Incorporação Imobiliária. Confissão de dívida referente a saldo não coberto pelo financiamento aprovado (saldo pro soluto)

Ementa

Direito do Consumidor. Incorporação Imobiliária. Confissão de dívida referente a saldo não coberto pelo financiamento aprovado (saldo pro soluto). Ausência de prévia e clara informação ao consumidor. Inexigibilidade reconhecida. Dano moral mantido. Sentença confirmada. Recurso desprovido. I. Caso em Exame 1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedente ação declaratória de inexigibilidade de débito cumulada com indenização por danos morais e materiais, ajuizada por adquirente de unidade autônoma em incorporação imobiliária, em razão de cobrança, mediante instrumento particular de confissão de dívida, do saldo remanescente não coberto pelo financiamento bancário aprovado, denominado saldo pro soluto, no valor de R$ 26.556,34. II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se o consumidor foi prévia e claramente informado sobre a existência e o valor do saldo pro soluto exigido mediante instrumento de confissão de dívida apartado do contrato original, e se a cobrança, nessas condições, autoriza o reconhecimento da inexigibilidade do débito e a manutenção da indenização por danos morais. III. Razões de Decidir 3. O instrumento de confissão de dívida de fls. 99/104 revela que o valor de R$ 26.556,34 corresponde à diferença entre o saldo devedor total do imóvel, de R$ 288.381,53, e o montante efetivamente aprovado pelo agente financeiro a título de financiamento, de R$ 261.825,19, consubstanciando o saldo pro soluto. 4. Cabe ao incorporador o ônus de comprovar que informou o consumidor, previamente e de forma destacada, sobre a integralidade do preço da unidade e sobre eventual insuficiência do financiamento aprovado para sua quitação, nos termos do artigo 6º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor, ônus do qual a apelante não se desincumbiu. 5. Os elementos dos autos indicam que o autor foi apresentado ao instrumento de confissão de dívida apenas no momento da assinatura digital dos documentos de fechamento do negócio, em conjunto com o contrato de financiamento, circunstância que impede se considere prestada a informação clara e prévia exigida pelo Código de Defesa do Consumidor. 6. Diante da ambiguidade contratual quanto à composição e correção do preço, impõe-se a interpretação mais favorável ao consumidor, nos termos do artigo 46 do Código de Defesa do Consumidor e do artigo 423 do Código Civil. 7. A cobrança de saldo de valor expressivo, apresentado ao consumidor apenas no ato de assinatura de outros documentos, sem prévio destaque e esclarecimento, extrapola o mero dissabor inerente às relações contratuais, justificando a manutenção da indenização por dano moral fixada com moderação na origem. IV. Dispositivo e Tese 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. Cabe ao incorporador o ônus de comprovar a prévia e clara informação ao consumidor acerca da integralidade do preço da unidade autônoma e de eventual saldo não coberto pelo financiamento aprovado (saldo pro soluto), nos termos do artigo 6º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor e da orientação do Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça. 2. A cobrança de saldo pro soluto mediante instrumento de confissão de dívida apresentado ao consumidor apenas no ato de assinatura dos documentos de fechamento do negócio, sem prévio destaque, autoriza o reconhecimento da inexigibilidade do débito. 3. Configura dano moral indenizável, e não mero dissabor, a cobrança de valor expressivo apresentada ao consumidor sem prévio e claro esclarecimento, no contexto de aquisição de imóvel. Legislação Citada: Código de Defesa do Consumidor, arts. 6º, III, e 46; Código Civil, art. 423; Código de Processo Civil, arts. 85, § 2º, 355, I, e 997. Jurisprudência Citada: STJ, Tema 938 dos Recursos Repetitivos (REsp nº 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

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