decorreram da conduta da locatária. A locadora não se desincumbe do ônus previsto no art. 373, I, do Código de Processo Civil quando o conjunto probatório não demonstra, com segurança, o nexo causal entre os danos reclamados e o uso inadequado do imóvel pela locatária. Os lucros cessantes dependem da comprovação de que a indisponibilidade do imóvel decorreu de danos imputáveis à locatária, bem como da demonstração concreta de oportunidade frustrada de nova locação, requisitos não evidenciados no caso. O recibo datado de 10 de abril de 2024 comprova o pagamento do aluguel daquele mês, pois a locadora não apresenta elemento capaz de infirmar sua autenticidade ou eficácia. A caução correspondente a um aluguel deve ser compensada com o débito de maio de 2024, uma vez que a locadora não comprova, por recibo, demonstrativo, comunicação à locatária ou outro documento, sua alegada utilização anterior. A entrega das chaves à locadora, ainda que realizada de forma abrupta, descortês ou sem procedimento formal, restitui-lhe a posse do imóvel e afasta a caracterização de abandono, que pressupõe a desocupação do bem sem a correspondente devolução da posse ao locador. O desprovimento do recurso autoriza a majoração dos honorários advocatícios de 10% para 12% sobre o valor atualizado da parcela improcedente da demanda, permanecendo suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade da justiça concedida à apelante. IV. DISPOSITIVO  Recurso desprovido. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, art. 23, III; CPC, arts. 85, § 11, 98, § 3º, e 373, I. Jurisprudência relevante citada: TJRS, Apelação Cível nº 5004400-59.2014.8.21.0021, Décima Quinta Câmara Cível, Rel. Des. Carmem Maria Azambuja Farias, j. 17.12.2025.(Apelação Cível, Nº 50084734620248210014, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Roberto Carvalho Fraga, Julgado em: 18-09-2026)

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