Apelação cível nº 0822023-04.2023.8.20.5001 apelante: Nautilus incorporações e administração de imoveis ltda

Ementa

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0822023-04.2023.8.20.5001 APELANTE: NAUTILUS INCORPORAÇÕES E ADMINISTRAÇÃO DE IMOVEIS LTDA - ME ADVOGADO: THIAGO JOSÉ DE ARAÚJO PROCÓPIO APELANTE: CHB - COMPANHIA HIPOTECARIA BRASILEIRA ADVOGADO: JUBSON TELLES MEDEIROS DE LIMA, DIOGO PINTO NEGREIROS APELADO: SÉRGIO RICARDO DA SILVA MENEZES ADVOGADO: AUGUSTO FELIPE ARAÚJO PINHO Ementa: DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. PREÇO INTEGRALMENTE QUITADO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA CONSTITUÍDA PELA INCORPORADORA EM FAVOR DE INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INEFICÁCIA DO GRAVAME PERANTE O ADQUIRENTE. SÚMULA Nº 308 DO STJ. APLICAÇÃO DA RATIO À ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. FLAT OU APART-HOTEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. BOA-FÉ OBJETIVA. DANOS MORAIS. JULGAMENTO EXTRA PETITA NÃO CONFIGURADO. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. APELAÇÕES DESPROVIDAS. I. CASO EM EXAME Apelações interpostas pela incorporadora e pela companhia hipotecária contra sentença que, em ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais, reconheceu a ineficácia, perante o adquirente, da alienação fiduciária incidente sobre unidade imobiliária integralmente quitada, assegurou a regularização da propriedade e condenou a incorporadora ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 6.000,00 e dos ônus sucumbenciais. A incorporadora sustenta ausência de resistência à transferência do imóvel, julgamento extra petita quanto aos danos morais e indevida imposição dos encargos sucumbenciais. A credora fiduciária defende a eficácia do gravame, sob os argumentos de inaplicabilidade da Súmula nº 308 do STJ a imóvel de natureza comercial, anterioridade da garantia e ausência de anuência à alienação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há seis questões em discussão: (i) definir se a entrega de documentos pela incorporadora afasta a pretensão resistida e sua responsabilidade pela necessidade de ajuizamento da ação; (ii) estabelecer se a relação entre o adquirente e a incorporadora submete-se à proteção do Código de Defesa do Consumidor, apesar das características de flat ou apart-hotel da unidade; (iii) determinar se a alienação fiduciária constituída pela incorporadora em favor da instituição financeira é eficaz perante o adquirente que quitou integralmente o preço; (iv) definir se a anterioridade do gravame e a ausência de anuência da credora fiduciária, à luz do art. 29 da Lei nº 9.514/1997, impedem sua desconstituição perante o comprador; (v) estabelecer se a condenação por danos morais configura julgamento extra petita e se estão presentes os pressupostos da responsabilidade civil; e (vi) determinar se a incorporadora deve suportar os ônus sucumbenciais segundo o princípio da causalidade. III. RAZÕES DE DECIDIR O interesse processual decorre da necessidade e da utilidade da tutela jurisdicional, sem exigência, como regra, de prévio exaurimento da via extrajudicial, em conformidade com a garantia de acesso ao Poder Judiciário prevista no art. 5º, XXXV, da Constituição Federal. A entrega de termo de quitação, autorização para transferência e declaração de quitação condominial não exaure a obrigação da incorporadora quando o gravame por ela constituído continua a impedir a efetiva transferência da propriedade, pois a obrigação contratual compreende a entrega regular e desembaraçada do imóvel integralmente pago. A incorporadora responde pela situação que torna necessária a tutela jurisdicional quando vincula a unidade imobiliária à garantia destinada a assegurar obrigação financeira própria, não podendo transferir ao adquirente os riscos inerentes à operação celebrada com a instituição credora. A relação entre o adquirente e a incorporadora submete-se à proteção do Código de Defesa do Consumidor, e a mera característica de flat ou apart-hotel, ainda que associada a eventual finalidade de investimento, não demonstra, por si só, que o comprador integra a cadeia de fornecimento ou exerce atividade empresarial vinculada à comercialização imobiliária. A razão jurídica da Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça alcança a alienação fiduciária constituída entre a incorporadora e o agente financeiro, conforme orientação adotada no REsp nº 1.576.164/DF, porque a proteção se funda na legítima confiança do adquirente que cumpre integralmente o contrato e espera receber o imóvel livre dos ônus decorrentes do financiamento do empreendimento. As diferenças jurídicas entre hipoteca e alienação fiduciária não autorizam a transferência ao adquirente de boa-fé do risco decorrente de obrigação financeira assumida exclusivamente pela incorporadora perante terceiro, relação jurídica da qual o comprador não participa. A anterioridade da garantia não torna o gravame oponível ao adquirente que quita integralmente o preço, pois a própria Súmula nº 308 do STJ contempla garantias constituídas antes ou depois da promessa de compra e venda. O art. 29 da Lei nº 9.514/1997 não incide para impor ao adquirente as obrigações da incorporadora quando aquele não recebe a posição contratual do devedor fiduciante nem assume a dívida garantida, mas adquire unidade imobiliária e paga integralmente o preço convencionado. A boa-fé objetiva impede que o consumidor, após quitar integralmente o imóvel, permaneça sujeito à perda ou à indisponibilidade do bem em decorrência do inadimplemento da incorporadora perante a instituição financeira, pois os deveres de lealdade, cooperação, proteção e preservação da confiança vedam a transferência de risco empresarial sobre o qual o adquirente não exerce ingerência. A condenação por danos morais não configura julgamento extra petita quando a petição inicial contém pretensão indenizatória fundada nos prejuízos extrapatrimoniais decorrentes da impossibilidade de regularização do imóvel, observados os limites estabelecidos pelos arts. 141 e 492 do Código de Processo Civil. A impossibilidade de obter escritura definitiva e registro da propriedade de imóvel integralmente quitado, em razão de gravame originado de obrigação financeira da incorporadora, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e atinge a legítima expectativa do adquirente de exercer plenamente os direitos inerentes à propriedade. A indenização por danos morais fixada em R$ 6.000,00 atende aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, consideradas a natureza do ilícito, a repercussão suportada pelo adquirente e as funções compensatória e pedagógica da reparação, sem gerar enriquecimento sem causa. O princípio da causalidade impõe à incorporadora os encargos processuais quando sua conduta torna necessário o ajuizamento da demanda para obtenção da propriedade regular e desembaraçada, resultado somente alcançado mediante intervenção jurisdicional. O desprovimento das apelações autoriza a majoração dos honorários advocatícios para 12% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil. IV. DISPOSITIVO E TESE Apelações desprovidas. Tese de julgamento: 1. A incorporadora deve proporcionar ao adquirente que quitou integralmente o preço a transferência regular e desembaraçada da unidade imobiliária, não podendo transferir-lhe os riscos de obrigação financeira assumida perante terceiro. 2. A razão jurídica da Súmula nº 308 do STJ aplica-se à alienação fiduciária constituída entre a incorporadora e o agente financeiro, tornando o gravame ineficaz perante o adquirente de boa-fé que integralmente adimpliu o contrato. 3. A natureza de flat ou apart-hotel e a eventual finalidade de investimento não afastam, por si sós, a proteção do adquirente nem demonstram sua inserção em atividade empresarial. 4. O art. 29 da Lei nº 9.514/1997 não impõe ao adquirente as obrigações da alienação fiduciária quando ele não assume a posição contratual do devedor fiduciante nem participa da relação creditícia garantida. 5. A impossibilidade de regularização de imóvel integralmente quitado em razão de gravame decorrente de obrigação da incorporadora pode configurar dano moral quando ultrapassa o mero inadimplemento contratual. 6. O princípio da causalidade atribui à incorporadora os ônus processuais quando sua conduta torna necessária a intervenção jurisdicional para assegurar ao adquirente a propriedade livre e desembaraçada. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, em que são partes as acima nominadas, acordam os Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma, por unanimidade de votos, conhecer da s apela ções e negar-lhe s provimento, nos termos do voto d o relator, parte integrante deste acórdão.

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