Ação de despejo por falta de pagamento. Locação comercial. Nulidade da citação. Pessoa jurídica. Teoria da aparência. Validade da citação

Ementa

APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LOCAÇÃO COMERCIAL. NULIDADE DA CITAÇÃO. PESSOA JURÍDICA. TEORIA DA APARÊNCIA. VALIDADE DA CITAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA DO LOCADOR. DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL REITERADO. CONFISSÃO DE DÍVIDA E ACORDO DE PAGAMENTO INADIMPLIDO. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. ATIVIDADE HOSPITALAR. RELEVÂNCIA SOCIAL DA DESOCUPAÇÃO QUE NÃO AFASTA O DIREITO À RESOLUÇÃO DA LOCAÇÃO. PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO. OBSERVÂNCIA DO ART. 63, § 1º, "B", DA LEI Nº 8.245/91. GRATUIDADE DE JUSTIÇA CONCEDIDA EXCLUSIVAMENTE PARA O PROCESSAMENTO E JULGAMENTO DO RECURSO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. MANUTENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME: TRATA-SE DE AÇÃO DE DESPEJO COM COBRANÇA PROPOSTA EM RAZÃO DO INADIMPLEMENTO REITERADO DE ALUGUÉIS E ENCARGOS DE LOCAÇÃO COMERCIAL. NO CURSO DO PROCESSO, A PARTE AUTORA EXCLUI O PEDIDO DE COBRANÇA E OS FIADORES, MANTENDO A PRETENSÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DESPEJO DA LOCATÁRIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS, COM DECLARAÇÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO POR CULPA DA RÉ E DECRETAÇÃO DO DESPEJO, ALÉM DA CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DAS DESPESAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS EM 10% DO VALOR DA CAUSA. A RÉ APELA, REQUERENDO A CONCESSÃO DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA, A DECLARAÇÃO DE NULIDADE DA CITAÇÃO, O RECONHECIMENTO DA AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL, A APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL, A ANULAÇÃO OU EXTINÇÃO DO PROCESSO E, SUBSIDIARIAMENTE, A CONCESSÃO DE PRAZO RAZOÁVEL PARA A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: AS QUESTÕES EM DISCUSSÃO CONSISTEM EM VERIFICAR: (I) A VALIDADE DA CITAÇÃO DA PESSOA JURÍDICA REALIZADA EM SEU ENDEREÇO E RECEBIDA POR TERCEIRO; (II) A LEGITIMIDADE DOS AUTORES PARA AJUIZAR A AÇÃO DE DESPEJO SEM COMPROVAÇÃO DA TITULARIDADE DOMINIAL DO IMÓVEL; (III) A EXISTÊNCIA DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL APTO A ENSEJAR A RESOLUÇÃO DA LOCAÇÃO E O DESPEJO; (IV) A APLICABILIDADE DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DIANTE DO PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA; E (V) A POSSIBILIDADE DE CONCESSÃO DE PRAZO DIFERENCIADO PARA A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL EM RAZÃO DA ATIVIDADE HOSPITALAR DESENVOLVIDA PELA LOCATÁRIA. III. RAZÕES DE DECIDIR: A GRATUIDADE DE JUSTIÇA É DEFERIDA À APELANTE EXCLUSIVAMENTE PARA FINS DE PROCESSAMENTO E JULGAMENTO DO RECURSO, CONSIDERADAS AS DIFICULDADES FINANCEIRAS ALEGADAS E OS ELEMENTOS CONSTANTES DOS AUTOS. A CITAÇÃO DA PESSOA JURÍDICA É VÁLIDA QUANDO A CORRESPONDÊNCIA É ENCAMINHADA AO SEU ENDEREÇO E RECEBIDA NO LOCAL POR PESSOA QUE SE APRESENTA COMO RESPONSÁVEL PELO RECEBIMENTO DE CORRESPONDÊNCIAS, NOS TERMOS DO ART. 248, § 2º, DO CPC. A TEORIA DA APARÊNCIA AUTORIZA O RECONHECIMENTO DA VALIDADE DO ATO QUANDO NÃO DEMONSTRADO VÍCIO CAPAZ DE COMPROMETER SUA FINALIDADE. A MERA ALEGAÇÃO DE QUE A ASSINATURA CONSTANTE DO AVISO DE RECEBIMENTO NÃO PERTENCE A FUNCIONÁRIO, REPRESENTANTE OU PREPOSTO DA PESSOA JURÍDICA, DESACOMPANHADA DE ELEMENTO CONCRETO QUE DEMONSTRE A AUSÊNCIA DE RECEBIMENTO DA CORRESPONDÊNCIA NO ESTABELECIMENTO, NÃO É SUFICIENTE PARA AFASTAR A VALIDADE DA CITAÇÃO. A LEGITIMIDADE PARA O AJUIZAMENTO DA AÇÃO DE DESPEJO NÃO SE CONFUNDE COM A TITULARIDADE DOMINIAL DO IMÓVEL, POR POSSUIR A DEMANDA NATUREZA PESSOAL. A AUSÊNCIA DE MATRÍCULA IMOBILIÁRIA OU DE OUTRO DOCUMENTO COMPROBATÓRIO DA PROPRIEDADE NÃO IMPEDE O RECONHECIMENTO DA LEGITIMIDADE ATIVA DO LOCADOR, ESPECIALMENTE QUANDO A PRÓPRIA LOCATÁRIA NÃO NEGA A RELAÇÃO LOCATÍCIA NEM A CONDIÇÃO DOS AUTORES COMO LOCADORES NO CONTRATO. A RELAÇÃO LOCATÍCIA E O INADIMPLEMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS ENCONTRAM-SE COMPROVADOS. A CELEBRAÇÃO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONFISSÃO DE DÍVIDA E ACORDO DE PAGAMENTO, SEGUIDA DE SEU DESCUMPRIMENTO, EVIDENCIA A PERSISTÊNCIA DA MORA E A TENTATIVA FRUSTRADA DE PRESERVAÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL. AS DIFICULDADES ECONÔMICAS DECORRENTES DA PANDEMIA DA COVID-19 PODEM EXPLICAR A SITUAÇÃO FINANCEIRA ENFRENTADA PELA LOCATÁRIA, MAS NÃO AFASTAM O DEVER DE CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS NEM AUTORIZAM A MANUTENÇÃO COMPULSÓRIA DA RELAÇÃO LOCATÍCIA DIANTE DO ACÚMULO RELEVANTE DE DÉBITOS. A TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL NÃO SE APLICA QUANDO O INADIMPLEMENTO ULTRAPASSA UM ANO E REVELA MORA SIGNIFICATIVA E PROLONGADA, NÃO SE TRATANDO DE DESCUMPRIMENTO PONTUAL OU DE REDUZIDA EXPRESSÃO. A LONGEVIDADE DA RELAÇÃO CONTRATUAL NÃO IMPEDE A RESOLUÇÃO DA LOCAÇÃO DIANTE DE INFRAÇÃO CONTRATUAL RELEVANTE. A BOA-FÉ OBJETIVA E A FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO NÃO PODEM IMPOR AO LOCADOR O DEVER DE SUPORTAR INDEFINIDAMENTE O INADIMPLEMENTO DA LOCATÁRIA. AS CONSEQUÊNCIAS SOCIAIS DECORRENTES DA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL UTILIZADO PARA ATIVIDADE HOSPITALAR, EMBORA RELEVANTES, NÃO AFASTAM O DIREITO DOS LOCADORES À RESOLUÇÃO CONTRATUAL. OS RISCOS INERENTES À ATIVIDADE EMPRESARIAL DA LOCATÁRIA NÃO PODEM SER TRANSFERIDOS AOS LOCADORES. O PRAZO DE 15 DIAS PARA DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA, CONTADO APÓS O TRÂNSITO EM JULGADO, OBSERVA O ART. 63, § 1º, "B", DA LEI Nº 8.245/91, INEXISTINDO FUNDAMENTO PARA SUA ALTERAÇÃO EM SEDE RECURSAL. EVENTUAIS PARTICULARIDADES RELACIONADAS À ATIVIDADE HOSPITALAR PODERÃO SER APRECIADAS PELO JUÍZO DE ORIGEM NA FASE DE CUMPRIMENTO DA ORDEM DE DESOCUPAÇÃO, CASO HAJA REQUERIMENTO ESPECÍFICO E ELEMENTOS CONCRETOS QUE O JUSTIFIQUEM. IV. DISPOSITIVO: RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO, MANTENDO-SE INTEGRALMENTE A SENTENÇA QUE DECLAROU A RESCISÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO E DECRETOU O DESPEJO DA RÉ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS PARA 12% (DOZE POR CENTO) SOBRE O VALOR ATUALIZADO DA CAUSA, NOS TERMOS DO ART. 85, § 11, DO CPC. ------------------------------------------------------------ DISPOSITIVOS LEGAIS RELEVANTES: CPC, ARTS. 248, § 2º, E 85, § 11; LEI Nº 8.245/91, ART. 63, § 1º, "B". JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: TJRJ, SÚMULA Nº 118: "A CITAÇÃO POSTAL COMPROVADAMENTE ENTREGUE À PESSOA FÍSICA, BEM ASSIM NA SEDE OU FILIAL DA PESSOA JURÍDICA, FAZ PRESUMIR O CONHECIMENTO E A VALIDADE DO ATO."; TJRJ, 0819254-36.2024.8.19.0209, APELAÇÃO, DES(A). CARLOS SANTOS DE OLIVEIRA, JULGAMENTO: 01/07/2026, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 3ª CÂMARA CÍVEL); TJRJ, 0384719-09.2015.8.19.0001, APELAÇÃO, DES(A). ALESSANDRO OLIVEIRA FELIX, JULGAMENTO: 18/08/2026, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 8ª CÂMARA CÍVEL).

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