Ação de nulidade de negócio jurídico. Promessa de compra e venda. Inaplicabilidade do art. 108 do CC/2002. Cerceamento de defesa. Sentença desconstituída

Ementa

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INAPLICABILIDADE DO ART. 108 DO CC/2002. CERCEAMENTO DE DEFESA. SENTENÇA DESCONSTITUÍDA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. I. CASO EM EXAME:1. Apelação cível interposta contra sentença que declarou a nulidade de promessa de compra e venda de imóveis celebrada por instrumento particular, sob o fundamento de inobservância da forma pública exigida pelo art. 108 do CC/2002. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:1. Há duas questões em discussão: (i) a aplicabilidade do art. 108 do CC/2002 à promessa de compra e venda celebrada por instrumento particular; (ii) a existência de cerceamento de defesa pela não produção de provas requeridas pelos autores. III. RAZÕES DE DECIDIR:1. A promessa de compra e venda é contrato preliminar de natureza obrigacional e não visa, por si só, à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, pressuposto normativo do art. 108 do CC/2002, sendo válida a celebração por instrumento particular independentemente do valor do imóvel.2. O afastamento da nulidade formal não implica reconhecimento definitivo da validade do negócio jurídico, pois remanescem controvérsias fáticas — como preço alegadamente vil, ausência de pagamento, vício de vontade e incapacidade do agente — que dependem de instrução probatória complementar.3. A instrução processual foi encerrada sem a realização de perícia de avaliação dos imóveis, requerida pelos autores e essencial à verificação de eventual lesão, e sem reapreciação do pedido de quebra de sigilo bancário e fiscal, indeferido sem fundamentação adequada quanto à relevância da prova para a comprovação do pagamento do preço.4. A não produção de provas oportunamente requeridas, potencialmente relevantes para o deslinde da controvérsia, configura cerceamento de defesa, por afronta ao contraditório, à ampla defesa e ao dever de cooperação processual.5. A teoria da causa madura prevista no art. 1.013, § 3º, do CPC/2015 é inaplicável, pois remanescem controvérsias fáticas dependentes de instrução complementar. IV. DISPOSITIVO E TESE:1. Sentença desconstituída de ofício, com retorno dos autos à origem para reabertura da instrução processual, determinando-se: (a) a realização de perícia de avaliação dos imóveis com apuração do valor de mercado à época do negócio; e (b) a reapreciação fundamentada do pedido de quebra de sigilo bancário e fiscal.Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, inc. LV; CC/2002, arts. 108 e 157; CPC/2015, arts. 6º, 369, 370 e 1.013, § 3º. (Apelação Cível, Nº 50007881120198210063, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ketlin Carla Pasa Casagrande, Redator: Sergio Fusquine Goncalves, Julgado em: 17-09-2026)

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